（文/张玉 编辑/马媛媛）在大部分物业公司仍然依靠母公司“投喂”的当下，没有地产公司可以依靠的长城物业显得独树一帜。

6月16日，长城物业在港交所递交了IPO招股书。据介绍，长城物业面向地产开发商、业主及住户提供基础物业管理服务以及多项增值服务，包括售楼处管理服务、空间管理服务、社区购物服务、家居服务及停车场管理服务。有意思的是，长城物业特意强调：“我们并不依赖任何地产开发商。”

2018~2020年及截至2021年3月底，长城物业在管面积分别为8440万平方米、1.01亿平方米、1.09亿平方米及1.15亿平方米。在克而瑞日前发布的2020中国物业服务企业在管面积榜TOP100中排行第10位。

规模增速显著的背后面临的一大问题是物业费收缴，而这也是长城物业所面临的一大痛点。观察者网查阅了解到，近年来，长城物业涉及的多起诉讼都是通过“打官司”的方式追讨物业费。

物管服务贡献超八成收入

1993年，长城物业在深圳成立，1999年，公司首次向北京拓展业务。截至2021年3月31日，长城物业共拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积1.53亿平方米。公司物业管理业务分布在中国的31个省、直辖市和自治区的162个城市，62.4%的在管面积位于一线或新一线城市。

观察者网查阅发现，经由长城物业管理的项目就包括上海虹桥世界中心、宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心等多个地标建筑。

从业务模式来看，长城物业的收入主要来自四条业务线：物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务以及专业服务。其中，物业管理服务主要包括清洁、安保、绿化及景观美化服务、维修及保养服务等。

2018~2020年，长城物业物业管理服务分别为公司贡献收益19.06亿元、21.96亿元及23.15亿元，占比79.3%、78.1%及76.3%；公司整体毛利率分别为17.0%、18.3%及21.0%。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，拥有房地产开发企业背景的物业公司，其实是在管理面积上有优势，但这也要看房地产开发企业自身体量有多大。“在业内典型的例子是花样年与彩生活，花样年自身项目体量并不大，但是彩生活通过对外拓展的方式，其管理面积在业内也位居前列。因此，在上市后，公司缺乏母公司项目导入，但是管理项目的增加，更看物业管理公司的拓展能力、运营能力和品牌。”

对于公司业务发展相关问题，6月22日，观察者网多次致电长城物业，截至发稿，未收到回复。

“中洲系”背景隐现

不依靠地产开发商就跃升为物管企业龙头，长城物业背后到底有什么背景？

招股书显示，1993年，长城物业前身深圳市长城物业管理公司成立，由深圳市长城房地产发展公司（现称为中洲控股）全资拥有。中洲控股是一家1984年成立的国有公司，后改制为股份有限公司，于1994年9月在深交所上市。

1996年12月~1999年3月，通过增加注册资本及股权转让后，长城物业已经改制成一家有限责任公司，由长城物业集团工会委员会（代表当时85名员工持有）根据相关员工持股计划拥有61.88%的股份。此外，中洲控股拥有38.12%的股份。

随后，经过多次股权架构的调整和变化，截至本次上市之前，长城物业由员工持股平台熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安以及中洲资本和碧桂园服务分别拥有约20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%的股份。上述员工持股平台由公司最终控股股东陈耀忠、梁志军、吕雨华及马兴文控制。其等连同其控制的员工持股平台将为一组控股股东。从上述股权结构可以看出，尽管声称“不依赖任何地产公司”，长城服务背后中洲资本系的背景浮出水面。

此外，作为公司执行董事兼董事会主席，陈耀忠现年58岁，负责执行集团战略和发展规划以及整体管理。陈耀忠于1993年7月加入长城物业，曾先后担任公司部门经理和总经理助理，到1996年12月之前，其主要负责电梯工程部管理工作及协助总经理工作。1996年12月至今（2019年6月~2020年3月除外），其担任公司总经理，主要负责公司日常管理和运营。

1983年7月，陈耀忠取得广东省水利电力学校（现称为广东水利电力职业技术学院）水电站电力设备专业文凭，并于2011年1月通过远程学习在美国取得世纪学院(Centenary College)工商管理硕士学位。

曾因不当竞争遭罚

当下，物业行业发展热潮方兴未艾，物业企业之间的竞争渐趋白热化，而没有任何地产公司背景的企业想要在拥挤的赛道中分得一杯羹并不容易。

工商资料显示，2020年5月，长城物业由于不正当竞争被龙岗市场监督管理局罚款5万元。此外，长城物业曾先后8次被列为被执行人，被执行总金额为41.31万元。

除了市场竞争，长城物业所面临的物业纠纷也值得关注。企查查显示，长城物业所涉及的开庭公告共有405起、立案信息317起，共516条裁判文书信息，其中多起为物业服务合同纠纷。

更有意思的是，观察者网查阅了解到，其中多起诉讼都是长城物业通过“打官司”的方式追讨物业费。

2021年5月12日，西安市未央区人民法院判定师玉芹支付长城物业在2019年5月1日~2020年6月30日期间的物业费5913.6元、生活垃圾费252元；今年5月11日，该院判定谢冬白支付长城物业的物业费5913.6元、生活垃圾费252元；今年2月19日，成都市武侯区人民法院判定邓林林向长城物业支付2016年4月~2019年12月期间的物业费8641.21元，同时支付滞纳金864.12元。更多的物业服务纠纷则是双方调解之后长城物业撤诉告终。换言之，长城物业需要通过打官司或者上诉的手段才能收回部分物业费的情况不在少数。

招股书显示，2018~2020年及截至2021年一季度的3个月，长城物业的物业管理费的收款率分别是76.1%、78.6%、81.1%及40%。由此来看，长城物业依然有20%的物业管理费没有收款。长城物业方面表示：“尽管我们寻求透过若干收款方法收取逾期物业费，我们无法保证，有关方法将有效或能让我们准确预测日常收款率。”

在赴港上市的“独木桥”上，长城物业迫切需要解决的，或许是在规模扩张的同时，如何更好地收回物业费的难题。

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