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媒体:房地产市场“新变局”“租房”时代将要到来

2017-07-26 12:45:04

央广网北京7月26日消息 据经济之声《天下财经》报道,半年之前,买一套房子,在北上广深“安家落户”,还是不少年轻人在职场打拼的一大梦想。然而半年之后的今天,再来审视,肩负几百上千万的购房压力在一线城市“假装”地生活,则大可不必。这样的判断,来源于去年底中央经济工作会议坚持“房子是用来住”的明确定位。这一定位在前天,也就是7月24号召开的中央政治局会议上得到进一步确认:“坚持房地产政策的连续性”。

要让“房子是用来住的”这一定位落到实处,除了调控加码、限购限售等司空见惯的手法之外,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,租售并举,建立起符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,显得尤为重要。这其中,租房的“租”字首当其冲。从“买买买”,到“租租租”,困扰职场年轻人的住房困局,能否由此破解?

海首批“只租不售”地块成交 政府割肉放弃一部分利益

最近一段时间,住房租赁市场的发展备受关注。就在中央政治局会议召开的当天,上海市首批“只租不售”的两宗地块以11.5亿元的价格成交了。这样的价格计算下来,楼面单价不足6000元,而且是位置优越的上海浦东张江和嘉定新城。竞得这两宗地块的都是国有企业,这在业内看来有十分深远的意义。

首先,根据记者昨天的实时查询,这两个区域目前的在售房价均在每平米4万元左右。而机构数据则显示,不足6000元的楼面价格相比一年之前成交的附近宅地,单价降低了84%。长期以来,房价高居不下的重要原因是地价太高:面粉贵了面包能不贵吗?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,楼面价格如此之低,一方面是因为这属于政策性土地供应、地方政府在主动割肉放弃利益,另一个原因在于“只租不售”的经营模式。

杨红旭表示,土地出让并不是完全市场化的出让方式,因为上海市在“十三五”规划当中,有大量的租赁住房用地的供应。第二个原因是这个用地是创新性的,是一个租赁住房用地,过去是没有的。只租不售涉及到一个非常复杂的投入产出的测算。拿这种地块进行开发经营,租金回笼太慢了,这也是导致地价大幅下降的一个核心原因。

房地产国企将在住房租赁市场发挥重要作用

地价低并不代表门槛低,实际上“只租不售”对房地产企业提出了新的挑战,持有型租赁住房对开发商的运营能力和资金要求更高。这次竞得这两个地块的房地产企业都是上海本地的国企。上海有关部门明确,此次成交的两块用地出让年限为70年,期间,房地产持有企业必须持续出租运营,还要建立包括租赁对象、租期、租金等一系列管理及服务等。而在5天之前,住建部等九部委联合发文:在广州、深圳、南京、武汉等12城市试点住房租赁。旨在增加租房供应,让“租房”也能实现住有所居,并明确要求国有企业要充分发挥引领和带动作用。杨红旭指出,国有房产企将在住房租赁市场中扮演重要的角色。

杨红旭说:“现在大力发展住房租赁市场,这个市场过去90%是散户、房东作为供给一方的。现在正在尝试让一些机构,包含一些国企和民营企业去参与这样一个市场的开发建设出租,这是一个探索过程。以后要涉及到一些长期经营租赁的房子,那必须要在租赁经营方面,有一些经验的积累、模式的创新,包含融资手段的一些创新。”

虽然“只租不售”用地在上海是首次推出,但在全国范围内,北京、佛山等地已有先例。但在中原地产首席分析师张大伟看来,房地产企业从过去的“买地卖房”的销售模式转变为现在的“只租不售”的持有模式,虽然期限都是70年,但企业参与的程度或许不会太高。

“租房”时代将要到来 对平抑房价起到稳定器作用

地产大佬冯仑显然已经意识到房地产市场的最新变化。他在最近发表的一篇文章中说,房地产“后开发时代”来了。他认为,以2016年结束为分水岭,房地产企业只做住宅,通过开发、卖房的循环模式开展业务的“开发时代”已经结束,取而代之的是产品多元化的“后开发时代”。

而近期,住房租赁市场的发展,无疑也在告诉大家“租房”时代将要到来了。比如“广州前不久试水的‘租购同权’等租房新政,这被网友认为“依此立法,以后租房住的和买房住的吵架,将不再低人一等”。张大伟对此表示认同,他认为,下半年还将有更多住房租赁市场的配套政策出台,促进住房租赁市场发展多点发力。短期来看,租赁市场的确是越来越被重视,而且租赁市场肯定也是从过去的缺乏监管、比较混乱的阶段,逐渐在向监管加强转变,政府的加法和减法的供给,包括一些调控措施在逐渐针对租赁市场发力,未来的这个市场应该越来越正规。

杨红旭也指出,住房租赁市场对于平抑房价也能起到稳定器的作用。

杨红旭说:“住房租赁市场会分流一些购房需求,使整个住宅的房价上涨幅度得到一定的控制,比如能够稳定市场交易的作用。现在只是开始,我们国家这种租赁市场是短板,需要进一步把它补上,这个历程我估计需要十年到二十年。”

短评:“房子是用来住的”正在一步步加快落实

“房子是用来住的,不是用来炒的”已经成为全社会的共识。在大刀阔斧地进行了楼市调控,收紧购房政策之后,促进住房租赁市场发展正在成为落实这项政策的另一条出路。

“房子是用来住的”,落实到租房市场上,首先就是要“有房可租”。眼下,我国住房租赁市场发展还有很大空间,跟发达国家相比,我国租房比例有待提高。此外,“房子是用来住的”,还要让人“租得起”房。此次上海首批“只租不售”地块拍卖,低于市场近五分之四的楼面价格,正是说明了这个问题,在牺牲一部分土地拍卖收益之时,换来的是保障住房租赁市场价格“租得起”。当然,最重要的是,不管是买房住还是租房住,都要住得有尊严。对此,广州试水“租购同权”,便体现出“让租房者幸福居住”的意义。唯有让租房者没有后顾之忧,才是住房租赁市场长远发展之计。

可以说,“房子是用来住的”正在一步步加快落实,“租”字当头,或许在不远的将来,“居者有其屋”的梦想不一定要通过买房来实现;而“租房”也能成为住有所居中的一种常态。

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来源:央广网 | 责任编辑:杨允卓
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