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王胜:征收房地产税 对房价影响有多大?

2017-02-20 07:47:16

【文/观察者网专栏作者 王胜】

日前,国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”,一些地方政府报告也表明今年工作目标之一就是稳控房价。房地产税通过增加个人持有房屋的成本的方式,对市场的供求关系影响有多大?

房地产税的前世今生

要回答这个问题,第一个要搞清楚什么是房地产税,不然分析再多都是空中楼阁。

为什么这么说,因为我发现很多媒体都搞不清楚,房地产税到底是什么。比如有报道:

然后仔细一看报道其实是讲这个:

看到了么?这个不是“房地产税”,是“房产税”。

中间差了一个字:“地”。

房产税是什么?

1986年国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中,房产税指的是是以房屋为征税对象,向房屋产权所有人征收的一种财产税。

在2011年之前,这种房产税对个人所有的非营业用房产一直免税,直到2011年,上海和重庆同时出台《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,在此办法的基础上,对于个人住房才开始有条件的正式征税。

你一定发现了,房产税其实只针对房屋,跟“地”没关系。这是一个老东西,不是新玩意儿。接下来的文字,都是指个人住宅了,这个跟大家生活相关,才是大家想了解的部分。

那么“房地产税”又是什么?

非常神奇的是,现在中国,还没有房地产税。你看看,媒体报道了那么多、炒的那么火热一个概念,实际上还是一个不存在的东西。

但是这个东西啊,可能马上就要有了。你一定意识到了,跟房产税不同,“房地产税”一定是涉及到“土地”的。什么问题一涉及到土地,马上就复杂了,咱们今天就多花点时间来讲一下这个问题的前世今生。

我们先回答一个简单的问题:中华人民共和国土地归谁所有?很多人,包括我自己,第一反应都是归国家所有。这个回答不能说错,但事情并不是这么简单。

其实,依照中华人民共和国的法律,从1949年10月1日到1981年,中国城市都还存在土地私有制但是发生了各种事件之后,到1982年,中国正式宣布城市土地国有化。那一年全国人大通过修订的宪法,第10条的第一句,就是“城市的土地属于国家所有”。

这之后才有我们现在普遍的一个观点:城市土地的所有权是属于国家,如果土地是资产,那么这个资产就这么一个所有者,国家。这短短11个字对中国产生了很大影响。当时的具体情况就不展开了,反正都过去这么久了,那时候咱们很多人还没出生呢。

然后,时间来到了1987、1988年。中国1987年实施了《土地管理法》,1988年修改了宪法。这两步主要是搞了个什么事情呢,就是搞了一个“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

通俗的说,当时国家搞改革开放,搞城市建设,但是没钱。这时候人们突然意识到,土地是有价值的,既然所有权不能卖钱,那么我们就在使用权上想想办法。国家把土地使用权和所有权分离,是当时一个很大的改革,相当于把国家的资产,土地,给利用了起来,给国家带来了资金,给改革开放做出了贡献。

然后,问题又来了。既然把土地使用权转让给别人用了,那么别人可以用多长时间啊?国家要给大家一个定心丸。于是到了1990年,国家就说了,住宅土地使用权,70年。

这个70年就是导致一切问题的根源。具体当时怎么个情况,这里就不说了。但是提出住宅70年,我估计当时的想法无非就是考虑人口寿命、房屋使用寿命、群众改善住房的需求等等, 70年够了。

1990年到现在,也还不到30年。要是从全面房改的1998年算起,到今天也还不到20年。谁都没想到中国变化这么快。房价越来越高,买房压力越来越大。而人们砸锅卖铁凑齐了钱,买了房,却发现拿到手的两个证书:

2015年之后是一个证书了:

上面居然说国有土地使用权只有70年?

现在这个房价,不夸张地说,需要两代人才能搞得定。上一代人的积蓄拿来付了首付,这一代人再工作30年还贷款。

然后你告诉我只有70年使用权?Excuse me?所以70年这个政策,过去有段时间可是被喷的不轻。

即使2007年我们有了《物权法》,关于这个问题也是模模糊糊,仅仅明确了“住宅建设用地使用期限届满的,自动续期。”这条本质上是舍弃了70年这个说法,但是具体怎么个“自动续期”,没人知道。

我们就这么摸着石头过河,然后看着房价从3千块变成了3万块。

房地产税很可能会取代房产税

有了上面的背景知识,我们就可以谈“房地产税”了。不谈细节,先谈理论基础。

首先,房子是你的没话讲,土地所有权虽然不是你的,但是土地使用权是你的。现行的房产税的概念是针对房子所有者征收税款,那么房地产税,自然就是针对你的房子、再加上你的土地使用权,征收税款。

这样就可以解决上面70年期限的问题:只要你一直交税,那么土地使用权就一直是你的。这样逻辑就很通顺了:土地出让金是获取使用权的成本,房地产税是持有这个使用权的税务成本。土地使用权本身也是一种资产,征收财产税也说得过去。这样原来的两证合并成一个不动产权证才有意义,物权法的规定也才有实际内涵。

注意了,我们中国现在是讲法律的,法律是要人大审核通过的,而人大,就是代表我们的。上面这个理论逻辑,就是用来说服我们的。讲道理,这个房地产税,是国家收了,也就是政府收了,准确点说,是地方政府收了。

当初搞土地使用权出让的时候,已经交了土地出让金,最后被买房的人承担了。那么现在再收一笔针对使用权的税,合适么?上面这个逻辑就是说,合适。其中最核心的一点考虑,就是土地作为资产,其增值的部分,是应该属于资产所有人,还是应该属于资产使用人啊?

那么一旦房地产税开征了,原来的房产税怎么办呢?我个人觉得,房产税在住宅这个方面,就是先天不足,应该是要被替代的。这个东西又不复杂,上海重庆从2011年就试点了,真要搞得话,到现在怎么都可以扩大到全国了。比如营改增,那么复杂,2012年上海开始试点,去年全部搞定。你小小的房产税比营改增还难?原因只有一个,不合适。当然原来除了房产税,还有城镇土地使用税等等其他跟土地使用权持有相关的税费,很有可能,它们会一揽子被房地产税给取代。

房地产税将解决三件事

大的方面讲完了,那么房地产税的细节是什么呢?很遗憾,除了搞这个的人,其他人还不知道真正的细节。原因很简单,孩子还没生出来,谁知道是男是女。

但是据说条文是已经成型了,只要愿意,就可以公开征集意见稿,或者直接提交人大审议了。

当然现在流传出来一些细节,比如说:(这些都是重点!)计税基础是评估价,自住房免税条件是人均面积不超过60平,采取面积和套数共同认定的方案,税率可能会采用累进制,等等。

房地产税是针对住宅持有阶段,现在开发商该怎么交税还是怎么交税,也就是说一手房不受影响。

房地产税的设计重点,是降低住宅的投资属性,比如规定自住部分免征,超过自住部分采用累进税率征税,那么对于拥有多套房的人的影响肯定是最大的。

众所周知现在中国房地产市场分化严重,一线二线三四线情况完全不同。那么房地产税的推出也将不同,这也是国务院明确“支持各地区分别探索创新”的背景。

现在房价过高,人们信心是否还足够坚强是个问题。很有可能,消化不了开征房地产税这个噩耗,如果导致房地产价格崩盘是不行的。注意政府的工作重点是稳控房价,就是说要让房价长期来看是温和增长、可控增长、稳定增长,并不是说要降房价。

按照流传出的这些细节,基本上可以判断,房地产税的推出会是一个系统性事件,后续还会有补充动作。

说了这么多,总结一下房地产税就是三件事:解决70年使用期限的问题;增加政府财政收入;增加个人住宅的持有成本。如果还有一点工作,那就是稳定住宅价格,降低住宅的投资属性。

开征了会影响房价吗?

那么房地产税开征了之后,房价会怎样呢?咱们就直接一点预测。

房地产税不是为了降房价,而是为了降低住宅的投资属性。它的推出,肯定会显著增加持有成本,所以对于现在已经拥有超过人均60平米房产的家庭、拥有多套房产的家庭来说,现在一定要考虑房产持有和配备的合理性。

一线城市房价已经到了合理区间,再次暴涨希望不大,我们应该期待的是房价稳定、温和增长。先别喷合理两个字,我的意思是一线城市已经具备了开征房地产税的基础,并不是说我们可以买得起房子。

二线城市目前仍处于分化阶段,但是对标一线城市,大部分二线城市的房价仍有上涨空间。目前基本上是限购状态,原因很多就不说了,但是我期待开完会后还有一波暴涨。等到房价到一个合理位置,就会像一线城市一样,开征房地产税,追求稳定。

三四线城市,也处于分化阶段,但是未来这十几二十年,整体上比较困难,不具备推出房地产税的基础。他们现在的问题要解决,需要我们改变整体思路,这个说起来就更复杂,以后再说吧。

所以对于现在需要购房的人来说,先搞清楚自己的目的是什么:刚需?换房?投资?

对于刚需的人来说,我们需要保证他们买得起、住得起小房子,注意这里面住得起,包括租住。

对于换房的人来说,我们需要鼓励他们在合理空间内换房,这也是供给侧改革的意思,目的是提高人民的生活水平。

对于手握房产当投资的人来说,我们要注意他们的行为给社会带来的负面影响,要控制过度投资。

所以先搞清楚自己处在人生的哪个阶段。对于关注这个问题的人来说,基本属于第二个阶段,或者牛一点处在第三个阶段。我的建议,买房就二线城市买新、买大、买好地段,不要再追求很多套了。如果已经有了很多套,要考虑转变思路,抓紧时间处理吧,不然很有可能会再次懵圈。

至于为什么不在一线城市这么搞,很简单啊,买不起啊对不对?

多说一点,房地产税本身就比较复杂了,不管是其本身的设计,还是推出的时间点,都不是靠一个简单回答能说得清楚的。至于它可能带来的影响,那更无法简单说明,因为房地产不仅仅关系到千家万户的生活,还关系到中国的整体经济问题,必须跟其他方面结合起来看。

所以对于我们来说,过多的讨论细节,会变成盲人摸象,只见树木不见森林。我们要抓主要矛盾,抓核心思想,就是要讲政治、看目的、重结果。还有特别重要的一点,不要把自己的个人情况看的太重,不要觉得自己的想法就是全国人民的共同想法,这是不可能的。

如果对于房地产税不满意怎么办?税收立法化有一点好,就是这个要经过人大批准,努力让自己的声音成为人大代表的声音吧,少年!

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王胜

王胜

跨国公司大中华区税务负责人

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来源:观察者网 | 责任编辑:苏堤
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