政策“猛药”难救市?

来源:观察者网

2022-04-28 14:26

【导读】 “由于疫情和热点城市的改善需求、信贷政策依然严格,楼市的整体热度上升非常缓慢,市场依然期待更多的稳政策,预计将有更多城市加快政策调整节奏。但疫情之下,购房者收入下降影响购房热情。政策见底后,2022年3季度市场底部才会加快出现。”

(文/张志峰 编辑/马媛媛)与2022年一季度“试探性”的出台救市政策不同,4月份开始,随着疫情蔓延和销售数据持续恶化,“救市”行动愈演愈烈,不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的记录。

需求端,各地稳楼市、救楼市的刺激政策此起彼伏。仅4月份以来,就有包括兰州、大连、苏州、南宁、昆明等多个二线城市在内的超过50城发布了不同力度的房地产宽松政策,主要围绕促进刚需和改善需求释放。

企业端,日前多家媒体爆料称,金融管理部门召集6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行闭门会议,主要针对恒大、融创、绿地等12家问题房企的纾困进行指导。

受此消息影响,房地产板块股价受到不小震荡,不少房企迎来久违上涨。

融资端,央行正式宣布自2022年5月15日起,再次下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点,即外汇存款准备金率由现行的9%下调至8%。

业内人士认为,接连降准预示持续收紧的货币政策终于迎来改善,宽松的货币政策或将进一步促进楼市复苏。

4月超50城松绑

4月27日,江苏省会城市南京再放大招,继半月前解除六合区、溧水区限购政策之后,又宣布全面放松限贷政策,结清贷款且名下无房者,再次购房即可认定为首套房利率。同时,外籍户口购房资格由原来的3年满2年社保调整为1年内累计满6个月。

无独有偶,长三角另外两个热点城市无锡和扬州同样下发新规。其中,无锡限购政策调整为,本市户籍生育二孩及以上者,可在限购区新增购买一套商品房;扬州则上调整住房公积金贷款限额,双缴存职工最高额度由50万元调整为60万元,单缴存职工最高额度由30万元调整为36万元。

而此前,苏州也在全市范围内放松二手房限售政策,由原本的5年限售调整为3年。

除长三角之外,毗邻广东省会广州的佛山市也宣布,自4月26日起放松限购政策:对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品房,居民家庭在线上办理购房资格核验时,该商品房不计入居民家庭拥有住房套数;该商品住房在进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时,无需进行购房资格核验。

相较于这类直接放松限购限贷政策的城市,更多城市选择则选择从补贴、人口等侧面入手。

如惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及泸州等地直接给予不同力度的购房补贴,包括三胎政策购房优惠等;同时放宽落户限制,争相吸纳人口,为楼市注入新鲜活力。

对于救市原因,同策研究院资深分析师肖云祥告诉观察者网,近几年房地产市场持续低迷,从去年下半年开始市场就急速下滑,出台松绑政策有稳定市场的意图。

“毕竟房地产行业还是国民经济中的支柱产业,其影响数十个行业的发展”他认为,自从“三道红线”、“信贷两集中”、“集中土拍”等政策出台后,房企拿地意愿下降,造成地方财政受到影响,需要刺激楼市复苏。

中原地产首席分析师张大伟向观察者网指出,相比往年楼市调整博弈期长、楼市下调缓慢,本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,楼市调整速度非常快。

需要指出的是,此轮政策调整多数城市在刺激楼市需求的同时,依旧严格遵循“房主不炒”定位,如提高公积金贷款额度的政策,几乎成为各地首选,目前已有福州、株洲、北海等超过10几个城市加入,而大部分公积金使用都是刚需和改善购房者,不会影响购房者投机者。

救市而非救企业

需求端政策持续开放的同时,企业供给端近日也接连传出消息。

4月25日,金融管理部门分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行开会指导。

据了解,会议主要针对12家问题房企的纾困进行指导。主要内容包括:AMC可以接收2021年底以前资产用途是土地价款的资产,可以收金融机构暂未纳入不良的贷款,可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款,与关联方合作收购的不纳入重大关联交易。以上业务开展不纳入房地产贷款的集中度管理,保证按揭发放。另外,以上的业务资本金按照50%计量,同时要全力支持开发贷,资金务必进行封闭管理;对于四证不全并购项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

网传的12家房企名单包括世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力地产。

同时,人民银行官网发布消息,自5月15日起,下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点,即外汇存款准备金率由现行9%下调至8%。

这被业内看作是货币政策即将放松的信号,叠加此前并购贷、AMC入场收并购等消息,不少声音认为出险房企终于“熬出头”了。

然而,无论是否已爆发流动性危机,房企却大都对此反应平淡。

在亿翰智库分析师于小雨看来,政策端放松,旨在救市,让房地产业平稳健康发展,让优质企业的经营正常化;而非帮助房企度过危机。

58安居客研究院院长张波也认为,无论AMC参与收并购还是融资放松,都是意在保证已存在的地产项目危害购房者利益,从而引发系统性风险导致市场恐慌,而非拯救出险房企。

他表示,当前并购贷本身虽然可以缓解行业整体风险,但总体规模依然偏低,出险房企想要解决流动性危机,本质上要依靠销售去化,增强内部推动力。

于小雨告诉观察者网,近几年稳地价稳房价,房地价差小,利润微薄,安全边际很小。因此出险房企很难通过高折价出让股权的方式吸引投资者投资来化解债务危机。只能等待房地产市场上行,通过一两年的房价上涨,项目利润率恢复到一个具有吸引力的水平,市场力量才有动力去解决房地产企业的债务问题。

此外值得注意的是,业内对于此轮救市政策之后,楼市何时复苏亦存在分歧。

贝克研究院高级分析师潘浩向观察者网表示,对于楼市不必过分悲观,尽管民营房企流动性危机未能缓解,但购房者的住房需求仍然存在,国企央企的优势将很快填补市场空缺。

而部分业内人士则认为,楼市短时间内难有复苏迹象。

张大伟分析称,由于疫情和热点城市的改善需求、信贷政策依然严格,楼市的整体热度上升非常缓慢,市场依然期待更多的稳政策,预计将有更多城市加快政策调整节奏。但疫情之下,购房者收入下降影响购房热情。政策见底后,2022年3季度市场底部才会加快出现。

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责任编辑:张志峰
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