租房人子女可就近入学了？

7月17日下午，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（点击链接查看方案全文），里程碑式地提出了“租购同权”。

该方案提出，“租购同权”是指购房人和租房人享有同等权益——对一线城市而言，最关键的一条即为子女受教育权。

也就是说，只要是符合条件的租房人，未来可以与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。

广州市政府网站截图

根据方案，凡是具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，都可由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

利好

对于很多一线城市的人来说，目前租房和购房的权益差异关键就在于孩子上学的问题。

在大城市，重点学校一般都会要求户籍和房产证明，有的甚至还有孩子落户时间、父母户籍、父母工作地点等苛刻条件。这些要求导致目前学区房乱象丛生。为了不让孩子输在起跑线上，很多家长只能无条件接受，硬着头皮却买房，结果一家人为了一套房子过着节衣缩食的日子…….

现如今，按照广州的规定来看，租房可以和购房享受同样的资源。

据21世纪经济报道，“租购同权”主要带来以下几个利好：

第一，大大的缓解了人们的买房热情，曾经何时，多少父母，就是为了一套学区房，唏嘘不已。不少人买房和换房的目的是为了孩子的教育，现在广州既然不要买房就可以享受到教育了，那房子还换吗？

第二，进一步确立租房体系的地位。租房的价值不差于买房，那么在存量房为主体的一线城市，这些存量资源就可以发挥其作为租赁房资源的重要性。

第三，对于人才来说可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少怀揣梦想的南漂、北漂因为无法给孩子一个好的教育资源而出走呢？一旦，租房确权，那么对于人才的吸纳将是颠覆性的影响。

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隐忧

确实，租购同权之后，全家不用节衣缩食硬着头皮咬牙买房了，但房租的定会因供求关系的变化，出现显著变化。

公众号“财经韬略”表示，“租购同权”这种提法的本身具有重要意义。但关键问题在于，如何公平公正地落实这种理想，或者说“同权”最终能被落实到什么程度。

“财经韬略”分析称，租购同权必然导致“更多的人”追逐“总量基本不变”的优质资源，其结果必然是优质资源涨价。如果政府扭曲价格，必然产生腐败。这是市场决定的，无法改变的事实。

此外，也有分析人士担忧该政策在具体执行上出现问题。

广州链家研究院院长周峰看来，广州的名校入学指标“僧多粥少”，广州市的越秀等老区的教育资源本就紧张，所以一开始就全市统一来实行“租购同权”的可能性不大。最有可能的做法是各区分开执行。

而广州世联行首席技术官黎振伟表示，学位房最根本的问题在于教育资源短缺或不平衡，相关政策只是治标，治本还是需要政府加大教育资源的投入，提供更多的优质教育。

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房价

随着更多地方政府政策和细则的出台，将来会有多少人选择购房？这对房价将造成怎样的影响？

对此，有专家指出，租购同权对稳定房价有不可忽视的作用。其中学区房的价格在短期内或将保持坚挺，但从长远来看，学区房的价格可能会逐渐回落。

也有专家认为，租房者权益将向购房者靠拢。

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，文件首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会积极引导，将租房作为未来重要的居住方式，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

邓志浩还称，发展住房租赁市场并不意味着房价一定不会涨，“因为房价与供求关系相关，土地供应的紧张等问题，估计短期内难以解决。房价也可能由于出租租金的稳定而得到支撑。对于无力购房的人而言，如果能够租房都有相关权益无疑是好事。”

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转变

近来，包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”，甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明，我国楼市供应体系正在发生根本性变化。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购房能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

万科董事会主席郁亮曾在接受新华社专访表示，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，从现实看北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间，计划今年做到10万间。

中央也多次重申对于住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代或将来临。

补漏？

方案的另一大亮点是允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。

今年广州出台的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割单元不小于300平方米；一手商服类项目销售对象只能是法人单位，个人禁止购买，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年。

如今的新政显然带有为“3·30新政”“补漏”的成分，虽然同样要求改建后的租赁住房不得销售，但业界的理解是：最起码，因“3·30新政”影响而处于销售冰冻期的在售“商改住”项目，可以通过改造成租赁住房的方式而“拯救”项目，开发商可从卖楼者“变身”成物业长期持有的“包租婆”了。

不过，不少业内人士认为，方案的表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用；不涉及个人手上的商办物业（包括公寓），不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售利好不多。

对此，广东中原房地产项目部总经理黄韬表示认同。这给了商业用房一条出路，但改建后的租赁住房，不得销售，土地性质与年限并没有改变，所以对于商办公寓项目的销售影响并不大。

房地产分析人士刘晓博认为，允许改造成租赁住房的是“商业用房等”，这个“等”，有进一步想象的空间。此前大城市一直在整顿“工改居”，也就是控制工业用房改造为租赁住房，将来会不会有政策调整呢？可以拭目以待。

同时，“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，这是很大的利好，居住成本会降低。

“由于‘商业用房’售价远远低于住宅，所以租金回报率会比较高。在这个政策刺激下，‘商业用房’的地板价状态相信会得到很大的改变。而‘二房东’这个职业，也会随着发展壮大。”刘晓博认为。

不过，周峰表示，改为住房后的“商改住”项目也较难吸引白领等人群大批居住。“明显的问题是，新增公寓产品多分布在郊区外围，交通、商业配套都没有同步更新。”

相比之下，随着这几年猎德等“城中村”改造项目的落实，“城中村”一改往日脏乱差的形象，中心区域的“城中村”成为很多都市白领的首选居住地。此次新政发展“城中村”现代租赁服务业将进一步规范“城中村”的租赁业务。

黄韬认为，成立广州住房租赁发展投资有限公司，由政府来牵头发展现代租赁业务是一个好的尝试。因为企业进入租赁市场肯定需要盈利，而目前的租金回报率大概只有2%，政府发展租赁住房也是为了改变“住者有其房”的传统观念，要保证租金稳定。此外，租赁行业属于重资产运营模式，中小企业业务承担能力有限，需要政府的引导。

吸引

公积金租房提取额度增加、出租住房税收有优惠、租金不能随便上涨……此次方案出台无论是对私人业主还是对租户而言都有很大的“减负”优惠。此外，方案还首次提出实现租者幸福居住，在很多微观层面也考虑到租户的利益，如必需加强租赁房屋家具家装环保安全、燃气消防安全监督。

周峰说，方案的大方向是业界看好的，特别是对于广州这样的中心城市来说，发展租赁市场，构建“购租并举”住房长效机制特别重要，有助于在广州就业的市民安全感，会提升广州对于人才的吸引。

此次，该方案增加了公积金租房提取额度。随后，广州住房公积金管理中心进一步加大住房公积金对职工改善居住条件支持力度，发布《关于加大住房公积金对职工改善居住条件支持力度的通知（征求意见稿）》，明确广州既有住宅所有权人出资为该住宅增设电梯的，可以申请提取住房公积金。

该方案还力求降低租房成本。在保障性住房方面，本月广州发布的《来穗务工人员申请承租市本级公共租赁住房实施细则（征求意见稿）》，删除了对来穗务工人员家庭申请公租房收入和资产方面的限制，并将创业就业人员和在广州地区缴纳广东省社保人员纳入保障范围。此外，世界技能大赛及国家、省、市级技能竞赛的获奖人员也纳入了优先配租积分范围。

而在18日，广州推出新就业无房职工公共租赁住房共5860套，面向个人、家庭租赁，这对于刚就业的大学生来说是一大利好。

此外，本月起广州就开始进一步加强落实人才入户等7类人“无房也可入户”政策，特别要求承办单位不得附加条件或拒绝办理。

广州正多渠道解决市民的“住房难”的问题，将吸引更多人来广州安居乐业。

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