高利润,多年保持分红,土地储备如何,何时回A股……恒大中期业绩会一一回应

来源:观察者网

2018-08-28 19:46

“新恒大”战略实施仅半年,即交出史上最佳半年业绩。今天(28日),恒大发布2018年中期业绩,各项核心指标均创行业最高纪录:营业额3003.5亿,同比增59.8%;毛利润1088.6亿,同比大增61.8%;核心利润550.1亿,同比大增101.5%;净利润530.3亿,同比大增129.3%,稳居行业“利润王”。此外,净负债率较去年末下降超三成至127.3%。

早在今年年初,许家印就提出了“新恒大、新战略、新蓝图”,坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式,坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式,保持规模适度增长,重点注重增长质量,核心是“增效益、降负债”。

28日,恒大在香港举行2018中期业绩发布会

“今年以来,受市场调控加码以及去杠杆等因素影响,众多房企面临经营压力。在此背景下,恒大交出史上最佳半年业绩,与前瞻性的新战略决策实施不无关系。”业内人士表示。

业绩大幅提升,也进一步打开了恒大估值的上升空间。一位证券分析师认为,目前港股前十大上市房企平均市盈率为8倍,而恒大作为行业“利润王”,市盈率却仅为5.35倍,可谓是估值最便宜的地产蓝筹,远低于万科、碧桂园的13.62倍与7.38倍市盈率。如果恒大达到碧桂园的7倍市盈率,股价应为40港元,市值约为5200亿港元;如果恒大能够达到万科的13倍市盈率,股价应为75港元,市值约为9700亿港元。而目前恒大市值只有3800亿港元,这意味着恒大股价仍有巨大的空间。

恒大总裁夏海钧在业绩会上也表示:“我们的增长空间还远远没释放。我们现在效益好,股价低,我们选择在市场不稳定时回购,增长持股比例,我们认为这种回购对公司和股东是好事。”

多家国际投行也认为恒大股价被低估,看好其后市走势。瑞信在最新研报中指出,恒大估值极具吸引力,且盈利增长、持续进行去杠杆表现令人满意。摩根士丹利研报则指出,恒大中期业绩远胜预期,利润维持稳定。

值得注意的是,基于公司股价严重被低估,恒大频频大手笔回购股票,今年已累计斥资33.7亿港元回购1.6亿股。自上市以来,总计斥资272.8亿港元回购了48.08亿股,被誉为港股市场上的“回购王”。同时,多家机构也持续买入恒大股票表达对公司前景的看好。近日华人置业就公告,已增持恒大股份至9%。

以下为记者会Q&A部分详细实录

Q:上半年利润530亿元,和龙头房企相比规模差不多,但利润却相差比较大。是怎么做到的?

夏海钧:源于2017年公司提出两个转变,发展模式的转变:规模型向规模+效益转变,经营模式从三高一低向三低一高转变。过去恒大主要以规模取胜,利润适度增长,是比较低的,从2017年开始,增长速度放下来了。

最重要的是公司超前的战略储备,恒大前些年一直把储备优质土地作为发展基础。我们的土地集中在中国一二线城市,68%,三线占了32%,平均单价1623元,可以查一下前十大房地产公司,最便宜的也要三千多。恒大土地储备单价非常便宜,不是一年两年积累下来的,这个土地是非常优质的。规模也是非常大的,项目只有822个,平均每个项目建筑面积是37万平米,都是大项目,楼面价是锁定的,销售价格是增长的,利润就起来了。

第二,三高一低向三低一高转换,就是把负债率降下来了,从2016年的432%降到了 127.3%,我们报表里有个永续债,2016年有1100多亿,这个是吃我们税后利润的。前两年去掉了200多亿的成本,因此今年利润好一点。

第三,上市的时候我们说是标准化地产领导者,我们所有原材料都是国际国内知名品牌,集约化采购大规模降低了成本,创造了有效的利润空间。

这几方面综合起来,形成了强大的竞争力。但是利润不是一般地产商想学就能学的,需要经过长期运营、管理模式的积累,还需要超前的土地储备。

Q:分配股息有一个提前动作,公司未来派息政策是什么?

夏海钧:恒大派息一直很稳定,A股重组证监会有个条例,上市之前这一块的利润要归上市公司股东,因为这个条件限制我们一直没办法分红。今年我们评估时间到期了,评估基准日从2017年挪到了2018年,2016-2017年的利润可以分配了。2018年年的利润以后再分配。未来公司派息政策持续稳定不变。

Q:年初恒大的销售目标是5500亿,现在超过了3000亿,目标是否会调整?货量准备如何?

夏海钧:许主席前几年讲过一句话,市场越是不好越能展示出恒大的功底。销售目标的问题,我们今年的目标不打算调整,上半年3042亿,下半我们目前已有3300亿货值,还没开盘的有3500万平米,货值3700亿,下半年可售资源7000亿左右,卖掉50%就可以实现目标。应该说实现目标不是问题。像许主席说的,我们还是会坚持规模适度增长,注重效益。

Q:恒大回A的进展?

夏海钧:我们和证监会一直保持密切沟通。A股房地产IPO基本停掉了,但是恒大回归A股和房地产企业IPO是完全不同的,我们是把深圳老牌的深深房这个企业(经营还不太好的企业)进行了国有企业的混改,符合国有企业改革的大方向。这是第一个不同,第二,不像IPO企业要发行新的股份,要进行市场融资,我们完成资产受让后借壳上市,不需要进行资本市场募资。恒大是一个优质的房地产企业,每年有50%的利润分红,如果回到A股市场上去,对A股市场的推动都是有好处的。目前主要是A股市场也不太好说,比较波动,在等待合适时机进行重组上市。

Q:恒大土地储备未来的目标?

夏海钧:土地储备,中国的房地产企业都明白,市场最好的一定在一线城市,为什么这些城市大的发展商土储少了?是因为这些城市土地供应不足,造成资源稀缺,第二是由于政府限购限贷,因为需求量太大了,做了行政手段的限制。二线、省会城市也是比较好的,我们认为一线、二线是未来房地产发展最好的区域。经济发达的三线城市,围绕高铁、高速公路。这些地方也不错,围绕城镇化率的提升,现在大概58%,和发达国家还有20%左右的差距。覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线我们不准备去。随着宏观调控的逐步落实,市场会逐步回归。

公司土地储备未来会维持在3亿平方米左右区间,每年降5%左右,使我们负债率达到一定降低。

Q:营收高于万科、碧桂园,是怎么做到的?

潘大荣:我们一直实施精品战略,有五六千条的标准,提升了产品附加值。销售的大幅增长也有利确保了收入的增长,集团坚持紧密型、集团化的管理,在项目拿地、招投标等等方面,由集团总体把握、地区实行,实现了有效的质量管控。

Q:负债率虽然下降了,在行业里还是比较高的,短期和中长期目标是什么?

夏海钧:我们从三高一低到三低一高,最主要就是降负债,2016年确立了这个目标,2018年降到140%,2019年中期降到100%,2020年降到70%,未来维持到70%左右,是行业合理水平。今年年中,实际上已经超额完成了目标,已经降到了127.3%。 怎么实现?一是我们引入了战略投资者,二是偿还了高息永续债,三是降低了一定的土储,通过这几方面达到总负债的降低。

Q:公司平均借贷年利率接近8%,未来是不是能再降一点?

夏海钧:资金成本这两年一直在下降,这一两年国内金融形势不是很好,我们预期会逐步的降,不会降的很快。

Q:关于引入战略投资者的计划?

夏海钧:引进三轮战投后,已经占到了30%多的股份,未来,我们不会再进行新的引战。

Q:怎么看中国房地产市场未来的走势?

夏海钧:这一两年为了使得房地产价格有一定下降,国家出台了一定的措施,限购限贷,这是过渡性的手段。对房地产目前的平稳发展,我们认为这是有利的,能够把房价控一控。未来房地产竞争,还是以市场为主要手段。房地产市场现在在调控,会出现什么状况?房地产未来一定是大鱼吃小鱼,去年年底前10的地产商在全国销售占有率24%,今年上半年已经到了30%,前三大占了15%。我们认为未来3-5年,集中度会到40%左右。说明大部分小的企业会退出市场,中国房地产发展到基本成熟的阶段,在总的12-13万亿这个规模里面,变化的就是集中度,前10大地产商在不断蚕食小地产商的份额。恒大、万科、碧桂园发展很好的原因是并购了很多中小企业,集中度的提升给大企业提供了增长空间。

Q:华人置业的刘銮雄是不是会考虑卖掉恒大股票?

夏海钧:要从恒大业绩来看。现在恒大市值3700多亿港元,增长空间远远没有释放出来,房地产行业平均PE大概是8倍左右,恒大上半年PE只有5倍,和行业差距很大,按照8倍PE,恒大市值要去到5600多亿。恒大的增长还远远没有体现出来,我不相信持有恒大的人会卖掉恒大股票。

责任编辑:李丕
恒大 房地产 地产
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