杭州集中供地收金826.8亿,本土房企撑起半边天

来源:观察者网

2022-04-26 21:09

(文/解红娟 编辑/马媛媛)4月25日,杭州2022年集中供地第一批地块正式出让,合计出让60宗涉宅地(含2宗人才租赁用地),总面积3849亩,总建筑面积580.7万平方米,总起价797.9亿元。

和之前的竞拍规则不一样的是,杭州此次供地采取同一时间5宗地块同时竞价、且5宗地块为不同区域的策略。

在时间如此紧凑的安排下,60宗宅地于早间9点开拍、11点30分前结束竞价,历时不到3小时,其中1宗地块流拍、27宗底价成交、9宗溢价成交、23宗地块达到中止价(溢价10%)进入“一次性报价+摇号”出让阶段。

截止4月25日晚间,杭州第一批地块中竞价触顶的23宗地块全部成交,分别花落万科、德信、大悦城、坤和、建发、绿城、大家、滨江、葛洲坝、众安、金帝等房企,至此,杭州2022年集中供地落下帷幕,最终成交金额826.8亿元,平均溢价率3.6%。

出让细则不断完善

在2021年遭遇“过山车”剧情后,杭州集中供地市场似乎找到了土地出让、房企、房价之间的平衡。

一年前,杭州首次执行集中供地政策,由于处在摸索阶段导致部分土拍规则并不完善,表现在竞价规则上:土地达到30%溢价率后转竞自持比例,竞自持比例100%后竞养老住房面积。

“无论是竞价、竞自持还是竞养老租房面积,都是在无形之中缩减房企的利润空间。”有房企人士曾向观察者网表示,在规模的压力下,不少房企只能硬着头皮拿地,以时间换利润空间。“但一味压缩房企利润空间并不是好事,因为房企会把利润压力转移到项目上,极有可能导致房屋质量问题。”

此外,随着房地产市场不断下行,杭州2021年第二轮集中供地受冷,开拍前夕17宗地块因故终止出让,剩余14宗地块成交价257.46亿元,不到首轮供地1178亿元成交价的三成。

受此影响,杭州年内第三批集中供地采取“定品质+摇号”方式出让,上限溢价率为10%,并放松准入门槛,取消了一年以上房地产开发资质条件,取消同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于5宗的条件。

由于给予了房企适当的利润空间,杭州第三批集中供地再现首次供地的火爆场景,35宗涉宅地中,有24宗地块竞价触顶待线下摇号、2宗地块溢价成交、9宗地块底价成交,总成交额759.54亿元,略逊于收金千亿的首轮供地。

在杭州2022年首次集中供地中,规则得到了进一步的改善。按照新的竞得规则,线下一次性报价环节中的竞得人并非报价最高者,而是次高价者,且上限价格溢价不高于12%;此外,若多家房企报价均为相同次高价,须摇号定归属。

以良渚新城玉鸟路北杜文路东地块为例,该地块共有14份有效报价,其中有8家房企给出同样的次高价,最后经国立公证处摇号,万科竞得该地块,成交价36.98亿元,溢价率12%。

受上述规则调整影响,2022年的首次集中供地这延续了年底地块成交的火爆,60宗地块中有23宗地块触顶成交,最终成交金额826.8亿元,较2021年第三轮集中供地更胜一筹。

本土房企强势回归

在本场集中供地的竞拍中,杭州本土的强势回归吸引了不少业内关注,其中就包括在一年前直言“努力做到1%-2%的净利润水平”滨江集团。

据统计,滨江集团合计竞得11宗地块,斥资184.34亿元,位居地块数量和金额的首位。

值得一提的是,滨江集团分别在2021年首轮、二轮、三轮集中供地中斩获5宗、1宗、4宗地块。换句话说,滨江集团在2022年首轮集中供地中竞得去年集中供地市场一年的土地数量。

具体来看,在上午确定竞得人的36宗地块中,滨江集团竞得10宗,在拿下开拍首宗地块常青夕照区块项目地块后,乘胜追击夺得翠苑单元XH0909-14地块、铁路北站单元地块、闻堰南单元地块、临浦浦南未来社区地块等。

在上午资金实力场上抢下近3成土储的滨江集团,在下午的运气场上表现不佳。据悉,在23宗一次性区间报价地块中,滨江集团参与了20宗,除去因失误无法参与竞拍的一宗地块,最终仅摇中一宗地块即萧山区奥体博览中心单元BJ1704-13地块。

和滨江集团相反,在上午场以底价27.26亿元竞得东冠单元这一宗地块后,绿城在下午场的摇号环节连接摇中下沙元成单元地块、钱塘区下沙开发区单元地块等6宗地块,是当之无愧的摇号小能手。

与此同时,绿城以7宗地块、斥资146.38亿元的战绩,排在地块数量和金额的第二位,仅次于滨江集团。

拿地数量位居第三的同样是杭州本土房企众安,共斩获5宗地块,拿地金额为39.09亿元。

不同于滨江集团和绿城,众安在两场的表现都较为平衡,先是在上午场以2.78亿元、4.68亿元竞得党湾单元、萧山区戴村单元两宗地块,随后在下午场摇中未来科技城联荣片区01号地块、萧山区蜀山单元地块、西湖区三墩单元地块。

此外,杭州大家、萧山城投、富春山居、临平承建等房企均有收获,杭州本土房企合计竞得地块数量约占7成。

外地房企青睐深耕区域

“在本土大佬撑起本次杭州土拍的半边天的同时,外地房企出手则相对谨慎。”58安居客房产分析师蓓小贝表示,龙湖、万科等房企基本都选择了此前深耕多年的区域,更倾向于在自己的“舒适圈”内求存。

以龙湖为例,继一年前以52.53亿元竞得江干区地块商住地块后,此次以底价10.09亿元竞得江干科技园单元JG1505-R21/B1/B2-19地块。资料显示,该地块为商住用地,出让面积3.17万平方米,建筑面积7.28万平方米,起价10.09亿元,楼面起价13861元/平方米。

无独有偶,万科分别以36.98亿元、21.22亿元竞得良渚新城玉鸟路北杜文路东地块、良渚新城金昌路南勾阳路东地块,溢价率分别为12%和11.09%。此前,万科在此区域打造了综合体项目天荟未来之光城。

但与龙湖江干区地块不同的是,万科竞得的良渚新城两宗宅地在本次土拍中较为抢手,均达到中止价转为一次性报价,且良渚新城等板块地块都上调了新房限价。

另值得一提的是,杭州此次集中供地中竞得地块民企数量远超央国企,一改此前央国企托底的局面。

数据显示,以滨江、绿城、众安、龙湖为代表的民企合计斩获35宗地块,以中铁建、临平城建、萧山城建、杭州城投为代表的央国企合计斩获24宗地块,较民企竞得数量少11宗。

中指研究院浙江分院常务副总高院生表示,综合来看,同目前已经进行集中供地的城市相比,杭州2022年首批集中供地虽然热度分化但整体表现依然较好,究其原因,一方面是本次供地对于拿地企业参拍资质有所放松,同时溢价率最高仅12%,且部分板块最高限价有所提升,开发商利润有保障;另一方面也是因为杭州投资吸引力强,居民购买力强劲,去化有所保证。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:解红娟
集中供地 杭州 滨江
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