万科郁亮:点点微光最后终能燎原

来源:观察者网

2022-09-09 10:06

(文/解红娟 编辑/马媛媛)明明才一年时间,但房地产的寒冬,好像比现实长得多。

从密集发布的调控政策到高楼倾覆的部分房企,再到逐渐失去预期的购房者,房地产行业承受了过去十年都不曾出现的压力。面对短时间的行业巨变,万科董事会主席郁亮在股东大会有感而发,“但凡有一丝微光,就应该当是光明所在往前走。”

当房地产行业开始调整时,天变黑了,越走天越黑,然后夜深人静时候天更黑了。在9月7日下午举办的媒体见面会上,郁亮进一步表示,“若继续慢慢地再往前走,相信星光会慢慢出现,天也可能会亮。”

但当时的郁亮并不知道微光会在何时划破黑暗,他称房地产短期市场已经触底,但没有用反弹的说法,而是说恢复,并表示恢复是一个缓慢和温和的过程,这意味着仍然需要时间。

郁亮在中期业绩会上表示,住房的刚性需求仍然很强,依然是个十万亿量级的巨大市场,市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

如果说,市场数据给了郁亮带领万科穿越周期的勇气,那么,万科旗下成千上万个普通员工则给了郁亮走出黑暗的底气。

“股东大会后,我走访了35个城市,看了100多个项目,项目员工虽然不知道努力是否有成果,但并没有躺平,而是坚持的做下去,因为不做下去连可能性都没有。”郁亮进一步表示,这么多平凡的岗位上的员工所做的努力,就是他看到的微光。

“点点微光最后终能燎原。”郁亮坚信。

常做常有、常做常新

“尊重常识,敬畏市场。”这么多年以来,这八个字对万科特别重要。

什么是常识?简单来说,就是没有一个永远单边上涨的市场,当然也没有一个永远下跌、深不见底、永不见底的市场,所以说从常识角度来看,单边上涨、单边下跌的市场都不可持续。

明白这一逻辑的万科对市场起伏抱有敬畏之心。以房企使用杠杠举例,在规模扩张时代,部分房企特别擅长利用杠杆在短时间内获得一定的规模,但也会增加负债总额,影响资金安全。

不可否认的是,万科的规模并不小,但这是建立在安全基础之上的。截至2022年上半年,万科资产负债率为79.16%,较上年度末下降0.58个百分点;剔除预收款项的资产负债率为68.4%;净负债率为35.5%;持有货币资金1410.7亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元。

此外,万科还是业内唯一一个营收超2000亿元房企,其次为碧桂园和中海,分别实现营收1623.63亿元和1037.89亿元。

之所以能够逆势反超,主要是因为万科对每个城市的经营都十分用心。以哈尔滨市场举例,万科项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍,万科哈尔滨公司也从哈尔滨市场排名第八上升为市场第一,万科金域悦府更是实现了“交付即办证”。

“万科一直在做的是,市场特别好的时候不贪婪,特别不好的时候也不要过度恐惧。”郁亮解释,不贪婪,是指安全比增长重要,能力比规模重要;不恐惧,是说天下没有做完的生意,只有做不好的生意。

谈及房地产未来发展,郁亮直言,“房地产市场仍然是10万亿的市场,不可能说没有就没有,但恢复也不是直线的,而会是波浪式的变化。”

郁亮进一步表示,房地产行业现在需要生火取暖,这是最关键的问题;常做常有,常做常新,这是行业基本判断,市场不可能说没就没有了。

再困难也不能丢了手艺

“从以前到现在,从个人到企业,常识告诉我们打工人,最需要一门手艺。”在郁亮看来,有一个好手艺,能做出一桌好菜、能造出一栋好的房子、能做好服务,就一定能活下去。

房地产市场也是这个道理。郁亮称,新的不同发展阶段有不同的参与者,有不同的主角,但是我相信在不同的发展阶段里的主角,可能都需要具备的是这个阶段所需要的能力。比如从开发业务来看,今天只具备单一的开发能力是不够的,而是需要综合的能力,例如福州烟台山项目就是万科多个业务合力完成的产品。

由于重视能力培养,一向以服务取胜的万物云业绩稳步增长。据万科2022年半年度报告披露,2022年上半年,万物云实现营业收入143.5亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长38.2%,其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,占比56.3%,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,占比35.6%,同比增长39.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元,占比8.1%,同比增长59.0%。

无独有偶,万科泊寓也在中国集中式公寓规模中位列第一。据万科长租公寓BU首席合伙人胡冬华表示,作为中国集中式公寓规模第一的泊寓,目前已在全国 33 个城市运营长租公寓21万间,累计开业17万间,服务客户超60万人。

物流方面,万科物流BU首席合伙人张旭介绍,万纬通过全国端到端仓网布局,为客户保障了供应链的韧性。目前已入驻城市47个,服务企业1500+,冷链园区47个,仓储项目163个,仓储规模1200万平方米。

得益于分散布局上述产业,截至2022年6月底,万科在手现金及现金等价物1379.08亿元,是业内手握现金最多的房企。

“有一身手艺的时候,就有机会活下去。”郁亮表示,“我们当好农民种好地,始终拥有打粮食的本领。”

郁亮进一步强调,再困难也不能丢了手艺,把手艺丢掉之后才真是没什么机会,因为社会不再需要你。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

责任编辑:解红娟
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