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调控加码 “金九银十”未现 房价真要降下来了?

2018-10-08 10:36:41
导读
数据显示,截至8月末,房地产调控次数达315次。在密集的政策调控下,商品房销售“金九银十"并未再现。相反,房企开始降价促销,且更多城市和房企加入到“降价”队伍中。而年初至今,房地产调控更类似发挥“打补丁”、“修漏洞”的作用。对社会经济可能产生较大波动影响的调控政策未见推出,或在进一步探讨中。由此,以调控目标来看,“稳”是当前主基调,房价大幅度的涨跌以及在全国范围内铺开普降的可能性或不大。

文|陈兴华 编辑|一鸣

房地产产业事关国计民生、社会经济发展。2018年以来,房地产市场愈发显现“不平衡发展"。对此,国家密集发布了房地产去杠杆化、租售并举等调控政策,覆盖从中央到地方各个层面。

面对密集的房地产调控,今年上半年部分城市房价依旧坚挺。到了7、8月份,随着调控政策不断加码,房地产行业骤然降温,房价也逐渐部分回落。商品房销售“金九银十"并未再现,房企反而开始降价促销,很多人不禁要问,中国房价真要降下来了吗?

(图/视觉中国)

房市需要政府调控

房价的高企和中国经济的快速增长密不可分。IMF预测,2018年中国人均GDP将突破1万美元,美国人均GDP则超过6万美元。目前,中国为近14亿人口,美国约为3.3亿人口。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁曾表示:我国潜在的购买住房人群将有5亿左右。一部分是当前的存量市民化人口,2.87亿在城市务工的农民工;另一部分是未来新增的城镇化人口。常住人口的城镇化率,如果以每年1个百分点增长,到2030年,常住城镇人口约10亿,新增约2亿。

显然,中国房地产市场呈现出巨大刚需。近年来,在经济持续快速发展、人民收入及生活水平不断提高背景下,我国国民与住房的“供求关系”极大推动了各地房价大幅上涨。但随着房价如“脱缰的野马”一路狂飙,远远超出人们的购买力后,买房似乎越来成为金字塔顶端人士的权利。而普罗大众的“人房”矛盾日益凸显。

习总书记在十九大报告中指出:“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。同时,习总书记在报告中对于房地产再次作了强调:房子是用来住的,不是用来炒的。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

《人民日报》也刊文指出,政府的“有形之手”与市场的“无形之手”,形成合力,是经济发展的内在动力。这就要求宏观调控与市场机制相结合。显然,“无形之手”已让房市金光闪闪,不乏较多购房需求者可望而不可及。房产市场需要政府强有力调控,需要从顶层架构调整。

10月1日,国土资源部调控和监测司巡视员董祚继在其刊文中指出,中国房地产市场是一个极其复杂的巨大市场,民生与发展、经济与社会、政策与民意、政府与市场等多重因素、多种力量的合作和博弈,共同决定未来房地产市场的走势。其中,政府的调控措施会显著影响短期内房地产市场的供需和价格变化,而对房地产市场长期走势起基础性乃至决定性作用的是国家发展战略和重大方针政策。

调控力度不断加码

数据显示,今年上半年,各地房地产调控政策发布次数达约190次,同比多出65%。共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市以及海南全域实行限售政策。但是,密集的调控政策仍然抑制不住房价“洪水猛兽"般的上扬趋势。

易居研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均计算得知,2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%,相比5月份的0.8%继续扩大,创造了2016年9月以来房价平均涨幅最高点。另外,上半年百强房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%,创历史新高。

进入下半年,调控政策不断加码。全国多城市密集开启房地产“严打整顿"。

(图/视觉中国)

作为总结上半年经济形势,提出下半年发展方略的重大会议,7月31日,中央政治局会议针对楼市强调:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

据中原地产研究院统计,7-8月,合计105个城市,发布了超过125次各类型房地产调控政策,密集程度及覆盖面刷新历史记录。截至八月底,累计178个城市进行房地产调控315次。

其中,8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人,要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨;地方监管部门也没有松懈。8月16日,湖北省住建厅会同相关部门约谈武汉、黄石、十堰等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任,制定房地产市场调控方案。7月31日,深圳出台主要内容包括企业限购、商务公寓限售、个人限售、抑制离婚炒房以及热点盘公正摇号销售的该市“史上最严调控”。

除了以数据预警、约谈波动城市、问责过快上涨等方式,在多省市直面出手进行房地产调控,国家也从“侧面"颁布政策推进行业健康发展,及制约房价。

中国指数研究院9月5日报道,8月,多数城市政策落脚于规范租赁住房市场秩序,以确保短期市场平稳,但要想市场长期健康发展仍需解决根源上的供不应求问题。2017年,在“五限”调控政策出尽,以及市场达到周期高点背景下,去年7月,国家重点推出“租售并举”政策,旨在建立房地产调控长效机制。此后,长租公寓企业在政策红利下取得迅速发展,但相关问题也应运而生。

9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法列入一类项目中,这已被统计为官方第八次提到。今年3月份,财政部部长刘昆表示,我国出台房地产税法的总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”。目前,房地产税法的总体思路正在坐实。而房地产税对房地产调控将意义非凡,甚至被称作房价调控“核武器"。

(图/北京日报)

北京向来是中国楼市的风向标。曾开限购、“认房又认贷”,以及扩大共有产权房试点等政策先河。9月13日晚,北京发布公积金新政,该政策被各大媒体解读为“史上最严公积金贷款新政”。事实上,自2018年下半年开始,房地产市场监管呈进一步收紧趋势,全国越来越多的城市在加入公积金政策收紧行列。

另外,今年前8月,全国棚户区已完成投资超万亿,而房企的融资渠道正在收紧,且全国首套房贷利率连涨20个月。房地产去杠杆化、棚改货币化等供需两侧调控也在进一步落实。国家正从政策、法规、产业、金融等多方面对房地产进行调控,以加快建立房地产市场平稳、健康发展长效机制。

看涨看跌两派论战

面对房地产密集调控,行业人士对调控措施和房价走势持有不同看法。

7月9日,房地产业大佬任志强在其所撰两万字长文中指出,长期的政策调控和密集的政令出台,都证明政府并不掌握市场的真实情况,无法出台合理和较长期的政策,也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头,脚痛治脚的办法应对复杂的市场,结果是头病脚病都没治好,反而让全身所有的部位都出了新的毛病。

7月23日,国务院发展研究中心REITs课题组组长、中房集团理事长孟晓苏在博鳌·21世纪房地产论坛期间,接受中新社国是直通车采访时表示,中国经济与房地产的关系是“旺夫婆娘论”。自打国民经济20年前房改,找到了房地产这个“旺夫婆娘”,拉动国民经济增长20年,但是总有人说“婆娘绑架老公”。这个男人也总是一会想这个一会想那个,而且还有一个就是“家暴”,打压房地产。

(图/视觉中国)

孟晓苏表示,“中国楼市不存在泡沫,未来20年,楼市总体上涨的趋势不会有大的改变。”并呼吁,不能一味要求政府把降低房价作为施政目标。

在任志强看来,目前中国城市化率连56%都不到,只要提升到70%,就会有亿万农民要进城。那么,城市人口增加会产生大量的购房需求。所以,未来城市的房价一定还会上涨。中国城镇化要达到发达国家的水平,估计还需20年的时间,所以中国的房价还会有二十年上涨周期。

部分学者持不同看法,中原地产首席分析师张大伟表示,房价下行苗头已经出现。下一阶段,楼市冲高回落现象逐渐增多,房价调整开始出现从点到区域现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

易居研究院院长杨红旭认为,九、十月份就是市场衰落的拐点。大房企新盘打折现象增多,包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销,这就是市场明显降温的迹象和信号。预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。

也有业内人士在看跌房价同时,认为房地产调控举措中也存在一定“误导”和折扣。

“市场信心有所调整,土地流拍增多、个别房企内部讲话以及预售制度探讨也都对市场产生了误导,引发负面情绪波动”, 新城控股集团副总裁欧阳捷说,从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。

楼市转凉迹象已显

在政府严控房价背景下,楼市显降温趋势,部分出现房价回落。然而,8月份国家统计局监测的70城房价,仍然录得了“普涨”。  

统计局数据显示,8月70个大中城市新建住宅价格指数,环比增幅为1.5%,同比增幅为8%。仅厦门环比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67个城市全部上涨。其中,4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%,31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,35个三线城市新房价格环比上涨2.0%。

不过,业内专家认为,快速去库存、棚改货币化安置、限价有所放松是8月房价出现普涨的原因。而由于统计口径等因素,统计数据或存在结构性“失真”,市场其实已经在“转凉”。

(图/新华社)

易居智库研究中心总监严跃进则认为,国家统计局数据有信号意义,即前8月市场的降温态势减弱,但在实际的市场中,部分城市也有降价。因购房首付比例、利率较高,会抑制市场需求;部分房企资金回笼压力大,也会出现降价等行为。

中国社科院9月27日报告称,短期看一二线城市“金九银十”落空,房价稳中有降,三四线城市房价涨幅继续下降。

报告指出,2018年初以来,北京房价开始回升,上海继续回落,深圳小幅上涨,广州较快上涨。8月一线城市房价环比上涨0.27%,比上月仅扩大0.01个百分点。其中广州环比上涨1.49%,深圳环比上涨0.85%,北京环比下跌0.02%,上海环比下跌1.24%。与上年相比,8月一线城市房价同比上涨4.1%,其中广州同比上涨18.19%,北京同比上涨0.09%,上海同比下跌8.37%。一线及二线城市房价显著退热。

报告进一步指出,三四线城市房价仍惯性上涨,2018年以来平均涨幅为10.45%,但总体涨速有所回落。三四线城市存量住房空置现象较为严重,抑制了住房市场的长期发展。另外,国际经济形势复杂多变导致市场不确定性增加,短期内将增强市场观望情绪。

21世纪经济报道的调研显示,目前多个一线及热点二线城市的新房市场已出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货;而最能反映真实市场的二手房,以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表,也出现价格下跌或成交低迷。

(图/视觉中国)

在房地产去杠杆化及收紧的货币政策调控下,各房企拿地趋于谨慎。中小型房企甚至面临生存问题,扎推赴港上市。东吴证券数据显示,截至8月,全国发生807起土地流拍现象。累计流拍建筑面积达7954万平方米,为去年同期数额的7.3倍。土地流拍的建筑面积和流拍率都达到历史高位。

保利地产研究院表示,今年以来房企偿债压力增大而融资不畅,现金流管控重要性凸显。企业应放缓拿地,加紧回笼资金,“现金为王”,以应对行业调整的风险。“根据市场情况,我们的投资节奏有所放缓,这是因势而变,主动地调整。宁可错失一些机会,也不想投错几块地。”中国海外董事长颜建国说。

事实上,房企放缓发展节奏早有迹可循。8月22日,在安全事故频发后,碧桂园在中期业绩会上表示,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,全面提升公司管理水平。此外,恒大、融创等房企在经历上半年的一路高歌后,也主动放慢脚步。头部房企主动“减速”,对行业影响明显。

2018年以来降速最明显的万科,近日在房产圈掀起更大震动。9月28-29日,万科在秋季例会上高喊“活下去”。在万科掌门人郁亮看来,之所以强调“活下去”是因为房地产行业的转折点实实在在到来了,今天所面临的转折是全方位的:政治、经济、国际、军事等方方面面都不一样了。日前,郁亮在9月例会的内部讲话中表示,“如果 6300 亿回款目标没有达成,所有的业务都可以停”。万科把回款当做目前工作最核心指标。

房价真的会降下来?

在当前形势下,对于负债率高企以及惯于“高周转”的中国房企来说,最大的风险莫过于政策调控的不确定性。在融资渠道收紧情况下,现金流变得至关重要。房企为寻求保全,开始着重强调回款,而为了加速回款,各房企的商品房促销措施逐渐涌现。一、二线城市不少楼盘出现了三年来久违的降价促销。

据北京商报报道,9月,北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动,其中区域内九大首发新盘,最高5万元的减免;北京城建地产在20周年购房回馈季,推出了“以城相建 8盘钜惠”的促销举措。部分产品最高优惠达7.9折,一度被业界评价为“劲爆”;中粮在北京启动全国范围的购房节,自9月26日开始至10月31日结束。内容包括中粮地产旗下分布在北京、深圳、上海、成都等16个城市的66个楼盘,共有近万套房源将推出优惠折扣。

(图/视觉中国)

与上述开发商的多盘联动相比,单个楼盘的促销显得更为普遍。观察者网了解到,北京远洋五里春秋项目出现开盘最低销售价低于项目均价限价现象;广州南沙保利城楼盘推出商业贷款打折活动;深圳大鹏新区某楼盘出现首付分期付款为客户垫资;上海宝山区罗泾板块一楼盘更是推出了“买房送宝马”的优惠活动等。

对此,张大伟分析认为,2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象,最近大量房企都在进入促销优惠,加快回款的节奏中。这种情况下,打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。“目前市场上价格下跌的是部分项目,如我们监测的北京、广州一些项目降价促销,但大范围的降价情况还没有发现”,美联物业全国研究中心总监何倩茹说。

近年来,随着存量时代的到来,中国二手房交易体量实现跨越式增长。数据显示,过去五年,全国二手房交易量达到1557万套,占总交易额的70%。在更能反映市场真实情况的二手房市场方面,多数一、二线城市的成交量和房价也出现不同程度的下调。

其中,一线城市中出现明显下滑的是广州。乐有家市场研究中心数据显示,8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%。成交均价为24280 元/平米,环比下跌6.2%;上海出现了量、价双跌。据中原研究院数据,上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%。成交均价38052元/平米,环比下跌2.13%;二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。深圳规土委数据显示,8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%。成交均价55011元/平米,环比下跌1.95%。

在热点二线城市中,多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据,厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京微涨0.42%。

(图/证券日报)

从目前情况来看,在全国范围内,无论新建商品房还是二手房,房价出现了小幅度、部分回落。这符合中央政治局年中会议的定调:坚决遏制房价上涨,及促进房地产市场平稳、健康发展。

而2018年初至今,房地产调控更类似发挥“打补丁”、“修漏洞”的作用。对社会经济发展可能产生较大波动影响的调控政策未见推出,或在进一步探讨中。由此,以调控目标来看,“稳”是当前主基调,房价大幅度的涨跌以及在全国范围内铺开普降的可能性或不大。

华南城市研究会副会长孙不熟日前在其撰文《城市战争》中指出,从世界经济史来看,房价大幅下跌不是没有,但其发生的时机往往是在经济危机期间,而非人为的调控。诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数,该指数发现,从1890年~2013年长达123年的历史中,美国房价真正大跌的只有两次:一次是1929年~1933年的大萧条时代;另一次是2007年~2011年的全球金融风暴时代。其他大部分时间表现为上涨与平稳。

由此,真正让房价大幅下跌的不是调控,也不是房地产税等,而是整体性的经济危机。孙不熟进一步指出,“任何调控的初衷也是为了防止经济危机的出现,调控实际上又成了捍卫房价稳定的保护伞。”所以,调控的真正目标,既不是房价暴跌,也不是房价暴涨,而是剥离房地产的投资属性,让房子回归“房住不炒”的本源。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

陈兴华

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