昨天（8月28）日，恒大发布了最新一期的半年报，报告中恒大交出了有史以来最好的“成绩单”。但是对于恒大来说，真正的关键点是“去杠杆”和转型。

年报中，恒大上半年净利润大增224.4%，但同时资产负债率为75.5%，净负债率则为240%。

房地产作为资金密集型企业，相当一部分高速增长的房企采用了高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，房企必须储备大量的优质土地用于未来的开发，借债用于购买储备土地，万达如此，恒大也不会例外。但现在恒大必须调整自己的发展模式了。

恒大董事长许家印@视觉中国

迅速降低但依然高昂的负债比例

据《山西日报》报道，自2009年上市以来，恒大的销售额、总资产等核心经营指标实现12-23倍增长，负债率也因此处于较高水平。在此次恒大的半年报发布会中恒大的高管也公开了自己的目标，据证券时报网报道，目前恒大的资产负债率为75.5%，净负债率240%。到今年年末，恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。力争在2018年6月末，净负债率由当前的240%降至140%左右；2019年6月末，降至100%左右；至2020年6月末，降至70%。

在恒大的年报中有两项关键指标，一是资产负债率，这是期末负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，也被成为举债经营比例。这是一项衡量公司利用债权人进行经营活动的指标，也反应了债权人贷款的安全程度。

如果这个比例超过了100%，那么意味着公司已经资不抵债。目前的75.5%也就意味着，在去杠杆之前，每10元用于经营的钱之中，其中就有超过8元是借的。

同时，恒大的净负债率为240%，净资产负债率，净负债比率是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例。一般来说，房地产公司这个数额高昂并不意味着经营状况不佳，其负债结构中可能有大量的长期贷款，也可能有相当充足的抵押物业。

但是同时。恒大还有一种特殊的“永续债”，永续债是没有明确的到期日，或者说期限非常长的债券。投资者是不能在一个确定的时间点得到本金，但是可以定期获取利息。但是随着公司不赎回永续债，那么未来的利息支付数额也会相应的加强。

从会计的角度上来说，恒大的永续债市被归于股东权益之中的，据每日经济新闻之前报道，偏高的永续债规模是恒大利润率偏低的重要原因之一，这也造成了恒大的估值一直低于其他龙头房企。

在今年上半年，恒大成功引入两轮合共700亿元战略投资，并在5、6月份两个月内迅速还清1129亿元永续债，对于恒大来说，这是很大的利好消息。

从“三高一低”到“三低一高”

据《南方都市报》报道，恒大总裁夏海钧称，恒大此前一直走的是规模化的战略，这也让恒大从一个小的区域型房地产公司，成长为中国房地产的龙头企业。“现在恒大已经是土地储备最高、全国覆盖范围最广、权益销售额也排名第一的公司，已经具备了转型的基础。”他表示。

过去几年，恒大拿到了最便宜的面粉，且面粉已经准备充足，按照现在的市场价做面包的话，效益相对较高。前几年的积累也是如今恒大向效益转变的基础。”夏海钧表示，公司不再只追求规模，在规模稳定增长的基础上，把利润放在首位，提高产品售价。

未来恒大将从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，变往低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

A股上市“绿灯”？

对于恒大来说，目前所做的一切都是为了A股上市，从收入上来说，恒大上半年收入同比增长114.8%至1879.8亿元，净利润大增224.4%，至231.3亿元，未来将土地储备总量控制在每年负增长5% - 10%。

华尔街见闻称，夏海钧表示，“我们A股上市前两轮非常顺利引入700亿，大家对于恒大A股非常热情，很多企业和机构都希望参与。下半年计划引入300亿至500亿元，这一轮引入完成后，将正式提交上市申请。”

另外，据腾讯财经报道，在8月23日的“民营企业学习贯彻全国金融工作会议精神座谈会”上，恒大董事局主席许家印表示，“恒大上半年税后净利润200多亿元，不过买万科的股票，亏了70多亿元。如果不是因为这个，恒大的半年盈利会超过300亿元。”

而值得注意的是，据证券日报网先前报道，此前有消息称，中国恒大于去年12月17日向深圳市政府方面递交书面报告，称从大局出发，作出五点表态：“不再增持万科；不做万科控股股东；可将所持股份转让予深圳地铁集团；也愿听从深圳市委、市政府安排，暂时持有万科股份；后续坚决听从市委、市政府统一部署，全力支持各种万科重组方案。”

对此，有知情人士透露，深深房A的大股东深投控为国有独资企业，控股股东及实际控制人为深圳市国资委。恒大在万科事件上的态度已获深圳市方面的认可，因此在深深房A重组上市一事上，如无意外势必予以“绿灯”放行。

恒大股价今天大涨12.28%