富力地产“甩包袱”,六折转让英国一亏损项目

来源:观察者网

2022-03-15 19:24

(文/解红娟 编辑/马媛媛)为减轻负债压力,富力地产继续卖卖卖。

3月15日早间,富力地产发布“有关出售目标公司及公司间贷款须予披露交易”的公告。公告称,富力地产的间接全资附属公司翘采有限公司作为卖方,远东发展的间接全资附属公司Next Talent Developments Limited作为买方,双方与保证人在3月14日订立买卖协议。

根据买卖协议,卖方将以代价9570.26万英镑,相当于约9.77亿港元(可予调整)出售目标公司的全部已发行股本及转让公司间贷款。

对于出售资产一事,富力地产表示,出售事项使集团能够变现自投资起累积一段时间的发展项目投资价值,并为提高集团的财务灵活性提供机会。

6折出售资产

公开资料显示,目标公司为一间于英格兰及威尔士注册成立的有限公司,主要从事投资控股,是英国一发展项目的法定及实益拥有人。

观察者网了解到,该发展项目为位于英国伦敦Vauxhall的Vauxhall Square的混合用途计划,经规划许可15/05619/VOC及其后的非实质性修改批准,规划同意总建筑面积约13.3万平方米的混合用途发展,包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲。

截至富力地产公告,该发展项目主场地的发展项目尚未动工。

根据独立估值师Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值报告,发展项目的市值被评估为1.65亿英镑,换算后约为16.85亿港元。而富力地产的出售价为9570.26万英镑,相当于打了6折。

值得一提的是,基于目标公司的未经审核管理账目,目标公司于2022年年1月31日的未经审核资产净值约为负6.07万英镑(相当于约负62万港元)。

而基于目标集团于2022年1月31日的未经审核管理账目,估计富力地产将于出售时录得亏损约6884.5万英镑,换算后约为7.03亿港元。

“倘富力地产行使购回目标公司的认购期权,预计估计产生的亏损将大幅减少或可能录得收益。”协议表示,卖方将有权于完成后随时及于完成后六个月结束时或之前,以期权代价向买方购回目标公司的全部已发行股本及公司间贷款。

不过,一旦超过期限,目标公司将不再为富力地产的间接全资附属公司。

远东发展方面表示,收购事项对远东发展而言具备吸引力,与公司物业发展业务一致,其将为公司在伦敦贡献一个具备庞大资本增值潜力且交通便利地区的开发项目组合;即使购回选择权获行使,该交易也将在短期内为公司提供有吸引力的回报。

富力地产则直言,出售事项有利于集团优化资源配置、增加资本储备及降低资产负债比率,从而有利于集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

上半年债务集中到期

这并不是富力地产第一次出售资产。

2020年11月9日,富力地产发布公告称,向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%权益,交易代价63亿元。苦熬一年后,富力地产最终还是将广州国际机场富力综合物流园剩下30%的权益卖了,卖家依旧是黑石集团。

不过,由于交易数额较大,这笔交易进行并不顺利。2021年12月13日,富力地产曾发布公告称,通函寄发日期将延长至2022年1月31日或之前,意味着富力地产真正变现的时间周期将进一步延长。

与此同时,富力地产做了多手准备。其中包括将旗下四家优质子公司的部分股权质押给广州城投,分别质押广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权、广州天力建筑100%股权和富力兴盛置业的部分股权。

此外,于2021年9月,富力地产创始人李思廉、张力将持有的富力物业全部股权转让给碧桂园服务,作价100亿元。随后,两者公开表示,为支持富力地产的发展提供约80亿港元的股东资金。

但这并不足以覆盖富力地产的短期负债。公开数据显示,富力地产在2021年6月底有大约130亿元的可用现金余额,而其在2022年到期的资本市场债券约为176亿元,包括进行交换要约后的可回售债券。

从时间节点来看,富力地产在2022年上半年的债务压力较大。据国际评级机构标普在报告中指出,富力地产在2022年将有约100亿人民币的境内到期和可回售债务,其中约一半是在上半年到期。

合同销售额同比下跌50.16%

“将项目出售所得款项净额,用于偿还本公司的债务及用作本集团的一般营运资金。”对于此次打折出售英国资产,富力地产作出解释。

事实上,由于现金流承压,富力地产境内外债务均面临违约风险。早前,为避免实质违约,富力地产已完成“2022年1月13日到期、息票率为7.25亿美元”的高级无抵押票据的展期工作,其中,约有6.08亿美元的偿还时间延长了6个月。

为此,富力地产需在2022年7月偿还8.96亿美元高级票据。

处置好境外债务的展期工作后,境内债务的成为富力地产的当务之急。据澎湃新闻报道,3月14日,富力地产为一笔名为“16富力04(136360.SH)”的境内债获需求展期,展期时间为一年,全额票息支付,但并无额外赔偿,目前该方案还未获得票据持有人的投票通过。  

在众多评级机构看来,虽然富力地产实现了债务展期,但从其总体债务、债务节点来看,能否利用项目公司的现金余额偿还债券存有不确定性。

合同销售额持续下滑将加剧这一点。数据显示,2021年全年,富力地产实现合约销售总金额约为1202亿元,销售面积约941.46万平方米。按富力地产2021年销售目标1500亿元计算,仅完成年度销售目标的80.13%。

进入2022年,这一趋势仍未止跌。2022年2月,富力地产实现总销售收入约45.1亿元,较2021年同期下跌50.16%,较2022年1月下滑1.95%。累计至2022年2月底,富力地产总销售收入约91.1亿元,较去年同期减少55.38%。

“并不是唯销售额论,主要是从销售额的数据中可以估算出企业能否获得多少流动资金和销售回款。”业内人士告诉观察者网,销售额大幅减少,相对应的回款也会减少,将对公司内部现金的生成能力产生影响。

这意味着,若销售持续不理想,富力地产或将继续“卖子”求生。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:解红娟
富力地产 债务
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