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阳光城再现人事动荡 高负债困局下上演资本“豪赌

2018-07-18 20:13:39

据蓝鲸7月18日报道,7月13日晚间,阳光城发布公告称,公司董秘罗瑞华、董事张志超双双辞去在阳光城的职务,董秘一职将由徐慜婧接任,中民投合资子公司中民嘉业投资有限公司董事长彭心旷接任董事。

对于上述董事会人员变动,公告中仅用了个人原因或工作原因一笔带过,但事实上,自2016年朱荣斌、吴建斌“双斌”加入阳光城以来,大力改革之下,这家企业从管理层到董事会的人事动荡便一直持续。

在“双斌”改革风暴的背后,阳光城收获了规模增长和净现金流近五年来首次回正,但未解决和新增的问题也在不断增加。近日,在高负债悬而未决之时,阳光城先是不惜以8%利率高息发永续债,后又通过控股股东质押100股权方式进行融资,被业内称之为一场豪赌。

以上种种改革带来的“阵痛”还在持续,阳光城如何化解?

管理层到董事会 阳光城再现高管离职潮

7月13日,阳光城董秘罗瑞华、董事张志超双双辞任,这已是继阳光城管理层人事大变局之后的又一场人事震荡。而这一系列变动事实上早有预兆。

2017年6月份,拥有中海地产、中建建筑背景的前碧桂园联席总裁朱荣斌加入阳光城,担任执行董事长、总裁。在此之前的5月份,他的老搭档吴建斌已早一步进入阳光城。彼时,朱荣斌在接受媒体采访时表示,“我来阳光城之后,林腾蛟主席对我提出的最大的任务,就是组建一支最优秀的团队。”

因此,“双斌”合璧之后,立刻招揽了一支由阚乃桂、胡书仟、徐爱国等地产圈著名职业经理人组建的管理团队。从阳光城管理团队出现的新面孔中不难发现,这支新生军大多来自“双斌”一脉相承的中海、中建系。

诸多新将上任,也伴随着旧臣的离去,阳光城频繁出现人事调整。

去年11月,原阳光城总裁张海民正式提出离职,此后,诸多旧臣如元老级副总裁陈林、许珂、北京区域公司总裁李军、上海公司总经理宋友强纷纷退场,包括近期董秘罗瑞华、董事张志超陆续离职。

规模or利润 能否兼得?

在这场起自管理层落至董事会的深度“大换血”背后,一场以“双斌”为主导的战略变革也在同时发酵。

业内公知,朱荣斌与吴建斌有过三段共事的职业经历,朱荣斌精于投资经营,吴建斌则擅长财务管理。两位老搭档来到阳光城,老板林腾蛟为其定下的是规模做大、利润做强的双向目标。

但对于房企而言,规模和利润一直是个单选题,强如碧桂园(02007.hk)也不得不舍利润而保规模,又如中国恒大(03333.hk),在洗礼三四线市场之后,还是要转身拥抱一二线市场去寻求利润增长。

对于这个“鱼与熊掌必须兼得”的玩法,朱荣斌也颇感困难,他曾公开说,“规模上TAI阶,又要有大量现金流,负债率降低,真的很有难度。就像我们大吃大喝又不允许有‘三高’,还要减肥。”但为了实现老板的期许,朱荣斌开出了六道“药方”,分别是调结构、做好高周转、构造完整产业链、建立双赢机制、信息化建设和梳理管理架构。

其中,“调结构”被放到了战略改革的首要位置。吴建斌曾指出,“阳光城的土地来源太多,但现金依旧在路上。原来并购的项目,要一一把它搞定,才能变成货值。”由此,阳光城扩储方式明显出现变化。

数据显示,2017上半年,阳光城通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块,其中,通过收购获得52宗地块。而自朱荣斌于6月份上任后,下半年内,阳光城再无新增并购项目,转而向招拍挂市场拿地。过去一年,2017 年,阳光城通过并购获得 52 个地块项目,而招拍挂项目由12个新增至68个项目。

由此可见,此前一直以并购方式储地被业界称之为“并购王”的阳光城,在朱荣斌上任之后的半年里,几乎是马不停蹄的奔赴在招拍挂市场中。

而随着并购低价储地模式的转变,招拍挂方式直接导致其土储成本提升,这却进一步压缩了企业的净利润。数据显示,2015年,2016年,阳光城的净利率分别为7.74%,7.3%,而2017年又进一步下滑至6.72%,这与同规模企业相比有一定差距。

易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产分析认为,招拍挂本身有很多复杂的机制,包括限价和资金审核等,而并购本身的管控会少一点。另外涉及到一些现金流短期有问题的地产项目,房企并购可以实现一步到位的开发,所以房企普遍较为积极。

同策研究机构总监张宏伟对蓝鲸房产表示,招拍挂的地大多是净地,拿地之后可以快速开发,快速回流现金,且没有过多产权纠纷。但他也强调,企业需要考虑背后的各种风险,收并购相对的性价比会比较高。

显然,想要在规模和利润上双突破,对于朱荣斌而言,是一个不小的考验。

负债困局下的资本“豪赌”

被业内称之为闽系“黑马”房企的阳光城,想要做大规模早已不是秘密,但给企业提速并不是一笔简单的账目,即便放在资本高手吴建斌手中,阳光城的这本帐恐怕也不好算。

数据显示,从2013—2016年,阳光城的经营性现金流数据分别为-54.7亿元、-56.4亿元、-38.8亿元、-25.8亿元,连续四年为负,至2017年经营性净现金流历史上首次回正至88.2亿元。

对于追求高速增长的阳光城而言,这组数据却难言乐观。截至2017年底,阳光城总资产规模同比增长约77%,达到2132亿,负债方面,阳光城的资产负债率为85.66%,同比2016年底的84.29%高1.38个百分点。

在今年4月份业绩会上,吴建斌面对这组数字回应道,“总得来看公司还是小企业,目前规模也不算大,要做的事情还是很多的,我想我们会继续努力把公司发展更好。”

在悬而未决的高负债难题下,还要配合朱荣斌打规模战,对于吴建斌而言,财务压力可想而知。蓝鲸房产梳理发现,2017年阳光城通过发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债(含私募债)等多种融资方式扩大了融资渠道。海外债方面,阳光城以境外全资子公司YANGOJUSTICE INTERNATIONAL LIMITED(阳光城嘉世国际有限公司)在境外发行5亿美元债券。阳光城2018年一季度报显示,公司申请注册发行不超过人民币30亿元的定向债务融资工具获准。

近期,阳光城更开启了一轮“豪赌式”的融资手段。6月7日,阳光城公告称发行了10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%,而市场普遍利率为5.5%—7.5%。根据年报显示,截止到2017年末,阳光城共发行40亿永续债,接近10家A股房企发债总额419亿的1/10。

以2017年末公司资产负债率和净负债率分别为85.66% 和252.82%来计算,如果将永续债计入债务之后的资产负债率和净负债率则分别为87.54%和265.90%,高于行业81%资产负债率平均水平。

同侧研究院陈朦朦指出,永续债有可能成为利润“黑洞”。企业若不能在一个时间段偿还债务,重设的利率也会不断飘高,未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。她表示,永续债一般前两年利息会比较低,房企若在两年内还清则影响不大,但阳光城起始票面利率已经高达8%,这无异于是一场“豪赌式”融资。

大股东股权100%质押 寻求融资

除了对外寻求资金之外,阳光城也对内开启了一场“自救”式的融资手段。

蓝鲸房产梳理发现,目前,阳光城控股股东福建阳光集团持股比例达17.51%,其质押率达100%。而除了控股股东100%股权质押之外,其多个股东的股票质押率均达90%以上,如一致行动人福建康田实业集团有限公司持有股份占比10.17%,质押率达98%;东方信隆持有股份占比为15.32%,质押率达90%。按照一季度十大股东情况,前十大持股比例为68.87%,而截至目前企业的股份质押率已达41.34%。

一般而言,股权质押对于资金链紧张的企业有“解渴”作用,然而控股股东全部质押股权也有其“副作用”。西南证券董事张刚告诉蓝鲸房产,“控股股东质押全部股权的背后,是当前市场资金面紧张的情况下,很多中小企业非常缺钱的体现。一旦股价下跌,券商会依据规定做风险提示,或要求公司追加保证金。如果没有足够的现金补充,负面效应就会扩大。”

截至7月17日,当日收盘价为5.79元/股,而其今年年初1月股价高点为10.73元/股,股价已下跌近54%。

针对财务状况与融资计划,蓝鲸房产致函阳光城集团,截至发稿前暂未收到回应。但可以肯定的是,在急迫的规模扩张和2000亿负债面前,阳光城的压力必然不小。(蓝鲸房产 李逗)

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来源:蓝鲸 | 责任编辑:谢珊珊
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