（观察者网 文/张珩 编辑/弘毅）自疫情爆发以来，国内以蛋壳、自如为首的长租公寓们陷入了争议之中。

受限于交通封锁，一部分长租公寓租客返乡后被困在家，一部分在复工回到城市后无法进入出租房。虽然各大租房平台纷纷推出房租、服务费等减免措施，但实际执行却发生了各种令人啼笑皆非的“神操作”。

日前有网友爆料称，自如所谓的3月1日无责解约在实际运作中困难重重，自如管家人为设置种种障碍，转嫁风险给消费者。

还有网友跟观察者网投诉，称遭遇自如“坐地起价”。租客因为封城无法返回目的地处理租房事宜，自如管家要求租客选择退租，要么由自如管家来处理私人行李，要么涨价续租。一位自如前用户向观察者网感叹：“只有在交钱租房前,你才能享受到自如的服务。”

观察者网也注意到，在长租公寓纷纷“秀操作”的背后，是长期盈利的困局难解。

疑似坐地涨价，自如连遭吐槽

近日，“自如涨价”在互联网上成为热搜话题，不少自如的租客在社交媒体上接连“吐槽”。

有租客称，自如所谓的3月1日无责解约在实际运作中困难重重。自如需要密码锁2月无开锁记录（也就是2月不能住，房租正常交）；还要让社区开具极其难以获得的封城证明；解约时间以搬家时间为准，如果回去之后因为社区隔离等原因导致无法立即搬家，租金还要继续交。

这名租客认为，自如这是把全部的风险全部转嫁给租客了。

实际上，上诉租客的遭遇在自如租客群体间屡次发生。有其他自如租客在微博上表示，自己被自如管家“套路”了，“自如回应3.1给办理无责退租，一定要去搬家才给办理，但是大家都封城了，根本搬不了。”

还有租客表示，自如先前承诺事情成了“表面功夫”，当租客要求实施的时候却无法兑现，还被自如管家嘲讽。

观察者网近日接到了网友云兮（化名）的投诉，云兮是一位家在湖北，但长期居住在深圳的自如租客。2月27日，她向观察者网投诉称，自己被自如“坐地起价”了。

云兮表示，自己1月初返回湖北，因为疫情的缘故，已经连续两个月无法在自如居住，但是自如房租依然一分未减，自己面临的租金压力很大。

近日，自如的管家通知她，房子即将到期。她可以选择在3月1日无责中止合约，如果因为湖北封城无法返回深圳，那么可以让自如管家帮忙打包行李。如果继续选择居住，可能会在4月面临涨价的问题。至于涨价的幅度，则需要看届时的价格情况。

由于云兮是和室友合租，这两个月不应该平摊水电费用，但是自如的管家告诉云兮：“别计较了。”

对于自如用户的遭遇，一位自如前租客向观察者网总结道：“只有在交钱租房前，你才能享受到到自如的服务。”

自如的粗暴处理迅速招致了舆论批评，观察者网发现，微博上#自如回应涨价#话题的阅读量达到1亿，讨论超过1.2万。

随后，自如CEO熊林2月10日在微博上紧急表态：自如的定价体系是集中管理，一线人员无权随意调整价格；客户续约出现价格大的波动是极个别情况，主要是由于客户从长租变成月租或者季租，或者是房源价格显著低于地域同地段。自如团队绝无针对疫情的任何价格钻营伎俩。

但是，外界并不信任熊林的解释。熊林被迫在2月20日再发解释微博，这次他放了“狠话”：“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，不敢说100%合理，但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。”

观察者网注意到，在发布了微博之后，熊林关闭了评论功能。

野蛮发展的长租公寓

自如此次陷入舆论危机并非空穴来风，实际上，包括自如在内的长租公寓的“黑历史”并不少。

中国的长租公寓起始于2017年，当年国内如雨后春笋一般崛起了几十家长租公寓管理公司。自如和蛋壳是其中的佼佼者。

但是，长租公寓的崛起却伴随着野蛮发展的“原罪”。2018年，各大长租公寓纷纷高价抢房源，哄抬租金。当年8月17日，时任我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，称其以高于市场价格的20%至40%争抢房源，加剧北京等城市的租房价格上涨。胡景晖还预言道：长租公寓一味满足资本市场的胃口，过度扩张，2年后肯定爆仓。

彼时，长租公寓产业的发展如火如荼，每一家都在疯狂的扩张，甚至使用了“租金贷”这种擦边球手段。长租公寓应有的盈利模式，始终悬而未决。

所谓“租金贷”即长租公寓管理公司和金融机构合作，引导租客办理贷款提前向长租公寓管理公司支付一年租金，租客随后每个月向金融机构还款。由于长租公寓管理公司向房东一般按照季度支付房租，因此，长租公寓可以积累庞大的资金池，用于进一步的高速扩张。

如胡景晖语言的一样，长租公寓在2019年“爆雷”了，据统计，去年有多达45家长租公寓因为资金断裂跑路。

经济观察报曾做过简单计算：一间公寓的市场租金4000元，拿房成本动辄占比70%，即支付给业主的成本是2800元；装修成本包含硬装、软装、家具、家电等以7万元计，前五年分摊完，平均每个月成本约1166元；再加上每间房每个月的运营成本500元，粗略算下来，这套房每月的总成本在4466元，也就是说，前五年基本不赚钱。

观察者网也注意到，长租公寓在国内的赋税负担包括12%的房产税，6%的增值税，25%的企业所得税，以及1%左右的其他附加税，企业综合税率负担达17%，对于长租公寓资金压力极大。一旦出租率下滑，就可能出现高额亏损。

在这种经营模式之下，也就不难理解长租公寓频频“剑走偏锋”，“租金贷”用于缓解现金流压力；抢房源是为了规模优势；甚至不惜将刚刚装修完、甲醛超标的新房直接出租，引爆了自如“甲醛门”。

如何解决发展难题？

值得注意的是，此次疫情对于原本就资金链紧张的长租公寓公司又是一次消耗。其中就包括自如。

按照自如公开的说法，公司已经通过减免服务费，新签0押金、按时为全国业主打房租款，并请疫情期间合同到期的业主延迟解约等手段安置了9000多名租客，累计各项投入近5000万元。

面对社会的指责，自如母公司，链家董事长左晖在朋友圈中表示：这一波疫情之下，长租公寓理论上有四种策略：A和业主协商降租金同时降低房客租金；B和业主和房客都基本按照原合同执行；C降低业主租金但和房客按照合同执行；D和业主按合同执行但降低房客租金。

自如采取的是B策略，如果真的全面选了D，没企业撑得过2个月就阵亡了。

即使像自如这样的头部玩家，也很难全面进行减租。而业内的另外一家企业蛋壳甚至用上了“要求房东减租，房客继续收租”这样的“非正常”手段。

内外交困，长租公寓应如何应对？

日前，优客工场创始人毛大庆与新派公寓创始人王戈宏联名发布了《关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”扶持中国租赁产业健康发展的建议》（下称建议），建议提到，国家租赁行业由于缺乏金融政策支持，叠加包租模式的先天缺陷，继续发展遭遇瓶颈。

这一建议联合了行业排名前30的长租公寓企业，是行业性的集体发声求援。建议指出，欧美国家已经建立相当成熟的金融制度，而国内从事租赁性行业的企业资金渠道主要来自风险投资以及租金收入，无法从银行现有的制度下获得便宜的长期资金。导致部分企业被迫使用“租金贷”最后爆雷。

建议希望国家能够设立相关产业扶持基金，对合格的租赁性企业用低息长周期贷款进行支持；联合银行等金融机构、评级咨询等机构，建立新型的信用评价体系，也可设立政府担保平台，为租赁性行业企业提供融资担保，提高银行对租赁性行业企业信贷发放的积极性；联合保险等金融机构，建立我国租赁行业保险体系；借鉴银行信贷部门机制成立基金审批委员会，审核租赁机构贷款的资格。

有了贷款支持与担保还不够，长租公寓还需要“修炼内功”。

巴乐兔研究院院长高萌向新京报指出，疫情会导致一批小的长租公寓公司出局，剩下的长租公寓必须加强防控、展开自救。

“从短期来看，疫情使租客减少，企业应重视现有生意，提升租客体验，通过各项措施尽可能留住老租客，扩大租期，并通过老租客介绍新租客，从而增加生意。同时，应尽量节省不必要的开支，暂时中止拿房扩张，降低消耗。”高萌称，从长期来看，长租公寓运营企业更要认识到行业已过了粗放发展的阶段，需进行精细化运营，追求现金流健康，尽快实现盈利。

贝壳研究院租赁分析师黄卉则指出，随着后续疫情的发展及控制，租赁需求会逐渐恢复，包括节后换租的需求、毕业季租赁需求等释放，市场将逐渐修复。“住房租赁行业长期向好发展的趋势不会变。”黄卉强调，品质居住是消费升级背景下的必然需求，也是消费者用脚投票的结果，市场需求才是长租公寓发展的根本动力。

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