2022春节返乡置业“退潮”,三四线楼市供销齐跌

来源:观察者网

2022-02-09 18:43

(文/张玉 编辑/马友友)作为一名三四线城市的房屋销售经理,大年初七开始,田洁(化名)就马不停蹄地开始带客户看房子了。谈及春节期间的楼市情况,其直言:“不咋样”。返乡置业的情况也并不多见。

根据中银证券的统计,其跟踪的47个城市2022年春节较2021、2019年春节新房成交面积分别下降47.9%和7.9%,其中一线城市增长显著,较2021、2019年春节新房成交面积同比分别增长75.7%和262%,三线城市显著承压,较2021、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%。二线城市成交量较2021年春节下降60%左右。

克而瑞会议指出,全国范围内,返乡置业未发生,从重庆到安徽到福建,而且比低迷的预期还要不及。

三四线城市此前火热兴起的“返乡置业潮”,终究是“退潮”了。

房企打折促销不再

三四线城市市场变冷,是从开发商不再热衷于打折促销开始的。

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网坦言,以往春节还没到,恒大就会第一个跳出来打折促销,但今年情况特殊。

田洁也表示,今年春节期间开发商几乎没有任何的促销活动。

根据CRIC调研数据,深圳仅有50%~60%左右售楼处开放,相较往年的80%有明显下滑,北京疫情突袭,售楼处开放率也仅有54%。武汉、福州、济南等虽然未关闭售楼处,但也只有2-3人值班,保证最基本的接待能力。长沙、成都等地春节期间大部分都直接放假,直到年后才恢复正常开放。而天津和西安由于疫情影响,整个1月连带春节基本都处于停摆状态,线下售楼处开放程度很低。

“人家想想还是在一二线好,就看城镇化,农民变市民有多少潜力好挖了。”上述业内人士直言。

根据克而瑞统计,1月份29个重点城市新房新增供应面积1080万平方米,同环比降幅分别达到43%和58%,主要是受到年末基数较高和新冠疫情各地频发等不确定性影响,直接导致成交量下降。比如,一线城市市场反弹,特别是上海,但1月份一线城市商品住宅新增供应面积环比下降48%。

与供应量的减弱相对应的是成交数据的不容乐观。1月份,根据克而瑞统计,29个重点城市整体成交1429万平方米,环比下降37%,同比下降46%。除了与供应下降有关,在按揭正常化以后,前期积压的需求释放殆尽,后续需求释放受到阻碍。

此外,2022年1月,二手房市场整体持续小幅回落,9个重点城市共计成交329万平方米,环比微降5%,较去年同期相比规模减少45%。临近春节市场供应显著缩量带动成交小幅下行。从70城房价来看,二手房房价跌幅、下跌城市明显大于新房,导致二手房市场成交冷淡,拖累了“先卖后买”的交易。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这主要有三方面的原因。第一、当前购房市场供求两端均出现了观望或者“躺平”的状态,入市的意愿非常弱。房企促销方面也减少了营销的投入,购房者也认为市场还处于下行周期。第二、和统计数据的同期对比有关系。去年春节期间其实交易很不错,至少2021年是属于历史上春节期间交易较好的阶段,如此对比,当前成交数据自然更显得低迷。第三、春节期间疫情和天气降温等影响,也容易影响房企的开盘和促销,即一些政策的促销活动也会被冷落。

不过,在严跃进看来,市场降温不用过于恐慌。从1月份信贷数据看,明显好于预期,换句话说,后续要关注银行信贷政策变化所带来的影响。后续房企和银行之间的亲密程度会增加,客观上会进一步刺激市场交易的活跃。预计元宵节后,新一轮的促销工作会加快,客观上使得2月份交易呈现缓慢复苏的状态。

青年返乡置业热情减淡

三四线成交数据低迷的背后,也折射出当下年轻人返乡置业热潮的减退。

在昆山做房产中介的李强(化名)已经很多年没有在老家待过了。每年春节“候鸟似”地回家待几天成了他和家乡唯一的交集。他坦言,大部分留在老家的人平时主要都是带孩子,顺便上上班。而整个春节期间昆山花桥的房屋销售行情也不温不火,“很多都是观望的,今年看样子不太行”。

据观察者网了解,青州市本地一位靠房地产起家的开发商,2021年也只敢接一些有政府补助的安置房项目。即便如此,其仍有不少工程款没有要回来。

当下,愿意留在老家买房置业的小镇青年已经越来越少,买房置业群体集中在结婚、孩子入学以及生活品质改善等几个方面。比如,山东省潍坊青州市的适龄青年们往往更愿意去地级市潍坊买房。对于他们而言,大城市意味着更多的机会和更大的发展空间。

从机构统计的数据来看,CRIC监测的无锡春节期间60个在售项目中,约1/3的项目每天仅有1套成交。绍兴、温州去化率基本上20%,而且以价换量没效果,芜湖只有一个项目超过了10套,阜阳仅有三个项目在10套左右。云南省内只有西双版纳是好的,版纳最好的项目,来访量也是全省内最高,春节期间接近200组,但也只认购了4套。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,今年以来,返乡置业并未出现。一是,三四线城市房价在明显下跌。根据70城房价数据,去年12月份仍有50个城市的新房价格环比下跌,基本都是三四线城市。从趋势来看,热点城市房价跌幅在收窄,而内地三四线城市房价跌幅仍在扩大,导致购房热情不高。

二是,三四线城市返乡置业高峰,是在2016~2018年去库存和棚改期间,当时房价上涨预期强烈,棚改货币化安置也提高了购买力,加上去库存和棚改导致新房库存低,返乡置业潮比较热。当下,内地三四线城市库存高压,开发商在这些区域大面积降价促销,导致买房热情并不高。

三是,近年来城镇居民收入下降,一方面是疫情影响,导致生产生活服务业就业人员收入下降,这部分人群是返乡置业的重点人群;另一方面,很多人群对未来收入预期并不乐观,对买房的谨慎度上升。

房价下跌成最大阻碍

三四线房价的不稳定性,更是阻碍青年群体返乡置业的重要原因。

田洁向观察者网坦言,综合来看,近几年青州市的房价基本上跟之前没有什么变化。新房具体要分楼层分位置,二手房主要看房主是否着急用钱。

2020年8月,张涛(化名)和妻子成功购买了人生中的第一套房子。由于项目卖得慢,当年10月底,房子就成功交付了。

为了这套房子,张涛做足了功课,前前后后跑了很多楼盘,最终选择了一家全国大型品牌开发商的房子。项目带车位带装修,价格是8300元/平方米。

不过,伴随着交房的欣喜一同发生的,还有无数的小烦恼,用张涛的话说,“大问题没有,小问题不断”。首当其冲地就是价格问题。根据张涛介绍,房子买完之后该品牌开发商就出现了全国性降价的现象。其中,二期价格降到了6000~7000元/平方米,但是装修比一期差点。剩下三栋不带车位带装修的(据说车位基本上白送),便宜的5500元/平方米,最贵的也就6000元/平方米。张涛无奈地表示:“都成白菜价了”。

另一个让张涛颇为头疼的是不令人满意的售后服务。其中,比较有代表性的要数集中供暖问题。由于小区入住户数不够,开发商一开始拒绝当年集中供暖。在经历了打12345、给省长信箱写信、向青州市信访局、住建局反馈等之后,开发商才终于答应供暖。这过程让人精疲力尽。

张涛的经历只是无数选择返乡置业的小镇青年的一个典型代表。涨幅缓慢甚至呈现下降趋势的房价变化刺痛了年轻人的神经,地方上素质不高的物业服务人员也让他们周旋在维权当中疲于应付。因此,更好的城市和更规范的管理成为吸引人员流动的远方。

好消息是,行业政策环境改善预期正在进一步明确,资金端、政策端等均将发力。各地也在全面落实因城施策,如调整公积金贷款政策,降低房贷利率等,稳定购房者预期。但对于大多数城市尤其是三四线城市而言,市场调整的周期或仍将持续较长时间。

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责任编辑:张玉
春节 买房 年轻人买房 三四线城市
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