地产熊市,没有赢家

来源:观察者网

2022-04-22 16:50

(文/张志峰 编辑/马媛媛)随着4月下旬到来,一年一度的年报季终于宣告结束,A股与港股绝大多数房企已经如约披露了2021年成绩单。

回望2021年楼市,上半年如火如荼,房企高溢价抢地,购房者打新潮、交茶水费等炒房、抢房行为还屡禁不止;下半年,伴随着部分规模房企暴雷,购房者预期逆转,楼市骤然冰封。

于是,这份2021年年度报告变成了检验所有房企硬实力的重要窗口。

大浪淘沙之下,行业高杠杆、高利润时代一去不返,有房企洗去光华,各种潜在危机进一步暴露台前;亦有房企通过这张成绩单向外界传递信心、展示肌肉。

也正因此,从没有过哪一年,上市房企年报却如此难产。截至目前,仍有十余家规模房企或因疫情、或因更换审计师,未能如期披露年报,从4月1日至今,这些企业仍处在停牌状态中。

“降本增效”成为关键词

观察者网统计发现,就如期发布年报的房企来看,2021年营业收入除融信、富力、合景泰富少数几家之外,普遍仍保持正增长,但过半房企的净利润却呈现明显下滑趋势。

也就是说,行业盈利能力普遍大幅下降。

即便头部房企也大都未能幸免,如民营房企碧桂园2021年营业收入与净利润增幅分别为13%和-24.38%;央企巨头中海分别为30.4%和-15.82%;半国资的万科则为8.04%和-45.76%,在营业收入正增长的同时,净利润几乎砍半。

国资房企中利润率降幅较大的为华侨城,2021年营业收入同比增长25.25%,净利润却大幅下滑超7成。

但也有少数房企在业绩层面表现出了强大韧性,依旧保持利润正增长,多以国资为主,如建发、华润、金茂、越秀等均保持营收利润双增长。

而民营房企中,正增长的仅有绿城、龙湖、旭辉寥寥数家,增速分别为33.39%、19.25%、3.6%。

不过,即便上述房企,除了刚刚扭亏为盈且数额较小的大悦城之外,利润增速也都远远小于营收,利润率下降明显。

有分析人士向观察者网表示,主要原因在于2021年强调控之下,地价较高而新房价格严重受限,叠加购房者观望情绪较浓与疫情影响因素,营销费用普遍上升。此外,金融政策持续收紧,房企融资效果不佳,且融资成本上升带来的影响也不可忽视。

为此,“降本增效”成为这次年报季上的关键词之一。

“行业盈利能力的下滑只是回归合理区间。”广州国资房企越秀地产管理层在业绩会上指出,未来要精进管理,核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益,围绕投资精准度、项目开发效力、成本投放层面,营销质量提升将会是重点突破。

绿城中国管理层也表示,其未来三年关注品质效率提升。“前3年关注规模和投资,是未来3年的营收和利润的基础,未来会提升收入和利润增长,今年和明年保持可观增长回报股东。”

现金为王,房企分化加剧

需要指出的是,对各大房企而言,还有一项工作排在降本增效之前。

在地产行业调整之际,“生死”面前,一众房企经营策略由过去的“规模为王”转变为“现金为王”。首先保住公司现金流,在风险之下如何生存成为关键,降杠杆、稳杠杆成为行业共识。

正如碧桂园管理层在业绩会上所说,公司在市场上行期是用销售规模考核,平稳期是回款,下行期是可动用金额作为考核指引。保现金流、保三条红线,上行期做有利润的现金流、下行期做有现金流的利润。

不过,就结果来看,不同企业之间分化较大。

其中碧桂园手握现金最多,达到1813亿元;万科、中海、华润置地的现金也超过千亿,分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。

有机构统计34家规模房企的财报数据显示,截至2021年末共有2家归为红档、14家归为黄档、18家归为绿档。

相较于2021年中期,德信中国、万科等公司新晋绿档房企行列,同时亦有如宝龙、融信、雅居乐等房企流动性危机加剧,部分指标重新踩线。

具体来看,剔除预收后的资产负债率仍为三道红线中最难达标的指标。34家房企中,13家房企不满足该指标低于70%的要求,指标达标率为61.76%。即便达标房企也大都集中在67%至70%区间,其中在69%至70%区间的房企高达7家。

净负债率指标方面,仅2家房企未达标。不少新达标房企刚刚满足100%标准线,而万科、华润、中海、中梁等房企指标值低于40%,安全边际较高。

最能体现资金实力的现金短债比方面分化严重。

数据显示,2021年末未能满足现金短债比大于1标准的踩线房企由年中的2家增加值5家,而现金流较为充裕的龙湖和建发两家房企则超过6,中海为3.43。

从与流动性直接相关的融资成本方面来看,房企间分化更为明显,有的低至1.4%,有的却高达9.71%,后者是前者的6.94倍。

总体而言,国资占比绝对的优势地位。如中海、五矿地产、华润置地、中国金茂等,均以低于4%的融资成本在列。

民企表现较为出色的,则有龙湖、美的置业、碧桂园、旭辉等主体,分别为4.14%、4.82%、5.2%、5%。加之近来行业资金端暖风频吹,这类优质民企或将继续优先受益。

克而瑞研究中心认为,虽然房企的面临着营业收入增长放缓、利润增长减速、利润率走低等困境,但各房企降杠杆、稳杠杆工作推进均有显著成效;在投资上,房企表现出更高的谨慎性,布局上更偏向一二线核心城市,多元化业务也正在如火如荼的开展。因此对于行业未来仍充满信心。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:张志峰
房地产
观察者APP,更好阅读体验

专题

中国房市

10亿元监管资金已追回,“郑州最高学历楼盘”项目有了交付时间

2022年07月03日

聚焦上海、提振消费,红星美凯龙发布提“申”行动

2022年06月30日

小编最近文章

04月22日 16:50

地产熊市,没有赢家

04月21日 09:23

推出2000套特价现房,恒大重启“五一黄金周”

风闻24小时最热

网友推荐最新闻

又到美国独立日:拜登步小布什后尘?白宫不认

苹果敢吗?

连续四天单日新增超过百例,安徽防疫加油!

又到美国独立日:拜登步小布什后尘?白宫不认

连续四天单日新增超过百例,安徽防疫加油!

俄军称占领利西昌斯克,泽连斯基承认乌军撤退

近2500亿元!三大航为何此时达成史上最大订单?

绍伊古向普京汇报:已彻底解放卢甘斯克地区