【观察者网 综合报道】自去年“317”调控政策出台后，中国楼市实现了从“调”到“控”的转折，“限字令”令一线城市的房价停止上涨，转而进入下行通道。如今一年过去了，成效如何？

有媒体报道，作为“317”调控政策的代表城市，北京目前二手房价格较去年同期普降15%-20%。随着价格走低，阳春三月北京楼市成交量略有回暖。

北京：“限字令”已满一年 二手房价格普降一成多

去年3月17日，作为一线城市的北京、广州，率先祭出调控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。

相关主管部门陆续采取了限购、限贷、限商、限价、限售的“五限”政策严格管控楼市，大力抑制投资投机需求。

根据北京“3.17”新政规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，即便名下无房但有贷款记录，也将被认定是二套住房。

在严厉的调控政策后，北京、广州等一线城市房价便开始止涨，进入下半年，上述城市房价纷纷进入下降通道。尤其是在二手房领域，北京、深圳等区域的房价跌幅甚至超过20%。

根据国家统计局发布的数据，北京二手房价格自去年5月起环比连续下跌、10月起跌破前一年同期水平，领跌全国。而新房受政府限价影响，持续保持平稳。

2017年3月-2018年2月北京二手住宅价格指数变化，根据国家统计局数据整理

另据伟业我爱我家的数据，截止目前，北京二手房价格已连跌11个月，累计跌幅接近两成。

图自伟业我爱我家

除了房价，这一年来，北京二手房的成交量也降了不少，二手房网签量降幅高达52.2%。

据机构统计，“317新政”前一年（2016年3月18日—2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共网签254916套；“317新政”出台后的一年（2017年3月18日—2018年3月15日）里，北京全市二手住宅共网签121946套。

图自伟业我爱我家

新房方面，今年2月，北京新建商品住宅（不含保障房）共网签1162套，环比1月份下降34.4%，同比2017年2月份下降57.4%，创下历史新低。

从成交结构看，北京房地产市场成交量已经由二手房撑起了大半个市场。在今年2月份，二手房成交占比一度高达86%。

量价齐跌的情况，在3月份发生变化。这次出现反弹的是成交量。

据《21世纪经济报道》援引思源地产数据显示，2018年3月，北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月和2018年1月之后，二手房月度销量再破万套大关，此外，这一成交量也创下自2017年4月以来，近12个月销量新高。

思源地产首席分析师郭毅分析，随着北京新房市场趋向高端化，买旧换新成为市场主流，二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上，意味着北京楼市正在逐步走出低谷，恢复正常的交易水平。

上述接触市场一线的房产中介高管表示，“目前市场的表现是成交量逐步放大，市场会产生分化，低总价、高性价比（业主急用钱）、好房子（好地段好户型好物业）等被消灭得很快。”

北京一过道卖150万元的“零居”学区房（图片来源：北京晚报）

郭毅认为，3月楼市回暖由多重因素构成。首先，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%，前期积累的房价泡沫得到消减，房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流；其二，近日深圳二手交易“三价合一”政策的实行引起广泛关注，其实北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订，并于今年3月颁布实施，至此，一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局，未来二手交易的成本增加将成必然，在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用。

此外，郭毅认为，尽管调控形势依旧保持严格态势，但北京楼市的基本面其实没有发生改变，而随着北京人口政策出现定向宽松，有利高精尖人才的引进，此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。与此同时，由于二手与新房之间相互依存的关系，二手成交量的升温，也将有助于向新房市场输送置业需求，催使新房市场在未来一段时间里出现同步回暖的成交走势。

整体走势仍低迷 商办市场接近0成交

3月成交量回暖受多重因素影响，但如果拉长到季度周期看，整体市场仍然呈现低迷态势。

中原地产研究中心统计数据显示：在刚过去的2018年1季度，北京楼市成交继续低迷，叠加春节因素影响，整体市场新建商品房住宅成交量刷新历史最低记录。1-3月新建商品房住宅不含保障房，合计签约只有2723套，同比跌幅61%，这一签约量也是全面网签来的历史单季度最低值。二手房成交量也继续维持在2017年第2季度以来的低迷状态。2018年一季度签约29044套，连续2个季度低于3万套。这也是2014年4季度市场反弹后的连续低值。

“目前的市场情况是，符合市场价就好卖。如果业主心理报价过高，就只能看缘分。”链家一位中介告诉21世纪经济报道记者。21世纪经济报道记者梳理了通州一些小区成交房源特征发现，这些房源相比去年下半年均有一定程度降价。

中原地产首席分析师张大伟认为，从2018年一季度整体数据看，房地产市场仍然处于低迷状态，市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场预期的持续打压。过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施。经过连续接近一年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊、预计后续市场将继续在低位运行。另外，整体二手房价格调整非常明显，从2017年4月开始到现在10多个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%。

值得注意的是，在各类产品中，最为低迷的是商办类物业。限购一年整，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，环比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

张大伟注意到，商办市场目前看，除了个别区域，调控一年接近0成交。历史最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目的商务公寓，市场整体接近0成交。不仅仅交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有12.39%。

“从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。”张大伟表示。