编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）乐城发展虽有八年时间，但外界对其真实全貌至今依旧模糊。

顺着指示牌驶入乐城的第一秒，就可以明显感受到只属于园区的独特气息。这里没有游客穿梭，也没有碧海白沙，除了远处不时传来的工地建筑杂音，整个先行区异常安静。

除入口处显眼的乐城医疗先行区路标之外，你很难将这个安静的园区与印象中嘈杂的医院挂钩。步行进入博鳌恒大国际医院大堂，缺失的消毒水味道和过于明亮的墙面，一度让人怀疑是否误闯了某个高端写字楼。

这就是乐城。

“三亚太热、海口太潮，所以将国际医疗旅行先行区设在了温度适宜且负氧离子含量很高的琼海博鳌。”博鳌一龄生命养护中心的工作人员张鑫向观察者网表示，目前国家医疗体系依旧以疾病治疗为主，但慢性病发病率的增速已经不容忽视，在这个大背景下，乐城医疗先行区应运而生。

“来海南踩盘一定不能错过乐城。”在海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路看来，乐城是海南健康产业的核心，由于有着独一无二的医疗政策优势，在全国都是特殊的存在。

“医疗先行区”博鳌乐城

2013年2月，海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区经国务院批准设立，并同意先行区先行先试九条政策措施，这含金量极高的“国九条”也被业内概括为：特许医疗、特许研究、特许经营、特许国际医疗交流。

“境内外新药可以在乐城同步上市、有些针可以在乐城打、一些特殊手术也只能在乐城做。”海南省房协秘书长王路试图总结乐城的特区属性。

事实上，为了充分发挥“先行区”优势，国务院在2018年前后两次发文下放部分审批权限。其中，国务院于2018年年底为乐城调整《中华人民共和国药品管理法实施条例》有关规定，将特许医疗器械和药品审批权下放给海南省人民政府。

乐城的医疗“大礼包”还在持续扩容。2019年，国家发展改革委等4部门发布升级版“国九条”。例如，在患者备案承诺基础上，有条件允许先行区医疗机构患者带合理自用量的进口药品离开先行区使用。

但当获批先行区和政策倾斜红利快速聚焦于这个规划总用地面积约20.14平方公里的小城镇时，如何建立畅通的体制机制、全方位落地政策、吸引专业人才就成为了海南政府亟待解决的难题。

国家发展改革委员会副主任罗文就曾直言，“海南高等教育水平偏低、缺乏知名研究机构等原因，导致海南科技、人才等高端生产要素相较诸多中西部省份仍处于劣势。”在此背景下，海南先后出台数十项人才政策，求贤若渴。

截至目前，乐城先行区已有博鳌超级医院、博鳌恒大国际医院、博鳌一龄生命养护中心、博鳌国际医院、综合服务中心和国际医学产业中心等14家机构建成运营。其中，博鳌超级医院引进了李兰娟、王辰等18个院士团队入驻，基本覆盖了该院的18个医疗科室，从2018年3月31日开业运营至2019年12月底共实施手术400余台。

但海南乐城并非这些院士和专家团队的主要阵地。由于院士和专家团队在所属医院或院校都有日常工作，除必须前往乐城进行面诊和手术外，远程视频成为其在乐城主要会诊形式。而同样的情况也存在于博鳌国际医院等其他机构之中。

换句话说，乐城本地医护团队的实力依旧薄弱。

而在工作人员张鑫看来，从卫生系统走出来的海南省委书记沈晓明无疑是海南“人才引进”的成功案例。这位曾担任上海交大医学院院长、上海新华医院院长、上海市政府副市长的医学博士，于2017年前往海南任职，期间成功推进乐城和上海交通大学医学院的合作。

2021年，上海交通大学医学院海南研究院正式开展硕士研究生招生工作，培养方向为基础医学和公共卫生。与此同时，四川大学华西乐城医院（研究院）、英国爱丁堡大学多个项目也在海南博鳌开工建设。

“乐城毕竟需要时间。”张鑫认为，乐城“医疗特区”的氛围已经形成，但距离真正打通市场，还需要一段时间。

康养配套缺失

康的元素有了，但养的部分还差点意思。

“如果把乐城规划中的乐城分为9个板块，那么，1-6个板块专门做养老，目前处于待建状态；7-8个板块是国内各大医院的分支机构，比如四川大学华西医院；第9个板块就是博鳌一龄生命养护中心所在的康复板块。”张鑫介绍，乐城目前还没有出现纯粹的康养项目，仅个别医院可以提供疗养床位。

此外，海南候鸟式养老的特质，也给当地养老事业造成了不少阻碍。旺季需求猛增，淡季需求锐减，如何合理配置医疗团队也是医院面临的难题。更何况，乐城除高端体检项目和特定治疗外，很难全程护航需要日常医疗养护的康养群体。

拿博鳌一龄生命养护中心举例。“机构主打疾病预防、亚健康调理和医美，采用会员付费制度，会员多为各行业高精尖人士。”张鑫表示，“一个可以查出身体隐性疾病的全面检查，整体价格不低于2万元。”

而对于需要长期养护的老人，张鑫只能给出，“一年前往机构进行4次疗养、复健，其余时间可在博鳌租房、买房长住”的解决方案。

康养项目在整个海南的进展也有些缓慢。和君健康养老事业部首席研究员、高级咨询师杨围围曾表示，海南省缺少康养类项目，业态功能尚待完善。虽然泰康、乐成集团、双大集团、海南地产集团、恒大集团等多家企业已进入海南康养产业，但部分项目仍处于代建或在建状态，康养业态设置及服务功能仍待完善。

和待完善的康养项目形成反差的是持续增长的“候鸟”人群。数据显示，“十三五”期间海南候鸟人口和旅游人口不断增长，在琼“候鸟”数为164.77万人，约为海南户籍人口总数的17%。

常年居住在北京的朱盼就是“候鸟”中的一员。2007年，因父母难耐冬日严寒，朱盼一家决定前往海南三亚清水湾购置住宅，近些年，前往海南过冬已经成为全家人的习惯。“很多北方人都愿意去海南，因为海南冬季温度高，家中老人出现呼吸疾病和摔跤的可能性比较小。”

“对于不少老人而言，摔跤无异于致命伤。”海南省房协执行秘书长王路表示，冬天北方路面容易出现结冰现象，而这个季节老人摔跤入院的病例也会相应增加。“一旦摔一跤，老人的身体就会严重受损。而到海南生活，其实就等于生命质量的延续。”

此外，“很多糖尿病人也愿意去海南，因为海南食物天生就少油、清淡，对疾病治疗有利。”朱盼说道。

事实上，由于海南长夏无冬、全年气温适宜、空气清新，前往海南度假过冬甚至买房过冬的现象屡见不鲜。

但反过来看，居住海南并不意味着百病全消，而且一旦将空气和气候等自然环境剥离之后，便捷的交通、丰富的生活配置和发达的医疗等有关养老的基础建设就成为海南康养项目最突出的矛盾。

“就是面向纯自理的老人。”由于海南康养配套体系还未成型，朱盼父母并没有定居海南的打算。“拿出行举例，海南公共交通不畅，如果将父母留在海南，长期自驾出行对老人来说是一个难题，所以海南康养只适合纯自理长者。”

海南人苦配套久矣。

“蹭概念”“蹭热点”炒作

“海南没有真正的康养住宅项目，都是打着医康养的噱头卖住宅。”某TOP50强房企海南销售人士王博向观察者网表示。

张鑫回忆，受博鳌乐城医疗先行区概念影响，琼海房价也出现了同步上涨。“从三年前（2018年）约9000元/平的均价上涨至现在13000元/平，涨幅超40%。”

无法捆绑乐城医疗先行区概念的住宅项目，则将宣传用语锁定在“长寿之乡、负氧离子、北纬18度热带气候”等词上，更有甚者如富力红树湾，将“康养标杆项目”“世界长寿乡，中国健康城”“国内知名康养、疗养主题健康特色小镇”打在了对外宣传的公屏上。

2007进入海南的富力，在富力红树湾项目上的开发周期长达13年，整体开发面积约3200亩，投资总额150个亿。

“但实际上，富力红树湾医疗康养的内容很少，除了一家小医院，其他都是概念性的医疗内容。”一位资深业内人士向观察者网表示，除去提供基础医疗的银康海医附院红树湾医院，和海南医学院附属医院合作开发就医绿色通道、开设健康管理中心外，富力红树湾在康养上并没有形成自理老人、高龄高护老人、社区居家养老的康养产业支撑，仅依靠养生度假娱乐进行人口导入。

与康养配套进展缓慢之形成鲜明对比的是，富力红树湾项目周边建设有住宅、豪华酒店、湿地公园、高尔夫球场等度假产品。而且，声称“康养标杆项目”的富力红树湾在项目面积、户型、设计和其他住宅相差无几，并没有特地为老人设计无障碍式通道等相关产品。

值得一提的是，2019年富力红树湾还因肆意填海开发地产、毁红树林，被中央环保督察点名批评。

同属于富力开发的富力香水湾项目，“相对于同样开发十几年的雅居乐清水湾和绿城蓝湾小镇而言，配套缺乏。”当观察者网就“购入富力湾之后，家中老人如何康养”一事进行询问，富力红树湾项目销售给出的答案是，“项目设有停机坪，可搭乘飞机送往301医院救援。”

当然，富力红树湾并不是唯一一个打着康养的噱头卖住宅的项目。同样布局康养的房企内部人士表示，海南康养发展不起来的主要原因是很难商业化，在土地面积有限的基础上，康养项目资金占有率大、回款周期长。

毕竟，“在商业市场上，短频快资金的回报才足够高。”

（注：文中张鑫、朱盼、王博均为化名）

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