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富力地产不能承受之重

2018-09-19 19:35:46
导读
一个企业的兴衰史也是一个时代的缩影,站得越高摔得越重。沉寂后的富力地产又屡屡卷入舆论的漩涡,无法自拔……

本文转自微信公号“地产风声”(ID:fangshi488),文/内幕君

富力地产也曾笑傲江湖,当过「华南五虎」的一哥,以其敢拼敢闯的风格著称业界。当时的碧桂园、恒大只能跟在后面递根烟称其大哥。

牛皮吹得太久容易被反击,出来混迟早要还的。风云变幻后,17年碧桂园以5508亿销售额稳坐第一宝座,而富力地产仅818亿销售额,在行业中仅排23名。

从房企第一梯队淡出,到沦为三流房企,失去了和昔日兄弟们平起平坐的资本。这对于高傲的富力来说,心里很不是滋味,压力更加沉重。

一个企业的兴衰史也是一个时代的缩影,站得越高摔得越重。沉寂后的富力地产又屡屡卷入舆论的漩涡,无法自拔……

1

往往拥有再失去比从未拥有更惨痛。

富力地产靠两位领袖人物携手打天下——张力和李思廉,他们精诚合作有二十余载,成就地产圈中一段佳话。

左张力,右李思廉

看图中张力身穿简单的白衬衫,扣子随意解开一颗,手举酒杯高过头顶,就可以感受到其直爽实干、不拘一格的形象。的确张力人送绰号「豹子头」,善于统领一批虎豹般的勇猛之士,勇于在商海中开拓。

比张力小4岁的李思廉,是位名副其实的高材生,毕业于香港中文大学数学系。图中其一身严谨的西服套装,衬衣的领带打得一丝不苟,手中的酒杯举在胸前,抿嘴一笑,显得十分低调儒雅。

1993年恰逢广州楼市开始升温,张力嗅出商机马上打电话给好友李思廉,两人一拍即合便共同投资2000万元创业。两人一武一文,一打前锋一做后卫,相得益彰,并且都踏实能干。

他们成功的第一步,便是买下旧城改造的平价土地,做成了第一个小区项目富力新居,一举大卖。

尝到了甜头,刚起步的富力彼时确立了以「城市改造,建设宜居社区」的发展方向。江湖人称「每一根烟囱倒下,背后都有富力一份功劳」,一时间牛逼哄哄。

2004年至2009年,富力曾连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名。然而人在享受快速打怪升级的喜悦感时,容易被胜利冲昏头脑。

就在2004年的地产博鳌论坛上,李思廉竟一反过往的低调,公然叫板王石,欲与万科试比高,并与王石就商业地产的问题争得面红耳赤。

紧接着2005年是富力地产最为风光的一年,当年富力赴港上市,成为彼时在香港H股上市募资最多的国内民企。

不听王石劝谏的的富力彼时风头正旺,初生牛犊不怕虎,在北京和商业地产急速扩张,让不少地产界人士感到惊讶与担忧。

就在2007年富力一度位居第四名,为「华南五虎」之首时,富力也开始了向住宅与商业并重转型之路,欲坐上酒店大亨的宝座。没料到的是迎面而来的08年经济危机……

2

李思廉为了实现在王石面前夸下的海口,大跃进般地发展商业地产。由于过多拿地和押宝商用物业,导致富力资金链危机频频,净负债率大幅上升。

上市之初净负债率仅20%出头的富力,2007年时高达139.5%。2008年全球经融危机让中国的地产行业受到重创,这让运用高杠杆前脚踏入云端的富力,后脚踏空摔得惨痛的,钱袋子一撒而空。

这一次伤筋痛骨好多年,还留下了后遗症,蹦跳远不及其他兄弟灵活,于是万里长征路上被甩得越来越远。

随后三年,富力眼看着兄弟们一个个地从身边超越自己,心里越发慌乱,悔不及当初,老辣的王石似乎一语成谶。

此时,富力只得另辟蹊径,2011年创办了广州富力足球队,稍微将自己拉回了大众的视野里。

本执着于一二线城市的富力幡然醒悟,开始奔向二三线城市发力商品房项目,可为时已晚,正好迎上了13年中国楼市调控,又惨遭滑铁卢。

再者,张力的用人策略不理想管理层流失严重,李思廉也多次错失回A机会。这一次次的折腾,所付出的机会成本无法估量。

2013年的业绩会上,李思廉将销售目标定为700亿元,还自信满满预计2016年可冲千亿。

可如今回过头来看,2016年富力合约销售金额仅达609亿元,离千亿还相距甚远。

连张力儿子张量创办的实地建设集团在2017年都上榜了「2018中国房地产开发企业100强」,后生可畏。

图左为张力之子—张量

回眸而看,富力的前半生像是被「自信」推上了浪头,又拍在了沙滩上,难以动弹。

3

豪华酒店,是富力引以为傲的金字招牌。

虽然富力的酒店业务从2012年起连续3年酒店业务亏本,6年净现金流为负,但其对酒店业务还是一往情深!临时加入融创万达的世纪交易,这一手笔让富力一跃成为世界最大的五星级酒店业主。

据说当时融创半年花千亿已是手头上吃紧,而王健林又想快刀斩乱麻,李思廉于是有机会见缝插针,狠狠地砍价近137亿,最终以199.06亿将77家酒店收入囊中,真是随手捡了个大便宜。

但这近200亿的大并购让原本债台高筑的富力更加喘不过气,紧接着又并购了伦敦九榆树广场地块,其实富力也早在五年前开始补布局海外项目。

但无论是接手庞大的酒店业务还是并购海外项目,都需要纵横捭阖的能力和存在一定的风险。

这笔数字游戏过后,富力的负债水平依然节节走高。2018年上半年,富力地产净资产负债率较2017年年底上升17.9%至187.5%。

与其相反,其他的房企都纷纷加入去杠杆的队伍中。恒大提出,到2018年末资产负债率下降到60%左右;五矿地产与融信也表明将进一步降低净负债率……

高杠杆运作,最怕的是债券发行计划戛然而止。而受监管收紧影响,近两年国内房地产发债规模大幅萎缩,富力难逃一劫。

8月底,富力发行的一笔60亿元的住房租赁专项公司债券便被中止;5月底其60亿元公司债项目状态转为中止;此前,公司已连续两次取消发债。

接下来一两年,房企将进入资金兑付压力的窗口期,如果负债问题不能及时优化,资金断裂的风险会越来越大,曾经辉煌一时的富力也将命悬一线。

复盘下来,其实富力在并购扩张的努力并不少于同行,也不是说富力干商业地产、布局二三线城市和高杠杆就行不通,而是在错误的时间干了一件正确的事儿,有缘无份。


4

定位不清、战略摇摆,让富力逐渐成为了「高仿」。

有知乎网友调侃道:当年看到潘石屹搞办公楼,富力也红红火火模仿起来,在珠江新城建了一大堆商业办公。结果拖累了资金的流动,没有在最好的年代集中兵力再进一步;

后来看到雅居乐在海南建了个清水湾发了大财,做旅游地产风生水起,富力也跑到海南去圈地,建了个富力湾;

然后富力足球俱乐部说起来也是和恒大足球别无二致;

看万科、万达、恒大涉足医疗和大健康行业,富力也建广州富力国际医院,把多元化运营之路的赌注押在高端医疗行业;

另外碧桂园在马来西亚搞了个超级大盘—森林城市,富力也跟着去弄了个富力公主湾……

其实每个决策放在恰当的时机都是不错的,但每个项目都是极具烧钱的黑洞。老李和老张总喜欢将自己的精力分配在不擅长的领域,是神仙也会失策、错踏。

与森林城市16年近200亿的销售额相比,富力公主湾的业绩着实惨淡,销售三年仅为富力的财报贡献约30亿。且有媒体人去马来西亚踩盘是发现公主湾售楼处的确门可罗雀……

可见干地产千万不可人云亦云,随波逐流。

5

不仅如此,富力在国内的项目也一直不断陷入质量问题,连百度百科都收有福利质量门的词条。

富力旗下各地项目频出质量事件,被人们冠以「豆腐渣工程」的称号。的确在资金链常出问题的情况下,因压缩成本无视质量,出现管控漏洞,就像今年集中爆发的房企质量门事件一般。

不仅如此,富力还玩起了学区房读名校的营销套路,近期重庆大学城富力城繁华里公寓的业主们就大呼上当:都是冲着学区房去买房的,如今开发商承诺的小学和中学都无法入读。

这样的事儿在北京富力盛悦居也发生过,千金换一学位的梦泡汤。

张力有一句经典名言——富力要用咸菜的价钱做出烧鹅的味道。

也许这也本是所有开发商的初心,可是落入地产行业巨大的钱堆里时,早已迷失自我,结果是用烧鹅的价钱做出咸菜的味道。

并且内幕君还随手搜了一下,发现富力员工吐槽的帖子还是挺精彩……

被自己员工评为最像国企的民企,不知富力会有怎样的获奖感言?

这贪婪的潘多拉盒子一经打开,就不会轻易关上。

富力的内忧外患,对于旁人来说已是不能承受之重。2018年对富力地产而言,注定是最关键的一年!就看李、张还能如何续写传奇吧……

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来源:微信公号“地产风声” | 责任编辑:李丕
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