（文/解红娟 编辑/马媛媛）“短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。”当有投资者问及万科股价下跌的原因，深圳地铁董事长辛杰在2020年万科股东大会上直面回答道。

事实上，自2021年3月创下34.6元/股的年内高点后，万科A股价就开始出现下跌趋势，截至6月30日收盘，万科A报23.81元/股，较年内高点下跌约三成。

对此，万科董事会主席郁亮表示，房地产股价下行是大趋势，目前包括万科在内的房地产公司股价都受到了很大的影响，这其中有行业的因素。但在主观上，万科会更努力、做得更好。

“我们当然也希望股票上涨，”万科董事会主席郁亮表示，不同于其他企业的持股计划、上市公司的激励安排，万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的自愿购股计划。

首轮双集中供地花558.6亿元拿47块地

6月30日，万科召开2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会，主要就2020年业绩概要、财务状况、业务情况以及未来规划进行解读。

报告期内，万科实现实现营业收入4191.1亿元，同比增加13.92%；扣税后的毛利率22.7%，同比下降4.6个百分点；归母净利润 415.2亿元，同比增长6.80%。

截至年底，万科货币资金1952.3亿元，同比增长17.47%；资产总额1.87万亿元，同比增长8.05%；所有者权益3498.4亿元，同比增长29.29%；归母所有者权益2245.1亿元，同比增长19.38%。此外，2020年万科实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。

对于投资者提到的未来是否会增加分红比例，郁亮回应称，“如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时我们所有实现的利润应该分掉，不应该留着，如此管理团队的压力也较小。”

事实上，万科过去在资本市场上累计融资约300亿，但截止目前已经累计分红800多亿，此外还有2000多亿净资产属于股东。郁亮表示，“如果我们给股东回报只是分红，那反而简单。如果行业还有发展机会的话，我觉得应该是现在这样，部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。”

郁亮补充道，今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理，钱比过往更金贵更重要了。

“尤其像万科这类业务的地产公司可能资产是相对较重，也相对需要钱。所以对于在派息上来说，我们希望给大家提供稳定、可预期的派息，基本上是按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间。”

万科把“更金贵”的钱用在了补充库存上。进入2021年，万科在22个城市首轮双集中供地中共拿了47块地，可售面积717.5万平方米，耗资558.6亿元，占其前6个月总投资的40%以上。

“大体上节奏和结构合理。”万科总裁、首席执行官祝九胜表示，双集中对万科的投资策略和投资原则来说，没有发生根本性的变化，依旧按照稳健的投资原则进行投资，在有人口新增、有产业导入、有完善配套的片区强化投资。

万科物业一定会上市

自2019年4月被爆万科计划分拆物业上市以后，万科物业的上市时间表一直是业内关注的焦点。

而其后续同戴德梁行成立合资公司、披露万科物业空间服务“三驾马车”模型、投入更大力量于技术研发、计划收购三盛集团旗下伯恩物业等举动，也被业内解读为万科对物业板块上市寄予厚望。

和此前多次回应一致，万科郁亮在回答股东提问时仍表示，万科物业服务业务一定会上市，但不是现在。

“因为如果万科物业只是传统意义上的物业管理服务，多一家少一家上市公司并不重要，但如果万科物业是一个城市服务商，会变得很重要。”郁亮表示，会考虑在未来适当的时候做上市安排，但目前还没有上市计划。

事实上，在被爆计划收购伯恩之前，万物云CEO朱保全就曾告诉观察者网，万科物业暂不计划上市。

官方的否认和屡次传出分拆物业上市让业内对万科物业更加好奇。据祝九胜介绍，万物云定位为空间科技服务商，构建空间、科技、成长3个板块，业务布局包含住宅物业服务-万科物业、商业物业与设施服务-万物粱行、智慧城市服务-万物云城、社区生活服务、万物成长-孵化器。

2020年，万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长 27.36%，过去5年复合增速为36.86%。其中，住区空间服务收入100.52亿元，商业空间服务53.14亿元，智慧城市服务9.91亿元，社区生活收入9.85亿元，万物成长收入8.62亿元。

具体来看，住宅物业服务方面，万科物业在100个城市（含香港）服务3051个项目；商业企业物业与设施服务目前覆盖149城，服务项目超1700个，2020年新拓展项目超200个，含50个饱和收入超1000万的重大项目；智慧城市管家服务方面，2020年累计布局10个城市、16个项目；社区生活服务方面，提供资产管理服务，本年启动的一手代理业务总成交额突破55亿元，连接社区超2200万位用户。

值得一提的是，截至2020年末，万物云已在管面积5.66亿平方米，其中47%来自于万科以外。

“只拿收入来衡量转型成功，是不现实的。”郁亮表示，现在很多物业公司市值超过母公司市值，但物业公司的收入肯定没法和开发业务比。不过，可以从长期最大化市场价值去衡量它，这其中包括收入增长、盈利、未来前景等构成因素。

“万科就是要盯着这些基础东西，下功夫做事情。”郁亮说道。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。