守住“绿档”的佳源国际,销售权益比高达81%

来源:观察者网

2022-04-02 11:19

(文/解红娟 编辑/马媛媛)3月30日,佳源国际控股有限公司公布2021年全年业绩。

报告期内,佳源国际实现收益约189.47亿元,虽较2020年同期的191.57亿元有所减少,但较截至2020年12月31日止年度收购鲁源前约183.63亿元增加约5.84亿;毛利约53.99亿元,毛利率约为28%。

可以参考的是,在已披露2021年业绩数据的房企中,以销售规模霸榜房企TOP5的碧桂园、万科分别实现毛利率17.74%、21.8%、较2020年同期分别下滑4.06个百分点、下降7.4个百分点。

换句话说,佳源国际毛利率处于业内较高水平。

销售权益比高于业内平均水平

佳源国际成立于2015年,主要从事大型住宅小区项目和商业综合体项目的房地产开发工作,主要业务包括物业开发、物业管理服务及物业租赁,分别实现收益180.15亿元、7.75亿元和1.57亿元,分别占此次公司总收益的95%、4%及1%。

和所有以物业开发为主的房企一样,佳源国际营收的增长主要依赖于销售额的提升。数据显示,2021年佳源国际物业合约销售约为360.54亿元,同比增长约17%;合同销售面积约275.93万平方米,同比上升约1%;平均售价约为每平方米13558元。

分区域来看,佳源国际在长三角区域、粤港澳区域、山东和其他城市分别实现销售额209.8亿元、42.99亿元、66.69亿元、41.06亿元,分别占公司总销售额比重的58.1%、12%、18.5%、11.4%。

值得一提的是,在360.54亿元的全口径合约销售中,佳源国际权益合约销售额约292亿元,权益比81%。

这是个什么水平?据观察者网不完全统计,TOP100房企2020年的销售权益比主要集中于65%至50%之间,仅个别房企能实现高于80%的权益比。由于房企2021年年报披露不全,仅以个例进行对比,其中碧桂园权益比为77.41%、万科权益比约65%、龙湖权益比在65%到70%之间。

也就是说,佳源国际全口径销售额虽低,但相较之下却更“货真价实”。

事实上,权益占比较低被业内视为“水分”过重,意识到这一点的房企纷纷开始“挤水分”,在2021年的业绩会上,以碧桂园、龙湖等为首的房企将权益合约销售额作为披露的重心。

龙湖方面还表示,“我们今年回归到权益后的销售披露口径,核心还是希望回到我们自己的权益,包括对应我们权益后的利润,这部分也是想更加真实、更加有效地去披露我们实时的销售业绩。”

这不仅是因为权益比过低导致业绩数据“虚胖”,还因为合作开发项目的不断增加,会在无形之中增加企业自身风险。

有业内人士告诉观察者网,房地产行情下行后,不少房企出现流动性危机,与这些暴雷房企合作的房企面临的压力巨大。一方面,若暴雷房企停滞合作项目的开发,势必会延长该项目的投资回报周期;另一方面,若要收购合作项目,又担心对方狮子大开口。因此,不少房企开始注重增长权益拿地的占比。

由于布局在前,佳源国际并没有这些烦恼。土地储备方面,佳源国际于2021年透过公开市场招拍挂及收并购于合肥、扬州、宿迁、贵阳、珠海及佛山新增八个优质项目,新土地收购平均成本仅为每平方米5225元。

与此同时,佳源国际完成了对鲁源的收购,后者于山东省从事物业开发项目,收购前由实控人沈天晴全资拥有。

截止至2021年12月31日,佳源国际拥有土地储备约为1743万平方米,总货值2355亿元。其中,长三角区域土储货值约为1205亿元,占比约51%;粤港澳湾区土储货值约为579亿元,占比约25%;山东省域土储货值约为364亿元,占比约15%。

“三道红线”指标持续保持绿档

“三条红线”方面,佳源国际均未踩线,归为绿档。

其中,扣除已收预售按金后的资产负债比率为60.62%,较2020年12月31日约64.28%减少3.66个百分点;短期银行存款、受限制银行存款以及现金及现金等价物总额约98.3亿元,非受限现金短债比为1.36,较2020年同期的1.29有所上升;净资本负债比率53%,较2020年的54%下降1个百分点。

报告期内,为提振市场信心,佳源国际积极回购优先票据,已赎回部分于2022年3月到期的2.63亿美元13.75%优先票据,本金总额为1.3亿美元;部分于2022年5月到期的1.15亿美元11.375%优先票据,本金总额为0.12亿美元;部分于2023年2月到期的3.28亿美元13.75%优先票据,本金总额为1.52亿美元。

截至2021年12月31日,佳源国际累积回购优先票据2.94亿美元,并根据票据及契约的条款注销回购优先票据。

注销完成后,佳源国际于2022年3月到期的13.75%优先票据的未偿还本金总额为1.33亿美元;于2022年5月到期的11.375%优先票据的未偿还本金总额为1.03亿美元;于2023年2月到期的13.75%优先票据的未偿还本金总额为1.76亿美元。

为避免实质性违约,2022年佳源国际开始偿还即将到期的美元票据,于2022年3月11日偿还于2022年到期的13.75%优先票据剩余本金1.33亿美元。如期偿还3月到期美元票据后,佳源国际下一个未偿还美元票据的到期时间在5月。

值得一提的是,报告期内,由于成功发行了本金金额为1亿美元,利率为7.00%于2025年到期的可换股债券,佳源国际成为业内首间发行绿色融资可换股债券的中国物业开发商。

佳源国际表示,发行可换股债券是拓展公司融资管道的一次创新,可有效降低融资成本并有助本公司进一步优化其财务结构,长远来看将增加公司流动资金及本公司股份的交易量。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:解红娟
佳源国际 销售权益比 年报
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