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李宇嘉:基建投资“再发力”,楼市会受益吗?

2018-08-20 07:45:33

【文/观察者网专栏作者 李宇嘉】

一、经济“稳中有变”和“经济维稳”

近期,经济稳中有变,政策定调“经济维稳”。7月23日的国务院常务会议,明确“扩内需、调结构”,表现出一定的“经济维稳”意向;7月31日中央政治局会议,进一步确认政策微调,下半年主要矛盾或转向“稳增长”与“调结构”之间的平衡。从经济维稳和主观能动领域看,基建投资无疑是重点。

值得注意的是,支出法衡量GDP的“三驾马车”中,下滑最快的就是固定资产投资,其增速相比今年年初下降2.4个百分点,相比去年同期下滑近3个百分点,下降幅度高达34%。事实上,受益于前期“去产能”和高地价,制造业投资和房地产开发投资表现尚且不错。

二、基建“再发力”,楼市要反弹吗?

基建投资是拖累固定资产投资的罪魁祸首。今年以来,我国基建投资增速持续回落,由去年年底的14.9%逐月下滑,6月已降至3.3%,创2003年以来历史同期新低。7月份,基建投资增速再次大幅回落。1-7月基建投资增速仅为0.34%,相比1-6月下降3个百分点右。

近期,政策信号很明显,基建投资将作为下半年供给侧改革补短板的重要内容。铁路机车车辆投资和相关基建加速推进,业内预测,2018年铁路投资额将重返8000亿元以上。同时,2017年8月陷入停滞的城市轨道交通规划审批,近期重新启动,苏州和长春新一轮轨交规划已获发改委审批通过。

基建项目资金来源方面,过去一般按30%左右的资本金加70%左右的配套融资建设,且资本金部分很多是非财政资金。一直以来,基建项目特别是高铁和轨交站场开发和运营,房地产发挥“原动力”的角色。考虑到近期很多地方财政困难,个别地区甚至发不出公务员工资,全国仅有5个省(或直辖市)财政盈余。因此,业内预计未来基建发力对房地产的依赖积重难返。从过往经验看,基建“补欠账”和楼市繁荣相互支撑,加上一些“补短板”项目在地方会异化为没有需求和收入支撑的“白象工程”,倒逼楼市依赖和“托底楼市”的救市行为。

综上,是否意味着楼市反弹来临?

资料图来源:视觉中国

三、“此基建”非“彼基建”

本轮基建是“转型”背景下的“稳增长”,与过去“周期”的“稳增长”不同。

首先,无论上世纪90年代应对亚洲金融危机,还是2008年应对“次贷危机”,基建投资都扮演着“抓手”的角色,即“基建一活,满盘皆活”。此次基建投资,尽管有“稳增长”的意味,但更多是“稳增长”与“调结构”平衡;其次,前两次基建着重于投资“旧动能”的恢复,此次是激活内需动力、不走“老路”。

再次,前两次基建高峰的重点是“大项目”,力度和重点也有差别。1998-1999年那一轮基建,尽管有应对亚洲金融冲击的考虑,但基于改革开放前期,招商引资和城市化进程快速开启,对于基建的巨大需求,而长期计划经济导致的基建欠账也很严重。当时,基建资金投放并不大,考虑到各级政府收支困难,通过财政向工农中建四大银行发行1000亿元国债的方式,重点投向五个领域,即农田水利、交通通信、地下管网、城乡电网、直属储备粮库,1000亿国债中有358亿投向农田水利(考虑到98年洪灾)。因此,这一轮是基建启动,“欠账”问题并未得到完全解决。

2008-2009年,国家启动“4万亿投资”,重点在基础设施(“铁公机”等)、灾后重建、民生工程(保障性安居、农村民生项目)、技术改造、节能减排、社会事业(教育、卫生、文化和计生)等5个方面,4万亿资金分别投入1.5万亿、1万亿、7700亿、3700亿、2100亿和1500亿,“铁公机”和保障性安居工程等大项目占比超过56%。资金来源上,新增中央投资1.18万亿,民生工程占43.7%、重大基建占23.6%、灾后重建占14.8%、其余占15.3%,近75%投到了公共属性更强的社会事业上。

2008年1-3季度,基建总投资增速位19.3%,2008年底达到22.7%、2009年为42.2%。2008年开始,我国开启了长达10年(2008-2017年)以“大项目”为主的基建“补欠账”式的投资高潮。经过10年基建投资大发展,目前“铁公机”等设施基本饱和。

以公路为例,根据2007《综合交通网中长期发展规划》,到2020年公路总里程要达到300万公里以上(不含村道),密度达到31.25公里/百平方公里,其中“二级以上高等级”公路65万公里,高速公路10万公里左右,二级以上高等级公路占公路总里程达到22%,高速公路占公路总里程达到6.7%。

近期,交通运输部公布《2017年交通运输行业发展统计公报》,公路总里程达477.35万公里,密度为49.72公里/百平方公里,均较2007年规划超出60%。分等级看,二级及以上公路62.22万公里,高速公路13.65万公里,总里程达标;但二级及以上公路占公路总里程13%,高速公路占公路总里程2.9%,占比未达标,这表明二级以下低等级公路建设得太多了。

再看机场。

根据中国民航局公布的《2017年民航机场生产统计公报》,2017年我国境内民用航空(颁证)机场229个(不含香港、澳门和台湾地区),定期航班通航机场228个,全年旅客吞吐量超过11亿人次,完成114786.7万人次,比上年增长12.9%。其中,旅客年吞吐量千万级别的机场32个,占全部旅客吞吐量约78.5%,而年吞吐量在300万以下的机场共有179个,只吞吐了全部旅客吞吐总量的8.9%。

旅客吞吐量向“头部”机场集中明显,69个机场旅客吞吐量与当地常住人口的比值超过1,这些机场不仅能满足当地居民出行需求,还能吸纳吞吐其他城市的旅客,而这69个机场旅客吞吐量占全部吞吐量的比例高达90%,剩余的160个机场占比仅约10%。

 

近年来,传统基建投资增速明显下滑,铁路新开工项目从2008-2010年年均80个,下降到近年来的30多个;财政支出方面,在交通运输和农林水务方面的投入增速,从10%左右降到5%左右,交通运输方面的财政支出甚至降到3%左右。区别于传统基建,本轮基建重点是精准脱贫、乡村振兴、新型基建、生态环保等社会事业“补短板”。

事实上,近年来财政投放也表现出明显的结构优化特征,以交通运输为代表的传统基建投放占比下降,社会事业“补短板”投放占比回升。2018年上半年,财政支出增速排在前面的,分别是扶贫、科技、债务偿还、节能、社保就业、医疗卫生和计生等,增速分别为39.7%、25.4%、19.0%、16.3%、11.3%和9.8%。

目前看,基建为抓手的“稳增长”推进了20年,但短板仍明显。

首先,城市污水处理率达90%,而农村仅10%左右;其次,仅云南、贵州、陕西和甘肃等四省份,就有216个贫困县,今年上半年专项扶贫支出增长39.7%,意在激活内需倾向最大的这部分群体;欠发达地区公路、铁路、电网、水利、供气等农村“村村通”,存在巨大短板;再次,发达或人口密集区,排涝管网、地下综合管廊,轨道交通连接外围及都市圈公共服务一体化,信息、物流及5G等新产业,都对基建有巨大需求。最后,此次基建投资,还有预防快速去杠杆,表外融资收紧,融资平台资金链断裂、项目烂尾,出现“处理风险的风险”,基建不能过快下滑,也不能停摆。

近期,国务院提出“保障融资平台合理融资需求”。可见,此次基建聚焦于公共属性更强的社会事业,铁路投资和轨道交通并非重点,而是续建项目和既有规划。而且,基建项目资本金来源,中央专项拨款和以1.35亿“专款专用”的地方专项债为主,还包括“专户管理和专款专用”的专项资金、PPP、抵押补充贷款(PSL)。

另外,7月份国务院常务会议提出“引导金融机构按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求”,包括国开行在内的银行贷款也会成为资金来源。从投入上讲,以1.35万亿元地方专项债和中央专项资金为主。“资管新规”监管框架下,加上政令较为畅通,不太可能出现以往隐性担保下,纵容融资平台以楼市为支撑的违规融资。

四、基建和楼市,可以实现良性循环

1.铁路依赖土地综合开发

以社会事业为主,以政府出资“补短板”,降低生活消费成本,激活内需,这是基建的着力点。当然,财政也有这样的实力,本世纪以来,税收收入占GDP的比重,从不到10%增加到近20%,各界都在诟病税收高增长。因此,债务高企的情况下,此次基建投资中,财政投入会加大。当然,房地产和基建良性循环是被支持的,基建完善后周边空间升值,升值可反哺基建投资。

近期,作为轨道投资大省的广东,副省长许瑞生调研指出,土地综合开发支持政策出台在即,要充分挖掘铁路项目开发潜力。对于铁路和轨道交通这类大宗投资,“投入-产出”期限和资金错配严重,土地综合开发是纠错的最佳选择,“地产+基建”在深圳和广州已如火如荼。比如,在深圳,万科和深圳地铁的合作;在广州,近期越秀地产与广州地铁联合启动地铁上盖开发。

2.先把楼市调控做好、资金防火墙搭建好

2008年扩大内需时期,4万亿投资号称“一分没进房地产”,但事实上跑冒滴漏到房地产的不在少数。随后,集中爆发的央企“地王潮”以及随后国家勒令地产非主业的央企“退房令”就是佐证。

此次,首先在资金源头上做好保障,财政该出资的一定要到位,专项债加快投放,不能再借道影子银行,倒逼楼市松绑,即所谓“开前门、堵后门”;其次,建立资金防火墙。

7月31日,政治局会议提出“下决心解决好房地产问题”,“坚决遏制房价上涨”。随后,贯彻政治局精神的住建部沈阳会议,明确“要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责”。紧接着,楼市“领头羊”深圳发布严厉的限售政策、“假离婚”购房限制政策,沈阳等二线城市也相继扩大限购、启动限售,意在给市场传达,新一轮楼市反弹不可能。

3.再谈基建和楼市融合

一方面,“下决心解决好房地产问题”,意味着房地产这个“庞然大物”,继续泡沫化向上没空间,但过快向下的话,经济也好、金融也好,都受不了;另一方面,客观讲,推进城镇化、解决地方收入来源,房地产的作用不可忽视。

如何办?基建和楼市良性循环就是可行选择。此次基建重点领域,都在“补短板”上,无论是落后地区的脱贫攻坚,还是发达地区的轨道交通大规模布局,都有利于解决内需的后顾之忧,当然也利好楼市发展。因为,“美好生活”诉求的满足,也包括美好的居住需求、配套需求。重要的是,基建和楼市良性循环,有利于楼市高位保持平衡。

事实上,“高位平衡”就是当前管理层对于楼市的基本态度。楼市在高位能够平衡,不仅能稳投资、稳预期,还能为经济转型、财税改革等腾出空间。因此,无论是棚改最后的“三年攻坚”,还是农村危房改造,或非户籍人口纳入住房保障,这些都是房地产供给侧结构性改革的内容、宝贵的增量,也是基建的一部分。

另外,地下管网和排污排涝,电网、水利和供气等“补短板”,也与房地产配套完善密切相关,这些都会带来房地产行业和市场平稳,都会传导至合理的房地产发展和消费。对这些,国家政策都是支持的,就如近期住建部明确“支持合理住房消费”。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

李宇嘉

李宇嘉

深圳市房地产研究中心高级研究员

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来源:观察者网 | 责任编辑:李泠
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