万科净利几近腰斩,主席郁亮做“检讨”

来源:观察者网

2022-03-31 00:05

(文/解红娟 编辑/马媛媛)“2021年的业绩表现,对于万科是一次警醒。”万科董事会主席郁亮在2021年业绩报告《致股东》中说道。

3月30日晚间,万科发布2021年度业绩报告。报告期内,万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.24亿元,同比下降45.7%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.81亿元,同比下降44.38%。

这是什么概念?在已披露2021年业绩数据的房企中,和万科同为房企TOP5的碧桂园、保利归属于上市公司股东的净利润分别为269.3亿元、275.77亿元,同比分别下滑仅16.78%、4.74%。

也就是说,万科净利润下滑幅度已大大超过同类房企的平均水平。

更值得一提的是,这是继1995年、2008年后,万科净利润出现上市31年以来第三次下滑。

而由于净利润指标距股东期望值和万科自身追求存在较大差距,郁亮不得不对净利润的下降做出检讨。

郁亮表示,“尽管万科在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,万科未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,导致一些项目的投资预期没有实现。”

郁亮直言,“自己应当出来承担责任,和团队一起直面问题、查找不足、对症下药、坚决行动,并为之付出加倍努力。”

净利润同比下降45.7%

在郁亮看来,净利润的大幅下滑主要受开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失的影响。

数据显示,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%,其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响,开发业务毛利率下降至23.0%。

事实上,在万科的营业收入中,房地产开发业务对净利润具有决定性作用。数据显示,2021年万科营收中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4299.3亿元,占比95.0%;来自物业服务的营业收入为198.3亿元,占比4.4%。而受外部环境变化和公司自身因素影响,万科开发业务毛利总额同比减少189亿元。

与此同时,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,万科2021年投资收益66.1亿元,较2020年135.1亿元的高位水平减少了69亿元。

万科表示,按权益法确认的投资收益减少,主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

此外,2021年下半年尤其进入四季度以来,房地产市场出现明显下行,按照审慎原则,对2021年末资产进行了全面减值测试,对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约25.5亿元。

面对不断下滑的多向财务数据,郁亮表示,2022年,万科将采取坚决的、有针对性的行动,解决开发业务存在的问题,巩固在不动产综合发展方面的先发优势,保障财务安全,实现营业收入和净利润的企稳回升。

万物云上市在即

尽管万科在房地产销售方面逊色于碧桂园位居第二,但在新赛道的拓展上,万科旗下子公司已成为业内当之无愧的领头羊。

就在万科发布业绩报的当天,据中国证监会官网显示,关于万物云空间科技服务有限公司《境外首次公开发行股份审批》,审批进度已变更为“受理通知”,此时据万科公布分拆万物云赴港上市计划仅4个月。

资料显示,万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司,2021年实现营业收入(含向万科集团提供服务的收入)240.4亿元,同比增长32.1%,其中,社区空间服务收入134.6亿元,同比增长22.9%;商企和城市空间服务收入87.2亿元,同比增长38.1%。

截至2021年12月31日,万物云项目覆盖全国一二线城市,在管项目总数4393个,在管面积7.8亿平方米,在管面积同比增长35.9%;合同管理项目总数5553个,合同管理面积10.1亿平方米,同比增长38.0%。

其中,在管第三方住宅项目数量达1605个,占在管住宅项目的56.9%;在管第三方商企项目数量达 1319 个,占在管商企项目的84.0%。

值得一提的是,从在管面积来看,万物云似乎已经超过行业第一的碧桂园服务。同期,除“三供一业”业务及城市服务外,碧桂园服务的在管面积约为7.66亿平方米。

这意味着,万物云与碧桂园服务之间的规模竞争将进入白热化阶段。

押注多元化新赛道

不仅是万物云,万科行业龙头的计划也在公寓、物流等领域得到充足体现。

物流仓储方面,由于提前寻找具备长期潜力的新赛道,抓住物流仓储发展的红利期,万纬物流近三年收入复合增速52%,其中2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目NOI率达到6.5%。

截至目前,万纬物流管理可租赁面积1136万平方米,其中冷链仓储138万平方米,为行业第一。

值得一提的是,万科会将万物云成长为物企龙头的路线复制在物流仓储赛道上,目前已成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者,或许万纬物流的下一步就是登录港交所。

和物流仓储一样,万科长租公寓品牌泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%,其中2021年收入同比增长14%,NOI5.25亿元,同比增长193%。

截至去年底,泊寓开业15.95万间,全年平均出租率95%。除自身资产外,泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

有意思的是,2021年郁亮曾在公开场合中直言,相信再经过几年耕耘,泊寓也能达到上市的条件。换句话说,万科分拆万物云上市之旅或许只是一个开始。

对于万科未来的发展,郁亮表示,这是一条充满挑战的征途,即便焦灼于现状的挑战,即便失落于当下黯淡的成绩,但只要一根筋跑下去,就能成为冠军。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:解红娟
万科 腰斩 郁亮
观察者APP,更好阅读体验

专题

中国房市

南京取消二手房限购“半日游”,背后信号几何?

2022年05月20日

7.6亿收购花样年一项目,“钱紧”的中交逆市扩张

2022年05月20日

小编最近文章

03月31日 00:05

万科净利几近腰斩,主席郁亮做“检讨”

03月29日 13:40

卓越商企服务:净利增长57%,外拓能力是优势

风闻24小时最热

网友推荐最新闻

芬瑞“入约”,为何土耳其“开价”、俄罗斯隐忍?

工党领袖赢得澳大选,曾卖弄对华“强硬”

韩总统顾问:中方不会报复

一口恶气:莫里森失败,正合我意

刚赢得澳大选,他就宣布要去参加美日印澳峰会

芬瑞“入约”,为何土耳其“开价”、俄罗斯隐忍?

工党领袖赢得澳大选,曾卖弄对华“强硬”

台当局对未受邀参加世卫大会表“不满”,外交部回应