2月楼市两极分化:一线热盘日光,三四线救市忙

来源:观察者网

2022-03-02 17:36

(文/张志峰 编辑/马媛媛)2022开年,全国房地产市场销售延续低迷态势。

2月以来,已有山东菏泽、江西赣州、河南驻马店等不少城市已经开始出台“降首付”等救市政策,以期为房地产整体市场止跌。

值得注意的是,这些“救市”城市多为三四线城市,或二线城市的非限购区域;相反,如北京、上海、深圳等热点城市的核心区域,楼市调控未有丝毫放松,“日光”现象仍然时有发生。

“救市”政策频出

3月1日,克而瑞研究中心发布2月新房销售排行榜,从数据来看,房地产市场信心尚未恢复,短期内房地产企业仍面临较大的销售压力。

从企业层面来看,2月份,百强房企实现权益销售金额3223亿元,环比1月下降21.5%,同比降幅接近48%,较2021年月均水平降低56.4%。

从不同城市来看,28个重点监测城市成交面积环比下降32%,同比下降35%。

其中,一线城市北京、广州和深圳成交皆创新低,同比跌幅都在40%附近。

24个二、三线城市市场持续转冷,成交同、环比分别下降37%和29%。其中,8成以上二、三线城市成交同比下滑,近4成二、三线城市成交同比腰斩。苏州、杭州等过去的房地产热门城市近乎停摆,成交皆创新低。南宁、东莞等市场下行压力加剧,成交同比跌幅超70%。

在此背景下,不少城市都从政策层面有所放松,最为引人注目的就是“降首付”。

自春节过后,山东菏泽率先打响“降首付”救市策略,部分银行将商业贷款首付比例下调至20%,随后江西赣州、河南驻马店等地纷纷跟进。而以南宁为代表的一些城市,则降低了公积金贷款的首付比例。

事实上,为了稳定楼市,各地都在“因城施策”。

3月1日,郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,涉及五大项19条,其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面。

而此前不久,郑州还悄悄改善了持续压制二手房置换和改善需求释放的“20%差额税”。

有熟知当地楼市的分析人士向观察者网表示,过去郑州楼市上涨过快,为了限制流通,要求房屋置换需要缴纳买卖差额20%的税款,如今改成可在核定价1%与差价20%之间任选其一,其实是变相废除了差额税。

不过,上述人士认为,虽然此举是为了刺激楼市交易,但力度远远不足以扭转目前颓势,郑州等部分热点二线城市近几年对于房地产依赖过度,缺乏其他的产业作为支撑,所以楼市下行周期反而比其他热度较低城市下滑更为激烈。

除了政策层面之外,由于今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年,房企普遍陷入流动性危机而不得不陷入“内卷”式降价,扬州、淮安等折扣力度低至8.5折,但对成交拉动效果依旧有限。

克而瑞研究中心也认为,楼市大环境持续转冷,品牌房企接连爆雷,叠加居民消费预期转淡,导致市场信心严重缺失。

近期政策层面虽然有所缓和,但就目前的市场情况而言,政策放松力度和形势与2008年及2014年不能同日而语,且远远达不到扭转市场颓势的作用,尤其是对于三四线成绩及弱二线城市,短期内市场信心和预期仍然不足,房地产市场下行压力仍然较大。

销售分化加剧

值得一提的是,在楼市总体下行的大背景下,部分热点城市的核心区域楼盘依旧供不应求,最为典型的当属“新房集中入市”制度下的上海。

克而瑞数据显示,上海2月新房市场热度惯性延续,总体成交量同比增长33%。其中,新开盘项目平均去化率接近60%,多楼盘触发积分摇号机制,核心地段仍“日光”。

有上海购房者向观察者网表示,目前在看的一些地段较好新盘,几乎都触发了积分,对于分数较低的外地购房者来说依旧一房难求。而造成这种结果的主要因素是一二手房价倒挂,“虽说投资买房前景大不如前,但对于‘倒挂房’而言,买到就是赚到,所以依然很抢手。”

不过,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,上海楼市依然保持正增长,主要跟新房集中供应制度有关,也就是说,非集中供应的月份,上海楼市销售额会很低。

严跃进还向观察者网指出,尽管楼市整体下滑,但分化也更加明显,核心城市核心区位的房屋抗跌性明显大幅优于三四线城市,这主要由供需关系决定。而集中供应制度可以让大批房源同时入市,尽可能覆盖到各个区域,因每个购房名额只能同时认筹一套房源,很大程度上就可以增加降低所谓“社保巨子”的影响,增加真正刚需客的购房机会。

对于房企而言,依托这些热门楼盘的超高去化速度,也可确保相关企业在行业“现金流保卫战”中处于优势地位。

例如,民营房企龙光,今年1-2月在上海连续推出龙光天境、龙光天曜两大项目,共超过1000套房源,认筹比最高达到300%,去化率均达到100%,瞬间为企业带来56亿元权益销售额,在上海房企销售排名中骤然跃居第2位,仅次于融创。

而排名第一的融创,1-2月几乎仅靠未来金融城一己之力,在上海的权益销售额就超过100亿元。

同样属于一线城市的北京和深圳,尽管总体来看近两月销售额始终处于下滑态势,但如北京的学府壹号院、圆明天颂,深圳的华润城、前海润峯府、榕江壹号院、鸿荣源博誉府等不少“网红盘”单月的销售额都在10-35亿元之间,丝毫不输去年上半年楼市巅峰时的火爆场面。

除了一线城市之外,二线城市比较“划算”的新盘也均有类似情况,如南京的长江华府、颐和源璟,合肥的建发美的珺和府单盘单月销售额超过10亿元。

国海证券研究所联席所长夏磊分析认为,不同于一线城市的投资需求,三四线城市由于疫情叠加烂尾担忧、三四线城市房价跌幅较大等因素,返乡置业的购房者观望情绪浓厚,但这并不意味着这类需求已经消失。

如今的三四线城市购房需求释放主要从两个方面,从购房能力看,三四线城市房屋购买难度与大城市相比偏低,叠加2021年下半年多数三四线城市调整了住房公积金贷款政策,降低了三四线城市置业门槛;从购房意愿看,随着高杠杆房企风险出清,地方政府三令五申“保交楼”,购房者的信心在不断修复。

不过,我国城市化发展也依循国际发展路径,近年来人口持续向一二线城市人口流入,三线城市基本维持平衡,四线城市则在持续净流出,这也将在很大程度上影响市场未来发展格局。经过这一轮市场调整后,三四线城市的居民购房将会更加理性,一些临时性的限购政策存在放宽空间,其它如金融信贷支持,购房补贴、打折等政策也会持续跟进。

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责任编辑:张志峰
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