编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“三亚是全国人民的三亚，海口才是海南人的海口。”当从琼北海口、澄迈、定安、儋州，再到琼南陵水、乐东、三亚等地的探访之旅走向尾声，大家才真正明白这句话的深层含义。

海南并不大，除去约200万平方公里的海域面积外，海南省的陆地总面积仅3.54万平方公里，其中，海南岛陆地总面积约3.39万平方公里，海岸线约1823公里。而包括三亚在内的东部黄金海岸线土地资源，早已在十年前被房地产商瓜分殆尽，由海岸线向内扩展至“滨海景观大道”的住宅小区，是全国知名的度假胜地。

沿“滨海景观大道”继续向内纵深，是居住在自建房内的海南本地村民，依旧靠着种植椰子、芭蕉、荔枝等作物为生的他们，并不是这些旅居大盘的目标客群。海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路表示，“动辄几百万至上千万的度假住宅，主要购房客户几乎全部来自岛外，以前是东北人比较多，现在北京人的数量也不少。”

形成对比的是，作为海南省省会城市的海口，购房者几乎全是海南本地人。王路表示，2017年海南住宅成交方面，岛外客户占比约为80%，岛内居民约占20%，且这20%几乎全部集中在海口。

这种“割裂”同样存在于房价上。海南南方城市房价高于北方、东部城市房价高于西部的共性之外，仅因为较小的温度差，两地房价就能出现约一倍的差距。

楼市升温明显

海南长夏无冬，楼市的冬季也比想象中短暂。

2018年4月，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上实施全域限购。具体来看，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购房须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购房须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个税或社保缴纳证明。

政策一出，海南楼市瞬间“熄火”。数据显示，2018年除三亚商品房销量坚挺之外，琼海市、万宁市、陵水县、五指山市、东方市、乐东县在内的11个市县销售面积惨遭腰斩。

而一直以本地客户为主的海口，成为海南2019年上半年唯一一个量价齐升的城市。数据显示，2019年上半年，海口总成交套数21452套，总体均价为18424元/平方米；2019年全年，海口房屋销售面积440.56万平，同比涨幅12.0%，是海南重点城市里仅有的销量同比正增长城市。

“海南市场很特别，由于它是个外向依赖型市场，每到政策调控的时候，它就会出现成交量腰斩类的行情。”一位海南资深房地产研究员表示，全域限购并不代表把全国人民在海南买房的欲望掀掉了，只是将欲望搁在岛外。

与之相对，海南房屋销售均价持续上涨。据观察者网统计，2017年，海南省预计商品房销售面积2292.61万平方米，销售金额2713.72亿元，折合后房屋销售均价约为11837元/平方米。而2018年至2020年，海南折合房屋销售均价分别为14546元/平方米、15383元/平方米、16394元/平方米，同比上涨22.89%、5.75%、6.57%。

此外，自去年6月海南自贸港一系列利好政策放出后，海南楼市升温明显。国家统计局数据显示，2021年1-5月海南全省房屋销售面积约280.32万平，同比增长54.2%，销售额约527.25亿元，同比增长83.0%，折合销售均价约18809元/平。

“海南是没有房价下行的压力，海南的压力是房价跳涨，这是我们最大的压力。”王路向观察者网表示，国内可以和马尔代夫相比的热带岛屿只有海南，这是海南独一无二的优势。

6个市县房价未破万

在官方口径中，海南岛被划分为东中西部三个地区。东部指海口、三亚、文昌、琼海、万宁、陵水，中部指五指山、定安、屯昌、琼中、保亭、白沙，西部指儋州、东方、澄迈、临高、乐东、昌江等。

海南中部多山脉，四周低平，形成以五指山、鹦哥岭为隆起核心、向外围逐级下降、由山地、丘陵、台地、平原构成环形层状地貌，也因此，海南中部地区并不是岛外看海、冲浪人群的目的地。

而叠加“只能面向本市县居民家庭销售”的最严限购令之后，海南中部成为海南房屋均价的最低点。据海南省统计局公布《5月海南统计月报》数据显示，琼中住宅销售均价全省最低，为7300元/平方米；虽不属于最严限购令之内，但由于处于海南最中部，屯昌住宅销售均价约7809元/平方米，略高于琼中；五指山房价排在倒数第五，为8550元/平方米。

此外，由于定安、白沙和保亭地理位置相对较好，三地房价突破万元，分别为10118元/平方米、11820元/平方米和13936元/平方米。

（2021年1-5月海南部分市县房价图）

值得一提的是，2021年1-5月，海南岛有12市县房价破万，仅剩6个房价未破万的市县，剩下3个分别为西部的昌江、临高和儋州，房价分别为8040元/平方米、8516元/平方米和8881元/平方米。

和中部一样，西部也有3个房价破万的市县，分别是紧邻三亚的乐东、紧挨海口的澄迈和与乐东接壤的东方，房价分别为14772元/平方米、14126元/平方米和10697元/平方米。

三亚比海口贵一倍

从海口到三亚的所有东部市县，房价都已进入“万元时代”，且包揽了海南房价前五。

三亚以33574元/平方米的高价遥遥领先，是当之无愧的第一名。“海南最吸引大家来这两件事情，一个是旅游度假，一个就是买房。”业内人士向观察者网表示，拥有度假和居住双重属性的“东方夏威夷”三亚，一直以来都是岛外居民投资的“心头好”。

其次分别是陵水、万宁、海口和琼海，房价分别为30434元/平方米、17685元/平方米、17211元/平方米、14931元/平方米。文昌则因为位于海南东北方没能跻身前五，以约12321元/平方米的均价排名第九。

值得一提的是，即使兼具海南省会城市这一特殊功能，海口的房价也只是三亚是一半。“因为海南楼市的外向型特征，大批量地富人挤入三亚，拉高了当地房价。而海口购房者本地人较多，房价低于三亚也在情理之内。”业内人士说道。

而无论是三亚还是海口，房价都在持续攀升。国家统计局数据显示，2021年5月，海口新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，三亚环比上涨0.3%。这是海口和三亚的新房、二手房价格自去年6月以来连续第12个月环比上涨。

除去海口不难发现，海南东部城市房价呈现由北向南递增的走向，且差异明显。“这很大程度和海南岛气温变化有关。”雅居乐清水湾销售人员表示，“由于五指山及其余山脉阻挡了南下的冷空气，琼南和琼北在冬季会出现较大的气温差异，房价也会受到影响。”

可以参考的是，由于位于五指山等山脉的北面，万宁房价约为17685元/平方米，而同样位于东部沿海、且与万宁接壤的陵水房价却高达30434元/平方米，两市县房价相差约“一个文昌”。

业内人士对海南各市县潜力的判断标准却不一样。“海南15年之内有大发展机遇的城市有4个，南北东西各1个，分别是海口、三亚、琼海跟儋州，儋州的机会基本上依靠洋浦港。”

值得注意的是，海南购房还有一条众所周知的潜规则：岛外人购房都需要全款，不允许使用海南当地银行杠杆。这很大程度上和海南1993年房地产崩溃有关，当时大量房地产企业利用银行杠杆获得贷款炒批文，泡沫吹破之后，银行形成几百亿元坏账。

“全款买房就做不了海南的资金杠杆。”业内人士表示，海南省政府对贷款把控十分严格是因为那场房地产泡沫拖累海南超十年的经济发展。

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