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西安新建住宅全装修政策引热议 全国推行多年为何怨声四起?

2018-12-29 18:19:42

【观察者网 综合报道】12月28日,西安市印发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》;但这个消息在网络引发了热议。

首先解释一下什么是全装修?全装修是指,新建城镇住宅中的集合式住宅,在竣工验收前,套内必须达到所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,设备管线及开关插座安装完成,厨房和卫生间的基本设备安装完成。其中,厨房包含灶具、洗涤池、操作台、排油烟机、电器插座、顶灯(防水、防尘型)、冰箱位及接口。卫生间包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、镜(箱)、镜灯、排风扇(风道)、电器插座、顶灯(防水型)。

需要注意的是,全装修不等于精装修,前者侧重装修范围,后者则体现装修的档次及规格。

西安的这份《意见》中提到,自2019年1月1日起,在全市行政区域内(含西咸新区,不含蓝田县、周至县)新建住宅推行全装修成品交房,不包括拆迁安置房。

蓝田县、周至县根据实际确定实施全装修的新建住宅项目范围,但总施行比例不低于新建设住宅总面积的50%。此后逐年递增,2021年后达到100%全装修建设。

至于2019年1月1日前已获得住宅用地的建设项目,可延用原审批规定的建设方式开发,鼓励开发建设单位对住宅建设项目按全装修标准进行统一的装饰装修。

西安市政府表示,目的是全面提升西安市住宅建设品质,积极推广标准化、集成化、模块化的装修模式,减少资源消耗和二次装修污染。

但考虑到实际操作难度,《意见》鼓励实施菜单式装修,开放商对每个户型提供3套(含)以上不同标准或风格的装修方案,并提供可选择的符合环保标准的材料设备菜单;推荐采购整体厨卫,采用产品和设备管线集成化技术,逐步实现住宅装修的工业化、装修部品通用化。

各地推行进度、实施细则各不相同

其实,西安并不是“第一个吃螃蟹的人”。

早在2002年7月18日,建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中就已提出全装修的建议

2008年,住建部出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,要求各地引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,推广全装修成品房。不过《通知》中没有提到推进的具体时间,只是规定根据本地实际,科学规划、分步实施,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标。

全国各地推行全装修政策,主要出于这些因素考虑:第一是节能,不管是社会资源,还是从个人金钱、精力,全装修交付都是件节约成本的事情;

第二是环保,尤其是当下极力倡导绿色经济时,全装修可以有效减少分散装修带来的减少噪音、粉尘污染,以及大量建筑垃圾的产生。据中国建筑装饰协会行业发展部测算,住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾,其中有85%是可以回收再利用的资源,全年如果有2000万户进行装修改造,共有4000万吨垃圾污染环境。

第三是结构安全,全装修可大大减少业主入住后敲敲打打、随意改造对房屋整体结构的带来隐患。

根据网络搜索显示,从2014年开始,各省市陆续颁布相关政策及具体推行进度。

全国各省(市)全装修政策及要点汇总

全装修政策实施时间轴线

以上数据只统计到2016年为止,除了陕西和上述省市外,安徽、湖北、重庆、广东、湖南、福建、河北、辽宁、山西、甘肃、天津、山西等都纷纷加入这一行列。

不过,各地的具体推行措施有所差别。比如,浙江最鼓励定制精装,要求实行菜单式装修和个性化服务相结合;同时明确,交付后购房者不得擅自拆除和破坏相关装修设施,不得损坏承重墙体、受力钢筋和拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施。

山东的政策中提出,全装修住宅在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。这意味着鼓励开发商与装饰企业合作,表面上看是解决售后保障问题,实际某种程度也鼓励了定制精装的发展。

海南的全装修政策简单扼要,但对开放商压力巨大。2016年12月7日发布《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》,要求从2017年7月1日起,各市县商品住宅项目要全部实行全装修。时间间隔不到8个月。

河南则首先选择在郑州试点,最终2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。

四川提出,到2020年,装配率30%以上的建筑占新建建筑的比例达30%,新建住宅全装修达50%,要求住建厅会同相关单位吸收国内外先进成果,结合当地实际情况,加快制定完善标准体系。

江苏虽然是最早提出,但实施进度却最晚,到2025年末,全省建筑产业现代化施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑装配化率达50%以上,装饰装修装配化率达到60%以上,新建成品住房比例达到50%以上,科技进步贡献率达60%以上。

此外,从国际角度来看,不少发达国家实行住宅全装修已是房地产业的标配。美国住宅建设已实现产业化,市场上出售的几乎都是全装修房,为个体服务的装修企业也相对较少;日本从上世纪50年代中期开始鼓励企业进行装修式住宅的开发和推广,发展至今所有在售住宅都是全装修房。

为何怨声四起?

但是,就目前国内的实施情况来看,全装修交付仍存在着很多问题,其中不乏近期个别地方的业主维权现象发生。当然,从社会层面而言,也牵涉到购房者的观念和习惯,大多希望能有自己喜欢的装修风格。

正如西安推出这项政策后,很多网民都很担忧,“每个人想要的装修风格都不一样”,“装修材料质量如何保障?政府是否能有效监管?”等,而且近期在其他省市出现的业主维权现象也让他们担心同样的事情是否也会发生在自己身上。

截图来自微博

在地方领导留言板上,搜索“全装修”就可以发现各地业主的投诉非常多,而投诉内容大多围绕装修质价不对等、质量差、开发商不整改等问题。

比如浙江滨江某楼盘业主称,楼盘的样板房在未经业主们同意的情况下擅自拆除,楼盘室内装修没有标准用来验收,该楼盘《商品房买卖合同》没有明确装修材料和设备的具体品牌型号规格和数量,施工现场已出现与本楼盘精装修标准(一期为5000元/平方米,二期为6000元/平方米)不匹配的低档次装修材料,公共部位楼道装修与原样板区大相径庭等,并附上样板房与现有成品的照片。

而查看“已回复”案例中的官方答复,大多是“协商不成可通过诉讼途径解决”,或业主搜索相关资料和证据向有关部门申诉。

总结来看,目前全装修的主要问题是:第一,全装修提供的选项无法满足所有人,不能彰显个性;第二,信息、质价不对称,全装修虽然节约社会资源,但购房者可能并未真正得到“实惠 ”,开发商动辄三五千的装修标准远远超出成本价;第三,质量担忧,毛坯房交付时经常发现外墙漏水、偷工减料等情况,那在全装修后这样的隐忧就更加强烈,“材料是否环保”,“施工质量是否过关”,“出了问题会不会踢皮球”等等都是购房者的心结。第四,二次装修、资源浪费,尽管政策初衷是环保节能,但是业主面对装修质量不达标、细节处理粗糙等状况,很多人会选择敲掉重装或局部修补,导致事与愿违。

抱怨的不仅来自买方,还来自卖方。不少房产商担忧,资金压力会变得更大,尤其是中小企业,日后有可能就是巨头的天下。

而且传统的大型房地产商一直有精装修的产品和部门,在项目管理、设计施工等方面已经建立一套标准化的体系和方法,对精装修的采购和供应商管理也非常成熟。而中小房企则存在装修人才缺乏、流程复杂、施工技术要点多、供应商众多、施工监理细致、验收交楼等诸多问题上碰到难题。

此外,小装修公司、建材供应商和零售商等行业都将面临升级和革新。

因此,有不少业内人士或购房者认为,即使推行全装修住宅,应该在模式理顺、经验成熟后再在全国广泛推行,而且也需对购房者普及全装修的概念。比如,装修条款进一步细化,公摊面积装修款如何计价,品牌知名度、产品型号及定价等都应有明确指导,可以考虑引进更严格的惩罚机制来提升“装修质价对等”等。

朱敏洁

朱敏洁

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来源:观察者网 | 责任编辑:朱敏洁
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