编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/张玉 编辑/马媛媛）“因为我自己怕冷，所以一到冬天就会去热带海岛上待一段时间。北京的冬天太漫长了，我需要做一下这样的缓冲。”去年12月刚刚在海南落户的林琳决定在海南买一套房，“上半年一直在看，还没有找到合适的房源，供应量太少了，都是抢的。”

近年来，在各种政策的不断加码下，海南正在成为各方投资置业的热土。而蓬勃发展中的海南，最迫切需要解决的问题就是人才的引进。

据海南省委人才发展局数据，自去年6月1日海南自贸港建设总体方案发布以来，海南省引进各类人才约16.8万人，全省人才资源总量190多万人，占全省人口比重19.97%。

今年6月下旬，海南省省长冯飞指出，人才问题对于自贸港建设是一个核心的问题，特别是海外人才的引入。他表示，目前已经制定了人才引入的若干优惠政策，使海外人才能够“进得来”，更要“用得好”。

6月27日至7月3日，观察者网先后走访了海口、定安、澄迈、儋州、陵水、博鳌、三亚等多个地区，试图从不同层面还原海南区域发展的现状。

新海南人落户故事

户籍在河南、生活在北京的林琳曾经是一位跑了6年房地产新闻的记者，从2010年开始，海南的房地产项目她基本上都跑遍了，“比如博鳌、三亚、海口、琼海、陵水，凡是有房地产项目的地方我基本上都去过。”

2016年，林琳转行到企业做品牌宣传工作，但过往的经历以及海南舒适的气候条件坚定了她在海南落户的信念。林琳向观察者网表示，自己整个落户过程只花了两周的时间，“特别方便，如果在那边工作的话，政府还有补贴。”

吸引人才落户阶段的海南自然有很多的倾斜政策。公开报道显示，海南将人才放在自贸港建设的重要位置，实施“千人专项”引才工程、“南海系列”育才计划，设立人才培养专项基金。在引进岛外人才与培养本地人才的同时，扩大人才对外开放，开展全球招聘。海南还开放境外人员参加职业资格考试38项，单向认可境外职业资格219项，数量和开放度居全国首位。

另据海南省公安厅数据，今年春节后2月18日至3月11日，省外户籍迁入海南省人数8118人，去年同期落户人数为3265人，同比增长148.64%。海南落户的火爆可见一斑。

不过，林琳并没有想“薅政策的羊毛”，“只是觉得海南未来的发展可能会比较好，户口在老家放着也没有用。”林琳坦言，自己以后可能也不会在海南工作，常住地还会是北京，但不排除在海南放个公司做创业，“公司创办方面可能有一些税收方面的优惠，包括便利条件”。

与林琳同样选择落户海南的还有原户籍在江苏的陈一禾，其毕业之后一直在北京工作、安家。陈一禾的妻子是东北吉林人，工作后通过留学生政策解决了北京户口问题。“由于东北亲戚多在三亚及周边买房，冬天时候去海南过冬，所以妻子也一直有在海南买房的想法。北京户口自然是不能动的，所以就选择把我的户口落到海南的这条路”。

对于陈一禾来说，落户海南能享受到的最大政策就是能够买房了。陈一禾选择的是离三亚开车半小时的崖城。拥有中国北纬十八度独特的气候资源，这里的区位优势非常明显。“这里的开发程度相对于陵水比较低，不过，我们看好这里的教育和产业配套。当然，便宜，也是一个重要因素。”

一如陈一禾，买房是很多人落户海南的初衷之一。不过，海南通过人才落户政策吸引的人，也正在改变这座岛。“我置业的小区附近就有两个产业园，很多人也是因为这里的资源选择来海南工作从事科研等工作”。陈一禾说，自己可能在40岁以后会选择来海南居住。现在只是过年会来一段时间。“40岁以后，可能工作没有那么繁忙，会更注重健康和休闲，那时候会考虑海南常住。”

“企业整体迁移并不容易”

人才的引入与海南发展的战略密不可分。

一位进军海南市场的TOP40房地产开发商向观察者网表示，从2018年到现在，海南落户人数增速显著，其中很多都是为了落户买房，此外，为了孩子高考选择把户口落户海南的也不在少数，“也有真是来这边就业的，但这边工资水平并不高。”

上述开发商表示坦言，海南现在打造贸易发展、环保等产业，就是想通过这些产业吸引一定的人才。“政府也意识到这块，会在这些行业加大支持力度。”此外，教育也是海南重点引进发展的一个行业。

海南省房地产业协会执行秘书长王路向观察者网表示，海南人口政策相对宽松，政府是鼓励大家落户，“我认为海南首先要争夺人，其次才是人才。争夺人就是要扩大海南的人口基数，补强人口总量过低的根本短板。”

在此基础上，要尊重人才，因为只有引进人才，才能让海南的产业发展起来，“海南除了房地产和旅游之外，没有其他核心产业，以致于它的每一个新晋产业都要有从0~1的过程，都需要有庞大资金实力和人才储备的企业进来。不过，从目前来看，当下进军海南的一般都是大型国有企业，民营企业较少迁移。”

“从企业资源上来说，无论是中高层人才或是人脉资源，都是立足于原来的城市和朋友圈，难以割舍；从地方政府来讲，如果企业说搬就搬了，那对于地方政府纳税、就业以及产业发展角度来说，都很大的损失。”因此在这种情况下，要真正实现企业整体迁移并不容易。

王路坦言，现在很多企业来海南，第一是布局，就是看好海南的未来。第二是成立一些未来跟企业及海南制度相关的新总部。“企业可能不会把传统的总部轻易地迁移，但可以派出一些先遣部队过来理顺市场。因为海南这五年很多政策执行需要细节地，这些细节出台需要时间。第二，细节出台后，大家学习利用好这些政策也是需要时间的。”

培养本地人才

除了争夺既定产业的人才，海南迫切需要打造自己的产业以及培养一批真正在本地成长起来的人才。

2020年6月，《海南自由贸易港建设总体方案》印发，海南自贸港建设上升至国家战略，赋予三亚及崖州湾发展国际化中心化的高标准要求。当年12月2日，《海南自由贸易港三亚崖州湾科技城条例》表决通过，条例指出，科技城应按照海南自由贸易港建设的有关要求，高水平推进深海科技、南繁科技、动植物种质资源引进中转研发、科教研发、遥感等产业发展。

7月2日，观察者网实地走访了位于三亚市崖城区的南繁科技城项目。观察者网在走访中了解到，目前整个崖州湾科技城包括南繁科技城、深海科技城和科教城。其中，三亚南繁科技城项目是海南省政府为推动海南自贸区自贸港建设、做优做强热带特色高效农业、打造国家热带现代农业基地和加强国家南繁科研育种基地（海南）建设的科技创新先导性项目。

根据相关工作人员介绍，2020年9月，中国海洋大学第一批相关专业的170名研究生已经到了这里。

在人才和公共基础建设方面，目前为止，国家种业方面的实验室落脚点就是中科院创新研究院。中国农业科学院官网资料显示，近日，中国农业科学院谋划申报的国家种业创新实验室重大项目在海南省政府大力支持下获批立项。项目选址就是海南省三亚市崖州湾科技城，项目占地40.5亩，总投资约6.5亿元。

另外一个是人才培育平台，据介绍，目前包括中国农业大学、南京农业大学等涉农类的高等院校都已经入驻了崖州湾。项目工作人员表示，目前科技城正在通过南繁团队把人才导入进来。

此外，南繁科技城也在积极打造自己的幼儿园。据介绍，从幼儿园到小学中学，再到高等院校，包括一些科研院所，比如中国农业大学、中国海洋大学、上海交通大学的相关研究生都会聚集在此。

“想要发展，肯定要先来人。他们实验室在这边做一些项目，另外，相关专业的研究生院也在这边，也就是说，这些研究生的培养就直接在这边。因为这些学校的相关专业就直接跟农业和海洋相关。他们毕业以后就会在这边从事相关的工作。”根据上述工作人员介绍，马上就会有第一批的研究生即将毕业，“我们近期也在跟园区内相关的企业和研究机构谈，把人才吸引进来。现在科技城缺的就是人。”

基础配套仍待完善

海南省统计局今年5月发布第七次全国人口普查数据显示，全省常住人口突破1000万人，达1008.12万人。与2010年第六次全国人口普查的867.15万人相比，增加140.97万人，增长16.26%，比全国人口增长5.38%快10.88个百分点。

在这1000万的人口中，海口市的常住人口数为287.34万人，三亚为103.14万人，刚刚超过100万。目前海南省人口超过100万人的市县仅有海口和三亚。

一个值得关注的问题是：放开人才政策之后的海南，是否有足够的承接能力包容这些人群并能保持城市秩序的正常运转？

王路表示，城市市场容量不一样，包括市政配套在内的城市运营综合能力就会不一样。“这就是为什么三亚到了春节会出现很多治理难题的重要原因，因为其路政、公交、排污、垃圾等市政设施、系统原来都是按照100万常住人口的标准来做的。例如，以前三亚到了春节很大的问题是垃圾清运。因为每年都有大量的游客、候鸟前来度假避寒，短时人口爆涨甚至翻倍，而原市政环卫系统的设计标准只能覆盖100万人口，如果采取增补环卫人员、设备的配置，三个月后短时人流离开，这些增量的环卫配置又该怎么合理配置呢？”

一年有很长的时间没有集中需求，这是以旅游为目的的城市和内地城市的差别。观察者网实地走访了解到，海南人口在每年的10月份开始涌入，春节期间达到人口的巅峰，而后一直持续到清明左右，这段时间也是海南市场的“旺季”。而当前正是海南市场的“淡季”。高温之下，海南不少城市都显得颇为冷清。甚至是在中午吃饭的时间，商业街上也冷冷清清，人流稀少。

多位当地房地产项目的楼盘置业顾问称，在海南，旺季的入住率可以达到50%~70%，而淡季的入住率则只有30%左右。一位三亚本地的房产中介坦言，旺季有公司员工在当地租房都很难租到，“房东要求必须要先交一年的钱”。

本地常住人口少带来的一大问题也会造成消费水平的攀高，“因为常住人口客流量小，就像买100万瓶水和1000万瓶水的价格肯定不一样。”王路直言，类似供应链上的“果霸、菜霸”并不是导致当地物价高的核心问题，“物价的核心问题是市场容量小与供给波动大的问题，本地常住人口少，增速低，本土物资产能与供给能力均弱，议价能力就差。岛外需求因季节因素，波峰波谷落差太大。再加上部分菜蓝子管理上利益捆绑，所以才造成了物价偏高的现象。”

对于人才的承接，有很重要的一点是交通配套。根据王路的介绍，海口现在机场跑道的远景规划是“3+1”，即三根跑道储备一根，而三亚未来是两根跑道储备一根。“如果三根跑道的话，海口的年度流量至少可以达到4000~5000万，相当于2500万左右的人可以通过海口进出海南，加上三亚流量未来至少可以满足3000万人次。如果再加上港口可能有2000~3000万的吞吐量，那就是将近6000万左右的人。这样的流量基础，才能基本满足成为一个面向全球的自贸港。有了人的流量，也才会真正带来规模化的市场需求，也才有参与自贸港建设人才发展的长足空间。

“事业因人才而兴，人才因事业而聚。”“人材者，求之则愈出，置之则愈匮。”蓬勃发展阶段的海南，将会如何让人才“进得来、用的好、留得住”，我们拭目以待。

（注：文中林琳、陈一禾均为化名）

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