新城控股:2021年营收1682.32亿,第二增长曲线开始发力

来源:观察者网

2022-04-01 17:27

(文/解红娟 编辑/马媛媛)3月30日晚,新城控股披露2021年年度报告。

报告显示,2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元,较上年同期增长15.64%;实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元,同比下滑17.42%;扣非归母净利润102.45亿元,同比下滑21.53%。

事实上,受限价与地价上涨影响,规模房企普遍陷入毛利率下滑、增收不增利的窘境,不仅“利润之王”之称的中海都难抵这一趋势,甚至连行业“老大哥”万科都出现净利润几近腰斩的局面,相较之下,新城控股净利润下滑水平尚在合理范围之内。

数据显示,2021年新城控股整体毛利率为20.4%,2020年同期下滑3.1个百分点,其中,房地产开发销售业务毛利率下滑4.1百分点至17.7%。

新城控股董事局主席王晓松表示,毛利率下滑一部分是客观因素所致,另一部分是出于保现金流的考虑,在下半年对一些去化承压的项目进行相应的促销活动,在此基础之上,新城控股11、12月单月销售额均超过200亿元,分别为200.56亿元、208.09亿元。

“未来整个房地产行业的利润率会基于一个常态化的水平。”在王晓松看来,由于目前招拍挂给予开发商一些合理的利润,相信行业的毛利会在目前的低谷逐步的修复。

影响净利润的另一因素,则是新城控股在报告期内计提了大笔的资产减值。新城控股表示,基于审慎原则对截至2021年12月31日的相关资产计提资产减值54.04亿元,其中,计提坏账准备合计5.54亿元、计提存货跌价准备合计48.51亿元。

不再盲目追求规模

公开资料显示,新城控股成立于1993年,总部位于上海,坚持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式,以上海为中枢,长三角为核心,布局全国135个大中型城市。

房地产开发销售方面,2021年新城控股实现合同销售金额2337.75亿元,销售面积2354.73万平方米,分别同比下滑6.8%、增长0.3%。相对应的房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元,较上年同比增加14.93%。

新城控股表示,房地产开发销售实现营收的增长,主要是因为公司部分预售房源本期竣工交付,本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致。

观察者网了解到,报告期末,新城控股在建面积6968.2万平方米,竣工面积3290.34万平方米,较2020年同期增长218.41万平方米;结转面积2465.52万平方米,较2020年同期增长112.79万平方米。

同时,截至报告期末,新城控股已签约待结转面积3421.88万平米,为未来营收及利润打下基础。

在土地市场,2021年,新城控股共计新增土地储备77幅,总建筑面积为2157.66万平方米,平均楼面地价为3555.37元/平方米,其中,商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为1028.58万平方米。

截至2021年末,新城控股总土地储备达到1.38亿平方米,其中一二线城市占比37%,长三角强三四线城市占比30%;从区域划分层面看,长三角区域占比达37%,粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。

“从2020年起,新城控股就不再盲目追求规模,提出由增量转向提质。”王晓松表示,在稳增长和防风险的双重目标之下,新城控股要以资本回报率为核心,聚焦利润,以产品、服务和有活力的组织为核心竞争力。

管理吾悦广场130座

凭借着已开业商场数量位居我国境内外上市公司首位,吾悦广场正成为新城控股第二张“王牌”。

物业出租及管理方面,新城控股实现营业收入79.69亿元,较上年同比增加46.62%;毛利率高达72.64%,较上年同期增加1.88个百分点。新城控股表示,主要是由于报告期内吾悦广场开业数量的增加所致。

报告期内,新城控股新获取32座吾悦广场,新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座,其中包括4座在营委托管理项目。

截至报告期末,新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达130座,已开业数量位居我国境内外上市公司首位;开业面积达1248.38万平方米,位居行业第二。

受商业版图扩张影响,报告期内新城控股商业运营多项数据快速增长。数据显示,2021年吾悦广场实现含税商业收入86亿元,同比增长51%;整体客流11亿人次,同比增长62%;商铺整体的销售额572亿元,同比增长79%,其中,26座吾悦广场运营总收入超亿元,常州武进吾悦广场收入超2亿元。

出租率方面,吾悦广场整体的出租率为97.63%,重资产出租率98%%,有87个项目出租率在98%以上,其中有51个项目出租率为100%。

值得一提的是,在2020年业绩会上,新城控股管理层定下85亿商业运营收入的总目标,据此计算,新城控股已超额完成全年85亿元的既定目标。

另值得一提的是,2021年以来,新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示,2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出,约为139.36%。

在此基础上,新城控股披露了2022年商业发展目标:全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座,全年商业运营总收入目标为105亿元。

“三道红线”迈入绿档

“经历这一轮调整,企业会进行深刻的自我审视:高杠杆在行业上行时是助推器,在行业承压时是压死骆驼的稻草。”王晓松在业绩会上说道。

或许是认识到高杠杆对企业的影响,新城控股在2021年加强现金流的管理并在年末回归“绿档”。报告期末,新城控股经营性现金流净额为219.85亿元,同比增长5657.18%;在手现金余额552.26亿元,现金短债比1.07倍;净负债率为48.12%,继续处于行业较低水平;公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%,相较去年同期下降4.18个百分点,三项指标均达到“绿档”要求。

若直接按照货币资金和短期借款的计算口径,公司现金短债比则为1.92倍。其中,其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计166.95亿元。

截至2021年12月末,新城控股有息负债899亿元,在合联营公司中的权益有息负债为115.13亿元。

“2022年新城控股公开市场到期债务规模总共有126亿元,单月来看,3月份到期债务高达43亿元,为公司全年的偿债高峰。”王晓松表示,2022年新城控股公开市场到期债务规模总共有126亿元,前三月已偿还46亿元,占比37%。

偿还债务的同时,新城控股开展到期债券置换优化债务结构。报告期内,新城控股先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行,共募集资金17.85亿元人民币;在中国银行间市场发行中期票据,募集资金8亿元人民币;在境外通过发行美元债券,募集资金7.04亿美元。

值得一提的是,报告期内,新城控股成功发行了首笔绿色美元债,发行规模为3亿美元,期限为4.25年期,票面利率为4.625%。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.57%,较2020年末的6.72%同比下降0.15个百分点。

王晓松表示,面对房地产市场变化,公司积极做好两手准备:一方面,在合理控制融资成本的前提下,关注公开市场的机会及吾悦广场资产盘活机会;另一方面,具备现金流底线思维、做好自有资金偿还的准备,确保每笔债务到期偿付。

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责任编辑:解红娟
新城控股 营收 吾悦广场
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