“利润王”中海地产:全面撒网,逆势扩张

来源:观察者网

2022-08-25 17:27

(文/张志峰 编辑/马媛媛)地产行业下行,素有“利润王”之称的央企巨头中海地产也难免业绩滑坡。

要知道,自2021年下半年以来,全国新房销售急转直下,唯有中海与招商、华润、保利几家大型央企的房子能被称为“硬通货”。

如中海地产在上海的新盘建国里、北京的汇德里、深圳的闻华里等,尽管近年来因规划、装修、违建等五花八门的硬伤频频被曝维权,但在行业普遍存在交付危机的当下,仅仅依靠100%交付完成率,依然成为各地销售榜单上的爆款。

也唯有这类新房销售相对有所保障的房企,仍有余力继续游走在各地土拍市场、保持规模上的扩张势头。

8月24日午间,中海地产发布2022年中期业绩报告。董事会主席颜建国在投资者交流会上直言,接下来会保持积极姿态,全面撒网,继续寻求收并购机会。

高利润时代不再

业绩数据显示,中海上半年合约销售额同比下降33.2%至1385亿元,对应销售楼面积为626万平方米。

企业上半年营业收入1037.9亿元,同比微降3.79%;股东应占溢利为167.4亿元,同比下降19.4%;归母利润率为16.1%,同比下降3.2个百分点。

值得一提的是,即便逐年下滑,但中海地产盈利能力在行业内仍然首屈一指。抛开半数房企暴雷转为亏损不谈,就算在央国企中,也少有净利润率超过10%的。

事实上,单从销售规模排名而言,目前已经是中海地产成绩最好的时候,位列行业第4名。而此前几年,民营房企快速崛起,恒大、万科、碧桂园轮流坐庄,中海从销售数据和营业收入上也只能勉强称得上“行业前列”。

唯独净利润,中海地产凭借其超低的土地成本及资金成本,几乎连年稳居行业榜首。

数据显示,企业2017-2020年连续4年间,净利润率均超过25%,甚至要超过其他绝大多数房企的毛利率,因此被冠以行业“利润王”之称。

换句话说,其出售一套价值100万元的房子,除去土地、建筑施工、装修设计、广告销售、员工薪资及相关税费等各项成本费用之后,可以净赚超过25万元。

不过,随着近两年招拍挂土地成本与销售等方面费用倍增,中海盈利能力已经有所下滑,2021年与2022上半年净利率分别下降至17.78%和16.95%。

有资深投行人士告诉观察者网,目前行业融资收紧,央国企优势主要来自丰富的借贷资源,且资金成本低,可以其一方面稳住自身现金流,一方面主动寻求低价收并购机会,进一步扩大市场份额,以量取胜。

而在更早时候,央国企之所以不如民营房企扩张激烈,更大原因在于不愿意走出自身舒适圈,下场与民营企业“赤膊厮杀”。

“彼之砒霜,我之蜜糖”

然而对于一家有“野心”的国资房企而言,既然舒适圈已经被打破,不如趁着优势去占领高地。

正如颜建国在《主席报告书》中所说,在国内经济与居民收入增长预期转弱的形势下,叠加房企债务不断出现违约,自2021年7月至2022年6月,国内商品房销售额连续12个月单月同比下降,经历了自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期。

正是在这样的弱势环境下,中海“过往聚焦主流城市、主流地段的投资布局优势得以彰显”,相对优势扩大,市场份额进一步提升。

拿地方面,中海上半年新增土地储备27宗,总购地金额531.1亿元,新增总货值1081.9亿元。同时,继续加大力度推进“蓝海战略”,获取青岛西海岸新区两宗优质项目。

而根据中国指数研究院此前发布的房企拿地预测数据排行榜,并列榜首的滨江集团与华润置地,上半年拿地金额也才392亿元,位列15名的龙湖拿地金额还不足百亿。

此外,在收并购方面,中海更是“抓住行业洗牌机遇,积极寻求并购发展”。上半年聚焦高能级城市资产,在广州、上海、成都并购了相关项目的股权,并购投入106.6亿元。下半年将继续寻求并购机会。

商业领域,中海也在加速布局。上半年新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等7个运营项目,新增商业运营建筑面积38万平方米。期内,企业商业物业实现收入同比增长6.2%,达26.5亿元。

下半年,中海系列公司计划十个项目投入运营,预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。

财务方面,截至2022年6月末,中海地产总借贷为2698.2亿元,其中1年内到期的借贷为421.2亿元,占总借贷的15.6%;未付地价为295.4亿元,下半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共201.4亿元。

同时,企业持有银行结余及现金1253.2亿元,流动资产净值为3945.3亿元,流动比率为2.4倍。

在颜建国看来,尽管2022年上半年国内房地产市场持续低迷,但自年初以来,政策层面暖风不断,房地产融资环境显著改善,各城市坚持“房住不炒”,纷纷优化房地产调控政策,促进房地产市场健康发展与良性循环。

“下半年,中海对房地产市场筑底回升持谨慎乐观态度,将以最大的努力抓住市场机遇。”颜建国称。

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责任编辑:张志峰
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