（文/解红娟 编辑/马媛媛）在3000亿的重压面前，中梁终于在京津冀地区走出了自己的第一步。

近期，中梁举行京津冀发展集团揭牌仪式，宣布中梁京津冀发展集团总部办公区正式成立，打开京津冀都市圈业务。

有意思的是，中梁京津冀发展集团表示自己已于2021年2月4日正式成立。而事实上此前中梁曾成立过京津冀发展集团，却因集团战略调整被整体裁撤，存在时间不过一年多。

那么这一次，中梁对京津冀发展集团的计划是认真的吗？

上市前夕撤掉京津冀集团

2017年，中梁步入规模扩张的快车道，平均三天就拍下一块土地。这年年中，中梁成立京津冀发展集团，匹配全国化房企区域深耕的布局理念。

2018年12月，中梁集团内部通知宣布整体裁撤京津冀区域集团，将京津冀区域集团调整为津苏直属区域公司，并将苏中区域公司、荆楚区域公司并入津苏直属区域公司。

值得注意的是，中梁整体裁撤京津冀区域的动作发生在其冲击IPO的上市前夕。2018年11月13日，中梁控股向港交所提交IPO申请书，并于2019年年中登录资本市场。

哪怕在上市后，中梁的架构调整仍在继续。2019年底，中梁将原来的12个区域集团进行整合，最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区七大区域集团。

中梁试图告诉投资者，他们的核心布局区域一直集中在七个大区，并取得了不菲的成绩。2019年年报显示，当年中梁业绩收入主要来源于长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角等地区，主要布局在二三线甚至是四线城市。

业内人士向观察者网透露，中梁京津冀区域集团当初在京津冀地区并没有很多项目，区域集团操盘项目主要集中在江苏、山东和沈阳等城市。

中梁控股方面也表示，2018年中梁仅在唐山、天津、沧州、邯郸等城市落子10个项目。中梁官网显示，截至目前仍未进入北京市场。

事实上，打开京津冀市场并不容易。中原分析师卢文曦向观察者网表示，京津冀市场相对于长三角而言不太活跃，北京市场更难打开，不仅土地出让数量少、拿地难度高，而且楼市政策变化大、把控十分严格。此外，核心地段的竞争激烈，除非撬动非常大的杠杆，不然房企很难获得地块。

换句话说，如果想要进入京津冀的核心区域，房企必然要背负很高的拿地成本和风险，这对于身处扩张阶段的中梁而言，并不是一笔划算的生意。

布局环京市场同样如此。拿燕郊举例，自2016年限购以来，燕郊房价已经连续三年下跌，弃房断供的现象不绝于耳。

从某种程度上说，中梁撤掉京津冀集团的举动无异于宣告其退出京津冀市场。如今，中梁重新设立京津冀发展集团，试图打开京津冀都市圈业务，培育第二增长曲线，但之前遇到的难题依旧存在，甚至还有越演越烈的趋势。

市值大跃进？

杀入行业前列，销售业绩连年翻番的“黑马”房企中梁，计划在十年之内达到4000亿元市值。

据媒体报道，2021年是中梁“二五战略”和“十年规划”的开局之年，中梁计划在新的十年实现新的目标：市值达到4000亿元。

截至2021年3月18日午间收盘，中梁的市值是188.04亿元，也就是说，企业需要在十年时间内完成约20倍市值大跃进。

这不得不让人回忆起，中梁此前曾提出要在2021年实现3000亿的销售目标，并在跟投机制下，帮助高层财务自由，收入过亿。

虽然“三年五倍”一直是中梁控股给外界的一个重要标签，但受房地产融资趋紧、限价限地的影响，近年来中梁的业绩增速逐渐放缓。招股书显示，2016-2019年，中梁地产的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元和1525亿元，同比增长13.10%、241.58%、56.39%和50.25%。

公开数据显示，2020年全年，中梁控股累计合约销售金额约1688亿元，同比增长10.69%；合约销售面积约1350.6万平方米，同比下滑9.06%。

据此计算，2021年中梁控股要想完成3000亿的销售目标，必须要实现业绩翻番。

值得一提的是，中梁是去年8月由住建部及人行在北京召开重点房地产企业座谈会的约谈房企之一，政府将对这些房企进行融资债务总规模的控制。

作为首批十二家重点房企之一，中梁2020年不得不把重点放在优化资产负债结构上。公告显示，预计截至2020年底，中梁控股净负债率低于100%；非受限现金短债比大于1.0；剔除预收款项后之资产负债率约80%。

据悉，“一线”超出阈值为“黄色档”房企，有息负债规模年增速不得超过10%。这对于擅于运用高周转模式扩大规模的中梁而言，无疑是给扩张之旅拖了后腿。

卢文曦表示，要实现这个大的目标，肯定要全国化布局，而且企业布局的点必须要好。那么从现在来看，长三角、珠三角、大湾区、京津冀、成渝这几个大的城市群肯定要全方面布局到。

卢文曦特地指出，如果真的要做到3000亿规模、全国性布局的房企，哪怕一些城市赚钱少，性价比低、增收不增利，房企也必须要上。

这也不难解释为何中梁要重提京津冀，将之作为3000亿目标的一份子了。

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