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逃离一线的万科正努力“活下去”,北广深零收获后又在上海失去拿地资格?

来源:观察者网

2021-05-28 10:52

(文/解红娟 编辑/马媛媛)“集中供地”这件事,总能给人带来不一样的“惊喜”。

比如,一些声称全国性布局的房企,在集中供地上还是不得已大手笔押注自家大本营;再比如,受去年3月虹口“围标事件”事件影响,传华润、中海、万科三家房企在尝试报名参加上海首次集中出让时,遭到了官方的拒绝。

有媒体报道,尽管没有公开的处罚文件禁止三家房企拿地,但行业内都知道,去年上海对三家房企发出了“禁令”,限制其三年内在公开市场的拿地行为。因此,6月上海首次集中出让,万科、华润、中海恐怕只能做个观众了。

不过,万科今年拿的地并不少。据观察者网不完全统计,仅就集中供地市场而言,万科在沈阳拿下三宗宅地,在无锡、重庆、长春、杭州各拿下一宗宅地,拿地总金额约116.12亿元。在非集中供地上,万科也异常的大手笔,权益拿地金额约563.91亿元。

数据显示,2021年至今,万科在全国招拍挂市场上,以680.03亿元的权益拿地总价位列第二,超过频频出现在集中供地市场的保利、招商、华润。

事实上,即使不受“围标事件”影响,万科也不见得会加入这场价值约700亿的土拍盛宴。因为在此前广州、无锡、重庆等9城的集中供地中,万科已经“缺席”了北京、广州、深圳这三个一线城市。

但值得注意的是,如若此次缺席上海土拍市场,可以说,万科2021年至今在北上广深未落一子。

借用万科投资者的一句话,“公司参与第一批集中供地的一线城市土地竞拍没有获得土地?所以管理层准备的大额现金做什么用的?”

销售排名界的“万年老二”

自打1992年进入上海,上海万科成立已有28年时间。

作为最早期打入上海市场的房企之一,万科在上海商品房权益销售金额方面一直占据着极大的优势。但随着房企全国性发展的布局、总部迁入上海等规划,万科在销售上的优势正在逐渐抹平。

据媒体报道,2015年,上海万科曾以商品房总销金额283亿元、市场占有率4.67%,占领上海市场第一,远超当年亚军中信泰富70亿。

可在2016年,万科销售权益金额排名掉至第二位,甚至被销售权益金额218.36亿、排名第三的融创紧追,仅录得236.94亿元。2017年,上海万科的销售权益金额降至150.15亿元,虽仍保住了上海楼市排名第二的宝座,但同时与第三名的差距也进一步缩小。

2018年,上海万科的排名再度下滑至第三名,销售权益金额也持续下滑至128.28亿元。此时,上海万科和融创的距离从两年前的18.58亿元缩减至2.97亿元。

2019年,上海万科的排名重返第二,权益销售金额190.6亿元,但此时融创已完成第三名到第一名的华丽转身,实现权益销售金额225.8亿元。

2020年,上海万科的排名保持第二,权益销售金额200.64亿元,距离第一名的中海约27亿元。

事实上,不仅在上海销售排行上位于“万年老二”,在万科内部,上海区域的占比也在不断减小。

数据显示,2016年至2020年,上海万科的营业收入分别为775.12亿元、666.97亿元、834.72亿元、960.25亿元、1103.65亿元,占营业收入比的32.23%、27.46%、28.04%、26.10%、26.33%。

如此也不难理解,背负规模焦虑的上海万科,为何会和成功入围拿地的华润、中海给出相同的有效报价,创造“上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块成交总价34.3亿元、溢价率为0”的壮举了。

“不拿地王”宣言屡次打脸

在万科2020年业绩会上,郁亮表示,“我们在2007年就提出了‘不囤地、不捂盘、不拿地王’的策略,从不追求过高的土地储备。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了,也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。”

可说是一回事,执行又是另外一回事。

据万科年报显示,2021年上海万科可供开发的项目包括徐汇万科中心、安亭新镇项目、天空之城、中兴路项目、上海天际、上海七宝商务区两幅地块、四季都会、青藤公园、上海晓风来、上海华漕项目12个项目,2021年计划总竣工面积为115万平方米,结合单个项目权益计算,权益竣工面积为71.67万平方米。

其中,徐汇万科中心就是当时万科2012年拿下的地王项目。当时,万科联合绿地、九龙仓以54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块,楼板价1.1万元/平方米,刷新上海总价地王记录。

半年后,万科经过323次激烈竞争加价后,以48.7亿元的代价竞得浦东新区张江高科技园区中区商住地块,楼板价21415元/平米,溢价率为88.6%。

而在这些“地王”项目之中,最让上海万科受伤的还属不被上海消费者待见的标杆项目中兴路壹号。

2020年5月,中兴路壹号一期以13万/平的单价入市,由于不受消费者认可,项目认筹受冷。为了扭转局面,中兴路壹号将验资金额从50万降至20万,即使如此,项目最终认筹率仍然只有30.13%。

就这样断断续续卖了近半年时间,中兴路壹号的销售成交数量几乎保持着以“个”为单位。数据显示,2020年5月至10月,中兴路壹号销售套数分别为21套、4套、7套、10套、7套、11套。

后来得益于年底上海整体市场转好,中兴路壹号的销售情况才稍有起色。2020年11月至12月,中兴路壹号销售套数13套、34套。至此,项目一期清盘工作总算进入尾声。

耗费近一年时间,也不过是销售了中兴路壹号一期约220套房源。而项目二期即将于2021年6月开盘入市,推售房源236套,据此估算,中兴路壹号二期清盘时间估计要在2022年,更何况,项目未来还有加推计划。

值得注意的是,据融信年报透露,中兴路壹号总建筑面积14.98万平方米,预计竣工时间为2021年12月31日。

换句话说,中兴路壹号有望创造上海万科的新纪录:从期房卖到现房。

此外,对于上海万科而言,卖不动亏本,卖动了的中兴路壹号更亏。

据融信管理层透露,由于限价,融信最后为这个项目计提了减值准备4.8亿元,占其2020年股东应占溢利的近五分之一。

据观察者网以往报道,2016年,中兴路壹号地块以110.1亿、10万/平方米的楼板价、14.3万/平方米的可售面积楼板价、139%的溢价率成功拍出,创下当时国内土地成交史上最贵地王纪录。原本与之毫无关联的万科,同年12月竟主动花费53.95亿元往坑里跳,直接买下该地块49%权益,并成为操盘方。

虽然上海万科方回应,不方便对此事进行回应,但上海万科不仅花费53.95亿元“高位”接盘,还要为项目承担大笔亏损已是不争的事实。

虽说万科家大业大,一个地王项目亏本对企业影响不大,但对于上海万科而言,也算得上是一个非常沉重的代价了。有消息称,万科中兴路壹号一个项目很对上海万科利润产生了极大影响。

不过,这并不影响上海万科好好“活下去”。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:解红娟
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