万科开发业务领军人,为什么是张海?

来源:观察者网

2021-12-18 00:01

(文/解红娟 编辑/马媛媛)从一线到集团,张海走入聚光灯下。

12月16日下午,万科内部发文,上海区域出现人事变动,张海不再兼任上海区域区首,继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO。

对此,万科方面表示,行业正面临巨大的挑战,需要充分发挥集团军优势,助力公司在管理红利时代健康稳健发展。过去十年上海区域在张海的带领下屡创佳绩,近年更是成为业绩第一的区域,是带领开发业务突围的最佳人选。

上海区域多年业绩第一

自1995年加入至今,张海在万科工作已经27年,深耕上海之前曾担任成都万科房地产有限公司总经理、广州市万科房地产有限公司总经理。

张海任职万科上海区首是在2011年6月。彼时,万科上海区域从“总部建立标准、城市公司执行标准”的二级管控体系,转而实行“总部管理、区域管理和城市管理”的三级管理体系。

具体来看,总部仅对区域和城市实行阶段化指导和管理,区域管理负责该区域几个城市项目的投资、开发销售,具体项目的开发建设则交由城市公司。

换句话说,当时万科选择向区域公司放权,首选的试验田是上海区域,接过这一重任的正是任职上海区首的张海。

根据公开信息,在张海执掌万科上海区域时期,曾推动该区域销售业绩大踏步前进,从2012年的329.7亿元增值至2020的2377.33亿元,9年间复合增长率高达621.06%,并从万科四大区域的第三名一跃成为榜首。

事实上,由于万科总部位于深圳,导致在相当长的一段时间内,以珠三角为核心的广深区域对集团销售额贡献最大,但自2014年起,也就是张海任职上海区首两年后,以长三角为核心的上海区域占比开始超过广深区域。仅在2017年以13.88亿元的微小差距落后于南方区域,共取得6次的年度业绩第一。

数据显示,2014年至2020年,上海区域分别销售690.45亿元、856.96亿元、1188.97亿元、1501.27亿元、1811.1亿元、2045.11亿元和2377.33亿元,分别占集团销售总额的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。

进入2021年,万科上海区域依旧牢牢占据“榜首”之位。2021年上半年,万科房地产开发业务实现合同销售金额3544.3 亿元,同比增长10.6%。其中,上海区域销售实现销售金额1322.2亿元,区域占比高达37.3%。

上海区域架构成功调整后,万科迅速将这一模式复制到各大区域公司。据财联社报道,自万科2014年调整“总部——区域——一线”三级架构之后,万科管理一线公司的风格是向区域公司放权,维持“小总部、大区域”的精简架构。

开发经营本部统管地产

不难看出,万科在上海区域的放权实验相当成功,张海也交出了一份优异的成绩单。

而经过业绩检验后,张海被万科安排了一个新的任务,那就是担任开发经营本部首席合伙人兼CEO,统管地产。

和当时出现的“区域管理”一样,业内最初对“开发经营本部”的职能并不清楚。

观察者网了解到,开发经营本部原为研究与开发专业公会。2020年12月,万科成立研究与开发专业公会,由上海区域首席合伙人张海牵头负责公会,目标是提升产品设计、建造等专业能力,打造产品的核心竞争力。

半年后,研究与开发专业公会改组为开发经营中心,从专业协调机构转为业务管理机构,负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展。张海继续担任该中心负责人,并兼任上海区域首席合伙人。

与此同时,万科原有五个区域调整为七个,分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。

“从开发经营中心从专业支持转向业务管理,就已经开始注意这个组织架构了。”业内人士表示,虽然万科细分了区域事业部,但并未打破三级架构,开发经营中心要如何直接管理地产的方式并不明晰,所以并未引起重视,加之行业销售不景气,房企强化精细化管理十分平常。

直至2021年9月,万科成立开发经营本部,直接负责七个区域事业集团、海外事业部以及长租公寓事业部的经营和管理,原总部开发经营中心并入开发经营本部,原总部开发经营中心负责人张海担任开发经营本部首席合伙人兼CEO。

“很显然,张海管理范围从上海区域扩至万科集团整体地产业务,成为名副其实的地产领军人。”该人士说道。

在组织架构和业务的调整过程中,万科上海区域管理团队也进行了相应的调整。

原万科上海区域第一副总、杭州公司总经理吴镝,升任上海区域区首;原万科南京公司总经理耿冰,调任上海公司总经理;原万科上海公司执行总经理王昂,调任南京公司总经理,原无锡总经理陈灏调任杭州总经理;原上海区域合伙人陈江鸣调任无锡总经理。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,从万科近期的人事变动来看,主要呈现两个特点:其一是在重视上海等核心区域的同时,强化对集团的长远战略进行布局,对房地产行业面临的挑战保持高度的敬畏心;其二则是依然保持“快牛加鞭”策略,给到业绩优异管理者以更大发展空间,以推进各地方公司快速发展。

“独一无二的理念和场景才是胜出的关键”

事实上,岁末年初一直是各大房企人事变动的集中阶段,而由于房地产调控从严,销售去化不均衡等原因,房企近几年的人事变动节奏和范围呈现明显增强趋势。

万科方面也表示,此次人事调整是为了在组织上加强一盘棋建设,全面提升开发业务的联合作战优势。一位接近万科的知情人士告诉观察者网,由于区域各自为战,在一定程度上造成不少资源浪费,加强总部管理可以有限节约成本、产生效益。

这和一个月前万科发文“节衣缩食”的初衷一致:地产黄金时代已经过去,房企赚钱的逻辑已经发生变化,从挣大钱变挣小钱,从挣快钱到挣慢钱。而张海,正是那个既会挣大钱和快钱,也会挣小钱和慢钱的人。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示,和普通的高周转项目相比,旧改所需时间长,对开发商的挑战更大。

提及万科在上海区域的城市更新项目,“上生·新所”是不容忽视的存在。经过万科上海区域改造后,该地成为上海时尚文化新地标和热门网红打卡地,其中,“孙科住宅保护修缮工程”还入选了第二届上海市建筑遗产保护利用示范项目。

或许是看到了万科上海区域在城市更新上的实力,2021年8月,上海市人民政府与万科签署战略合作框架协议,将在城市更新、物业管理、住房保障等领域加强合作。而在此之前,万科参与发起上海城市更新基金,总规模约800亿元,是目前全国落地规模最大的城市更新基金。

这意味着,万科拿到了上海的城市更新项目的入场券。

在坚持住宅开发的同时,万科上海区域十分重视延伸业务,严格执行TOD拿地战略。在万科2020年度业绩发布会上,董事会秘书朱旭表示,目前万科的TOD开发模式共分为四类。第一,车辆段上盖,例如上海天空之城;第二,站城一体,例如深圳臻湾汇;第三,站点接驳,例如杭州黄龙万科中心;第四,近站点物业,例如南京都荟天地。

不难发现,上海区域拥有3种TOD开发模式,开发经验和能力在集团首屈一指。

更值得一提的是,于近期入市的上海万科天空之城,最终入围分数线出炉为82.88分,超过蟠龙天地的81.23分,成为大虹桥最高分新盘。此外,上海万科天空之城的成功经验也被不断复制到其他城市之中。

在2020年1月新年致辞中,张海直言,“‘一边倒’的行情不会再有了,大一点的城市里都盖满了密密麻麻的楼,容易的填空题已经做完。逆袭不是没有可能,关键是要有真本事,不能出大错,综合住区基本盘要努力考高分。新的机会要用新的理念发现,要有新的组织实现。”

“规模体量可能不再是评价难易的标准,独一无二的理念和场景才是胜出的关键。”张海在万科2021秋季例会中感叹道。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:解红娟
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