文｜陈兴华 编辑 | 一鸣

2018年是中国房改的第二十年，受益于过去两年棚改、去库存，以及供需端的两热和不断上涨的住房改善需求等因素，房企大多实现销售、利润双线飘红。

2018年上半年，房地产政策调整一方面继续抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。在经历了高速增长之后，下半年，一些头部品牌房企开始反思，主动“减速”。而大浪淘沙，“规模”仍是中型房企近期追求的目标，小型房企生存问题将成疑。

而在各房企竞逐过程中，行业资源在向大中型房企倾斜，引起行业集中度不断提升，寡头化趋势日益明显。集中度提升的背后需要大量金融支撑，这使得房企总体负债率也在持续走高。今年上半年，房企总销售额、行业集中度和负债率均达到历史新高。

（图自克而瑞）

在中国经济增长结构调整大趋势下，房地产开发天花板已可预见。谋变成房企共同选择，各大房企频频出招蓄势转型，多元化业务布局已成为不可逆转的时代趋势。但转型路却并非一帆风顺，不少房企在试水多元化布局时，遭遇了“水土不服”。

集中度愈发明显

房地产行业市场集中度不断提升是当前大势所趋，身处其中的市场主体面临着不进则退甚至不进则亡的局面，因此规模化仍是房企的主流选择。

据克而瑞中国房地产指数研究院日前发布的数据，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。

中国房地产报统计的数据显示，今年上半年百强房企全国市场占有率高达68.59%。2015年百强房企市场份额为36%，2016年增至40.8%，2017年进一步增至47.7%，增幅明显扩大。

（图自中国房地产报）

今年上半年，TOP30房企的市场集中度近50%，同比提升7.6个百分点；前20强房企的市场份额从去年底的26.8%，提升到今年上半年的36.3%。

其中，碧桂园以4124.9亿元的销售额居行业第一，同比增长42.8%，占据全国市场份额的6.16%；万科3046.6亿元的销售额同比增长24.5%，占全国市场份额的4.55%；中国恒大也突破3000亿元，同比增长9.3%，市场占有率为4.54%。

TOP10房企销售额合计1.98万亿元，市场占有率达29.56%。2017年这一数字为24.1%，2016年仅占18.6%。而在全国范围内，一线城市的10强市场集中度尤为明显。

统计显示，今年上半年：深圳商品房市场68%的份额已被10强房企垄断。万科在深圳的市场占有率最高，达到14.29%，第二的龙光集团市场占有率为12.16%；北京销售金额TOP10房企合计销售额598亿元，同比下降22%，但仍占据了60%以上的份额。而在上海和广州，10强房企则均占据了40%左右的市场份额。

（图自中国房地产报）

横向对比来看。2016年，我国与美国TOP10房企市场占有率分别为18.6%和29.4%，相差10.7个百分点；TOP20市场占有率分别为25.2%和37.4%，相差12.2个百分点。但随着2017年以来我国龙头开发商规模效应急剧加大，中美龙头房企市场占有率差距正在大幅收窄。

自2004首批百强房企发布以来，万科、恒大、绿地三家房企一直位列百强企业TOP10名单。而碧桂园、融创虽是后晋者，但地位迅速赶超。碧桂园、万科、恒大已隐有行业寡头的势头，今年上半年三者市场占有率合计达到15.25%。

尤其是碧桂园，将全国化布局和坚持高周转的纯住宅路线运用到极致，至2013年突破千亿之后呈几何级增长。2016年业绩翻番，增长达120.3%；2017年增速78%；而今年6月其业绩保持了上月近800亿元的高位。

在碧桂园内部曾有，“只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王”。但在一些列重大安全事故爆发后，碧桂园在8月22日的中期业绩会上开始反思：为了立基百年，宁可放慢一些发展速度。将以“刮骨疗伤”的决心，推进安全生产突出问题整改。

（图自中国经济周刊）

今年上半年，百强房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，创历史新高。二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策松动，以及热点三四线城市房地产销售的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。百强房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度环比增长35%。

近年来，房产市场的火热，助推房产销售额大幅增长。同时，行业集中度也在持续提升。2004年，百强房企的市场占有率仅为14%，如今提升至近七成。当然，这一过程中也不断有被淘汰者。2004年百强房企中仅19家企业继续跻身如今的百强名单。

在行业总体目前仍以较快速度前进，甚至碧桂园、恒大、融创等几大头部品牌主动“减速”时，不少中小房企上半年的业绩表现并不乐观，开始掉队。

众安房产发布2018年中期业绩显示，公司未经审核的综合收入约为16.02亿元，同比下降约49.5%；利润为同比减少约82.7%至0.96亿元。恒盛地产上半年实现营业额42.25亿元，同比下降24.7%；北辰实业的营业收入为54.7亿元，较去年同期下降约30.34%。此外，在政策收紧情况下，中小房企的融资、拿地状况也“岌岌可危”。

（图自视觉中国）

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段：分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。目前行业处在集中竞争的阶段，其特征在于，8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年，市场可能进入一般寡头阶段，8强房企的市占率达到40%-60%。

欧阳捷认为，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板则真正到来。但还需要8-10年的时间，行业才能进入这一阶段。房地产企业的头部效应越发明显，呈现出强者越强的特点。未来多数中小房地产企业可能将面临着被兼并、合并的风险。

负债率不断上升

在日渐趋严的调控面前，以及行业集中度不断提升的背景下，上市房企的负债率不降反增， 并呈小幅持续走高趋势。

Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%， 直逼80%的负债率红线，相比一季度环比上涨0.6个百分点，较去年同期上涨1.44个百分点，达到有据可查的2005年以来新高。

（图自人民网）

2017全年，136家A股上市房企的平均负债率达到79.1%。负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%。其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元。

2015至2016年，136家上市房企的平均负债率分别为 76.55%、 77.26%。自2017以来，负债率增幅扩大。

据市界不完全统计，截至9月6日，已有120家A股房企和175家港股房企披离2018年中报。2017年上半年，这275家房企合计实现营业收入17214.03亿元，2018年这一数字变为21830.7亿元，同比增长26.82%。此外，中原地产的数据显示，今年上半年，八成房企上半年利润明显上涨。

在已经披露半年报的房企中，61家房企资产负债率超过80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太阳城集团甚至出现了资不抵债的情况，资产负债率高达172.33%。融创中国负债率虽出现小幅下降，但90.52%的负债率仍然位于房企高位。碧桂园负债率89.85%，绿地控股负债率88.98%，万科负债率84.7%。

（图自市界 数据来源：公司半年报）

“任何一家超过80%负债率的房企，都可能有闪崩的风险。”香港地产基金研究人士黄立冲预期。而事实上，多数房企的负债率长年在80%以上。据长江证券数据显示，今年上半年， 大型房企的净负债率为83.3%，中型及小型上市房企的净负债率分别约为143.7%和89.6%。

由于行业集中度不断提升，资源大部分向大型房企集中，中小房企出现资金链危机的可能性更大。

在已披露2018年中报的175家港股房企中，亏损房企27家，比去年同期的23家新增5家。而在120家A股房企中由18家降至16家。43家亏损房企，有3家房企亏损超10亿元，中弘股份亏损13.26亿元、太阳城集团亏损16.48亿元，而恒盛地产亏损17.1亿元。

另外据克而瑞数据， 2018年上半年，TOP20房企合约销售总额约为26000亿元，同比增长约30%。而规模扩张往往伴随着负债增加，上半年末TOP20房企总有息负债约为33275亿元，与去年同期相比增长了27.6%，与规模增长基本同步。从各梯队企业表现来看，10-30名之间的企业有息负债增加最为显著。

截至2018年中，总有息负债超过千亿的房企有18家，较年初增加3家。其中中国恒大虽然负债总额较年初减少了8.4%，但还是以6711亿元蝉联第一，是第二名碧桂园2939亿元的2.3倍。从上半年负债规模的前二十名来看，规模房企的负债仍然占据大部分席位，而泛海、首开、金隅等企业则由于旗下业务较多，因此负债规模也相对较大。

（图自克而瑞）

从各梯队企业表现来看，2018年年中销售排行在50-100名之间的企业上半年的净负债率（加权平均）增加最为显著，增幅高达15.47个百分点，而排在30-50名的房企则是平均净负债率最高的企业。值得注意的是，排名前十的房企的平均净负债率有所下降，企业在财务平衡方面相对做得更好。

（图自克而瑞）

“企业杠杆或负债率高，无非是在规模化扩张过程中借的钱多。”易居研究院智库中心总监严跃进指出。据克而瑞测算，今年1-8月，从拿地销售比来看，百强房企土地投资力度整体弱于去年，房企更加注重土地投资强度来保证现金流。

“降低房企负债水平，无非就是减缓扩张步伐、谨慎加杠杆、引入战略投资者这几方面。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，房地产行业存在周期变化，放缓节奏的同时聚焦重点城市，将会成为未来一段时期房企布局的主要方向；而对于抗压能力较弱的中小房企，或许更多会以促销来获取销售回款。

（图自中国指数研究院）

加速转型多元化

进入2018年以来，房产调控政策接连出台，号称史上最严调控政策。以及楼市进入白银时代之后，市场遭遇融资难度加大，甚至下行压力。房企再一次掀起“去房地产化”运动，将眼光投向外部世界。

近日，万科、保利、龙湖完成更名，“弱化”地产二字。实际上， 据不完全统计，从2016年至今已有10多家房企更名，纷纷去除地产、置业等字眼，取而代之的是集团等。

（图自每日经济新闻）

比如，远洋地产更名为远洋集团，恒大地产更名为中国恒大集团，雅居乐地产更名为雅居乐集团。更早前，方兴地产也更名为中国金茂。有意淡化“地产”烙印背后，是房企们的多元化逻辑。

房企多元化发展已渐形成趋势。“在政策鼓励之下，房企热衷于在多个领域的试水，通过构建多元化业务的堡垒来实现抵抗房地产弱周期中的风险。”严跃进对时代周报表示，他们需要寻找到更多的盈利增长点，而未来，规模房企在跨界转型上或将有更多动作。

根据早前克而瑞发布的品牌房企2018年上半年销售金额排行榜单，TOP20房企均已或深或浅地布局多元化业务。

（图自前瞻产业研究院）

克而瑞发布的报告显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高，其中70%以上都在加快多元化投资。而长租公寓、文旅地产、特色小镇项目受宠。

作为2017年最火热的风口，据统计，百强房企之中已经有超过30家布局长租公寓。其中，万科、龙湖、碧桂园、招商蛇口、佳兆业等企业已经抢滩布局长租公寓业务，而这一势头仍在延续。

而在多元化产业之中，文旅产业的布局时间相对较早。在2017年以后，各大房企又一次掀起了文旅地产的投资热潮。2017年，融创通过收购万达13个文旅项目的，完成了对文旅板块的布局。雅居乐地产集团也计划未来3年雅居乐在文旅地产的投资额度将超过500亿元。

近两年，特色小镇也发展得如火如荼 。据统计显示，目前全国特色小镇总计划数量已超过1500个，加上住建部此前公布的403个特色小镇，今后全国将会出现近2000个特色小镇。截至目前，国内已有超过50家品牌房企进驻特色小镇，大多都已初具规模。其中包括万科、碧桂园、华侨城等房企。

（图自克而瑞）

据了解，房企多元化，已经从最初传统的商业、酒店、物业管理领域，发展到近年的与传统业务关联度不高的多方领域。房企在不断创新求变，力探产业链附加价值，其中尤以大型房企为主。

如碧桂园，其2018年半年报显示，有3.8%的收入来自建筑装修、物业投资管理等板块，约50.1亿元。年初，碧桂园联合方糖小镇，正式布局联合办公。此外，碧桂园在产城、机器人等高科技产业领域也有不同程度的布局。去年底，碧桂园首个长租公寓项目在上海落地。至今年6月底，碧桂园已获取房源超过2.4万间。

前瞻产业研究院信息显示，恒大目前的战略发展模式为：以房地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头。实现向“房地产+服务业”的转型。上半年，恒大人寿实现原保费收入281亿元。继2015年以1600亿元在海南投资海花岛后，恒大又计划在全国布局15个童世界。今年6月恒大还入主新能源汽车公司“法拉第未来”，计划未来10年在高科技领域投入1000亿元。

（图自前瞻产业研究院）

另一家行业龙头万科，自2013年提出转型“城市配套服务商”后，在商业、办公、物流、养老、教育、长租公寓等众多领域均有布局发展。2018年，万科已将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。目前，万科长租公寓房源超过16万间；物流项目超过84个，可供租赁面积626万平方米；养老业务布局全国15个城市；教育业务在全国开办超过20个全日制学校。

事实上，房企多元化发展已成主流，但前期仍面临资金沉淀、回报周期长等考验，很难在短时间内实现盈利。对于习惯了高周转、高利润的房企而言，需要更强的统筹以及长期运作能力。

以长租公寓行业为例，目前仍处于战略投入阶段，截至2017年底，除了绿城投资的长租公寓实现了盈利之外，其他项目都处于亏损状态。2014年，恒大高调进军食品饮料行业，推出恒大冰泉，但此后该业务巨亏40亿。

“搞多元化就是飞蛾扑火。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗说。陈启宗认为，从历史经验看，海外没有几家多元化的房地产企业是成功的。一些多元化房地产企业，很多在后来的发展中都走上了专业化，被分拆卖掉。

严跃进则表示，隔行如隔山，房企在进行跨界的同时应该讲究产业的协同效应，与房地产主业能进行有机结合的多元化业务相对而言更加容易实现成功。

（注：因统计平台不同，部分数据有差异。）