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北京房租飞涨 自如、蛋壳该背锅吗

2018-08-22 11:09:28

文 | 陈兴华 编辑 | 一鸣

古人有云:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。然而,在现代市场经济操作下。在北京房租市场,每年到大学生毕业季,房租上涨却成了一种普遍现象。学士不仅没有得到“庇覆”,反而愈发焦虑。最近几月北京房租飞涨,大有“八月秋高风怒号,卷我屋上三重茅”态势。且看不到理性回落迹象。

在“是谁在哄抬北京房租”的众多发声及相关报道中,以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商被推倒了风口浪尖。那么,北京房租上涨之锅,自如、蛋壳该不该背?

“高买高卖” 夺市场话语权

经济学中普遍认为供求关系决定商品的价值。自如、蛋壳虽然虽然无法决定供求关系,但他们都试图通过争取更多房源来影响甚至控制供求关系,从而在房租议价及市场地位获得更多话语权。

自成立以来,蛋壳公寓对外公布的规模增速惊人。其提供的数据显示,蛋壳公寓2016年5月开始布局全国,2016年底管理房量1.3万间,2017年9月底突破4万间。截至2018年7月,管理房间近13万间。目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场。而自如在规模方面更是庞大,处于行业头部位置。在自如ceo熊林一次接受媒体采访中,熊林表示,“截至2018年上半年,自如管理的公寓已经超过70万间。“

在自如看来,将来长租市场将进入寡头竞争。10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,自如则希望占领整个市场的20%。而今,自如、蛋壳仍在通过高价争抢房源。 

8月初,一名叫“仙翩”的网友在清华的水木社区网络论坛上发布《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》一文称,自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月。在自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方争抢。最终蛋壳给到10800元/月的价格。该文引发了长租公寓哄抬北京房租的舆论热潮,自如、蛋壳被推到了风口浪尖。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭的表示,“近期像北京等部分大城市房租涨得比较快,主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。现在长租公寓市场发展比较快,很多机构都在跑马圈地。这与资本介入也有关系,竞争激烈的时候,几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。”

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟则认为,长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前来看还不足5%的市场份额,这还不足以推动市场价格上涨。

今年1月,自如获得40亿元A轮融资,为长租公寓最大单比投资;6月,蛋壳获得7000万美元B+轮。获房方式与资金成本有关,中原地产首席分析师张大伟算过一笔账:假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子,按照一年6%的资金成本计算,资金成本约为30万,但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以,长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。

诚然,自如、蛋壳等长租公寓运营商虽然还没形成垄断力量,但这股力量在不断增强。在高价争取房源过程后,势必一定程度上导致高价出租。

成本居高  通过涨租盈利

2015年以来,“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台;另据报道,国内体量前十大城市,租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。在政策利好及需求旺盛下,长租公寓有巨大的前景及市场空间。

“从当下市场的构成看,北京已经有超过一半的房源非房主直接交易,这部分或多或少都存在交易差价。”张大伟计算显示,以北京租赁房源150万套计算,按照平均单套普通租赁租金5000元,二房东(包括个人或者机构)包装后,差价30%计算,平均每套年差价高达1.8万元。75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿, 加上差价幅度超过30%的部分,北京一年租赁市场的差价高达150亿以上。

 然而市场虽然景气,但各方面偏高的成本,影响着公寓的入住率和现金流。红璞公寓总经理甘伟曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%-60%,租金差为1.6-1.7倍,还需每年摊销15%-20%的装修成本,以及人工等成本。“其实还是很难盈利”。自如负责人也表示,长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情,只有入住率达到95%,才能实现稳定的现金流。

8月20日,《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租。据悉,自如、蛋壳要以房屋面积和装修来判定租金价格,一次性签约5年,最少签3年。一间两室的毛坯房,装修成本在2至3万元,但装修后的房间能以更高价租出。另外,两个平台都要求业主同意在客厅隔出一个房间。考虑到房屋有空置期,只会给业主11个月的房租。

营业利润是维持企业发展的基本保障。企业的盈利能力越强,给予投资者的回报越高,企业的自身价值也越大。然而,原爱我家集团研究院院长胡景晖公开表示,目前相寓是唯一一家获得盈利的长租公寓。

在投资基金方面看来,长租公寓也仍是一个低毛利的业务。根据乾立基金的报告,出租率在90%的情况下,不计装修摊销,EBITDA(税息折旧及摊销前利润)率仅9.4%。而且,累计现金流回收周期长。前期高投入,在90%出租率、运营费用占比12%且考虑未来租金剪刀差的情况下,需2年半回收初始投资。

资本似具有天然嗅觉,常窥见市场机遇而涌入,但又经不起过久的等待和考验。同时,相继完成融资的自如、蛋壳自身在抢占市场时也需要盈利。“现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法,” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。

公开数据显示,2016年至2018年4月,北京租房月均价大体在70-80元/平方米之间波动。而今年7月,北京月租金涨至90.12元/平方米,同比上涨25.8%。多家媒体记者调查数据显示,相同小区、相似户型的房子,自如、蛋壳等长租公寓的价格大多比普通房源高30%左右,一居室大约高出500-1000元之间。

对症下药 监管出手

房租飞涨事件也引起了北京住建委等相关部门的高度关注。

8月17日,北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、蛋壳、相寓等主要住房租赁企业负责人,要求不得恶性竞争抢占房源,并提出规范住房租赁企业行为的“三不得”、“三严查”。

其中,“三不得”为:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。住建委伸出有形之手制约造成市场混乱的“无形之手”,“三不得”等措施皆围绕长租公寓企业恶性抢占房源而制定。

北京住建委还表示,相关房东要谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为,维护好自身合法权益。

针对外界的质疑, 8月17日,自如做出官方回应,称“天通苑西二区120平三居室房源,经长租公寓竞价后收房价格上涨”的事件为不实传闻,无从考证。自如同时表示,长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%,并不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。未来将在政府政策指导下,推出市场稳定措施,维护租期稳定。抑制房价不合理上涨。

作为事件涉及的另一方,蛋壳公寓执行董事长沉博阳也在8月18日发布朋友圈,称“对于造谣抹黑扰乱市场的行为,蛋壳公寓一定会拿起法律武器”。同时,蛋壳会肩负起责任,和政府先关部门密切沟通配合,让行业更加健康有序的发展。

8月20日,《新华社》报道,北京市房地产中介协会于19日召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加。座谈会分析了当前房屋租赁行业面临的严峻形势,租赁住房企业规范自身行为的重要性,研究了促进房屋租赁市场健康发展的具体措施。

参加座谈会的住房租赁企业对维护行业健康有序发展达成共识,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。其中自如8万间、蛋壳公寓2万间、相寓2万套等。同时,各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理,决不允许哄抬租金抢占房源,对于触碰这条“红线”的业务人员,一经查实从重处理直至开除。

至此,在“抢占房源”和“哄抬租金”问题相继得到有效管制下,北京房租飞涨态势开始趋于平缓。房租价格得到更理性控制,且大量房源投放市场,将更好满足民众的租赁需求。

陈兴华

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来源:观察者网 | 责任编辑:陈兴华
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