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连奥运冠军都中招了!买房时,这件事千万要注意

2018-03-31 15:03:48

据微信公众号“每日经济新闻”(ID :nbdnews)3月31日消息,房价高企的时代,对于很多人来说,买房几乎是人生最大的一笔投资,因此在买房的过程中小心谨慎避免各种陷阱尤其重要。但是现实生活中,还是有不少人因为各种原因陷入了购房的纠纷中。

最近几天,奥运冠军秦凯、何姿夫妻就因为买房过程中的疏忽,与卖房人产生纠纷而对簿公堂,成为了热议的话题。

图片来源:何姿微博

何姿买房无法过户,双方对簿公堂

据北京青年报消息,2016年1月9日,何姿与卖房人签订房屋买卖合同购买北京来广营乡某房屋。合同约定成交价格为825万,该房屋尚未取得房屋所有权证书,预计取得时间为2016年4月。合同规定,若交易所签订的买卖合同或文件,因为房产证的问题被解除、撤销或认定无效,则承诺人应向另一方承担相当于本合同约定成交价格的50%作为赔偿金。

合同签订当天,何姿向卖家支付了70万元定金。之后何姿将自有的北京的一处房子卖掉,积极准备购房款。她与卖房人多次沟通,但对方先是说房产证正在办理过程中,之后又明确表示因个人原因无法取得房屋产权证书,无法办理该房屋的权属转移登记。

此后,双方对赔偿事宜进行沟通,达成一致意见,卖家赔偿180万元,返还定金70万元。但没想到卖房人又提出违约金180万中应包含定金。因双方意见无法统一,何姿于是将卖房人起诉到法院,要求对方返还70万定金并赔偿400多万元。

图片来自视觉中国

2018年3月29日上午,该案在北京朝阳法院开庭。

在法庭上,何姿一方的代理人表示,除了要求返还定金还索赔400多万元,是根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及2010年北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题指导意见试行通知》中的相关规定,对于房屋买卖中的增值部分,因被告原因导致原告未能取得该套房屋差额溢价的损失应由被告全额承担。

卖房人一方的代理人则表示,他们同意返还定金70万元,但不同意支付400多万的赔偿金和中介损失8万元。他们认为己方不存在违约行为,是客观原因造成不能履行合同,因为涉案房产是期房,购买时交了税也办下来了贷款,但在将所有贷款还清去办房产证时,却被告知网签备案手续和被告方提供的身份信息不符,不给办理房产证。到现在被告方自己都不知道是怎么回事。

此外,代理人还表示,在得知房产证办不下来后,被告方第一时间就告知了原告方这个情况,如果当时原告终止合同,损失就不会扩大,并且,房屋差价损失也没有原告方说的那么多,原告方已经买了其他房屋,已经止损了。

索赔400万引争议

据悉,何姿和秦凯当天并没有出现在法庭,而是由秦凯的母亲替家人到庭旁听。秦凯母亲表示,这套房子当时是为了秦凯和何姿结婚而买的,以儿媳何姿的名义买房,买的时候这套房子价值800来万,现在已经涨了近一倍,买不成房子对方应该有所赔偿。

现实的情况是,从2015年下半年以来,全国楼市迎来一波疯涨,北京房价涨幅更是惊人。每经小编(微信号:nbdenws)通过链家查询了北京来广营乡附近的二手房价格,相比2016年1月的成交价格,如今的价格确实翻了近一倍。

即使按照卖房人的说法,何姿、秦凯已在2017年3月购买了其他房屋,这一年多的时间差仍然让他们承受了不小的经济损失。

不过,对于何姿、秦凯是否应该索赔400多万在网上引起了争议。一些网友认为按照合同来,索赔400多万理所应当,但也有网友认为索赔额太多了。

面对争议,3月30日,何姿通过微博解释了其中的原委。何姿表示,向对方索赔是严格按照合同上的规定,并晒出了合同的内容。

同时,何姿称,为了买这套房,还卖掉了北京一套、西安两套,共三套房子,光是这三套房子现在的增值差价就损失了不少。

注意这些情况,避免房屋无法过户

每经小编发现,类似何姿、秦凯这样因为房子不能过户而产生的纠纷此前就有不少案例。

江苏城市频道《楼市零距离》栏目曾报道,买房人陈女士通过一家中介机构购买了位于南京市秦淮区的二手房,但该房屋有80万的贷款未还清。于是陈女士和房主李某、中介分别签订了购房协议和三方服务协议,支付了80万首付款,并约定:由陈女士先行垫付80万元剩余贷款帮卖家“赎”出房子。房主将所售房产的权属证书存放于中介处作质押,中介公司保证完成房产过户手续。

图片来源:视频截图

但是,合同期过去了,陈女士始终没有接到过户通知。

于是陈女士将李某和中介公司起诉至法院,才发现房产已经被贷款公司抢先过户,虽然法院以犯诈骗罪判决李某有期徒刑5年4个月,但陈女士的80万赎楼款难追回。

法院审理认为,房产中介公司在合同中“保证完成房屋过户”的补充条款属于无效承诺,造成损失的主要责任在于:陈女士本人在没有完善保障措施的情况下提前支付了房款,所以不支持中介赔偿全部损失。

对此业内人士有建议:

1、在房屋交易中,买房人一定要查清房屋信息。

2、房屋交易定金额度最好控制在10万元以内,买房人最好选择资金监管,避免钱、房两空。

小编提醒大家,若房子已经到了过户的环节,一定不要掉以轻心,千万要注意以下情况,避免房屋无法过户。

1.卖家无法提供房产证

没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。

2.卖方未经其他产权人同意出售的房产

如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。过户时,必须要所有共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。

3.被有关部门查封的房产

买被查封的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防,如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。

4.未解除抵押的房产

现在不少卖家的房子都是贷款买的,未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据《物权法》第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据此条,已设立抵押权的财产转让的,须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说,必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以,购买此类房子,卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款,卖家必须还清担保的钱,才能办理解押。

5.产权因为违规搭建被冻结

如果房屋有违建,按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定,有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的决定:

(一)属于违章建筑的;

(二)属于临时建筑的;

(三)法律、法规规定的其他情形。

在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

6.正在出租的房屋

法律上“买卖不破租赁”,就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同未到期,租客就有权利在里面住,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

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来源:微信公众号“每日经济新闻” | 责任编辑:于文凯
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