恒大足球场易主广州城投

来源:观察者网

2022-10-10 21:11

【导读】 总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称“王炸”。该地块规划为商住用地,总出让面积13.07万平方米,建筑面积97.97万平方米,是广州本轮土拍中面积最大的地块。 从起拍价来看,该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块,但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况,最后,该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏,成交地价远远低于亚运城地块,平淡收场。

(文/解红娟 编辑/马媛媛)10月10日,广州2022年第三轮集中供地平稳收官。本轮共计推出18宗地块,总建筑面积374.2万平方米,总起价518.1亿元。最后,2宗溢价、13宗底价、3宗流拍,成交总价479亿。

从竞得房企来看,本次成功出让地块均为国央企及地方国企包揽,其中央企保利发展、中铁建、华润、中信泰富中船联合体各竞得1宗;地方国企南沙开建竞得2宗,花都公资、花都城投、广州城投增城城投联合体、广州流溪资产、高新区集团、广州城投、湖北联投、中建四局高新集团天河投资管理联合体、南沙建投均竞得1宗。

广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从溢价地块宗数和流拍率来看,第三轮土拍延续了今年土拍市场稳健中相对低迷态势,与广州近期楼市走向基本一致,9月及国庆期间,广州成交量整体比较低迷,反映到土地市场,开发商拿地的积极性自然较弱。

据广州市房地产中介协会30日发布的数据,2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日),广州市二手住宅共网签7232宗,环比下降8.34%;网签总面积约71.71万平方米,环比下降8.08%。

此外,据阳光家缘数据显示,在刚刚结束的国庆黄金周,广州新房成交556套,成交套数相较去年同期下跌了22%。

总起拍价创年内新高

无论是供地宗数、供地面积还是总起拍价,广州第三轮集中供地中均创下年内最高记录。

数据显示,广州2022年首轮集中供地共推出18宗地块,计容总建面超276万平方米,起拍总价367.7亿元;二批集中供地推出14宗地块,总建面积146.57万平方米,起拍总价253亿元。

进入第三轮集中供地,广州合计推出18宗地块,总建筑面积374.2万平方米,总起价518.1亿元,三项数据均创下年内最高记录,尤其是起拍价,较年内第二批出让的253亿元高出一倍有余。

值得一提的是,第三轮集中供地开拍前两天,广州2宗地块因故终止挂牌,合计终止建筑面积14.5万平方米,对应起始总价20.5亿元。按原计划,广州此次应推出20宗涉宅地块,总建筑面积388.7万平方米,总起价538.6亿元。

货量最大,地块质量也不差。据李宇嘉分析,本轮供地结构延续今年前两轮供地“拿出好地块”的思路,本轮挂地一共上架10宗中心六区地块,占比近60%。而且,中心区的六宗地,或有江景资源、或有教育资源,或周边住宅区成熟,房价水平稳定,或者交通等公共配套好,距离地铁站近。

其中,总起拍价高达187.6亿元的荔湾区芳村大道南以东地块堪称此轮供地中的“王炸”。该地块规划为商住用地,总出让面积13.07万平方米,建筑面积97.97万平方米,是广州本轮土拍中面积最大的地块。

该地块不仅面积大、总价高,出让条件也并不宽松。资料显示,该地块竞得者需建设绿地市政道路用地、绿地用地等配套设施,同时还要求配建50000平方米的办公物业,并在商务(商业)地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积180000平方米,自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年。

一方面,由于资金、面积、开发能力等等因素,不少开发商对荔湾区芳村大道南以东地块这个巨无霸项目望而却步;但另一方面,该地块位于荔湾核心板块,周边名校林立、配套丰富,是亚运城地块后难得一遇的优质地块。

从起拍价来看,该地块高于挂牌价为165亿的2009年亚运城地块,但此轮竞拍早已不复当时44次举牌、半个小时角逐、国企联合体民企联合体组队的盛况,最后,该地块被中信泰富中船联合体以底价捡漏,成交地价远远低于亚运城地块,平淡收场。

广州城投接手恒大足球场

除荔湾地块外,本轮土拍中最受关注的某过于番禺区谢村居住及商务商业地块,原为恒大足球场。

2020年4月16日,恒大以68亿元底价竞得番禺谢村体育设施和产业配套地块,总占地约50万平方米,可建设用地面积超30万平方米,折合楼面地价7233元/平方米,地块用途为商业用地兼容商务用地、体育用地。

拿地后不久,该地块便正式更名为“广州恒大足球场”。据恒大管理层介绍,计划投资120亿元、按照世界最高水准,将广州恒大足球场打造成世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场,并计划在2022年底前竣工并投入使用。

计划赶不上变化,受资金压力影响,恒大不得不退还广州恒大足球场的土地使用权。2022年8月3日晚间,恒大发布公告称,已与受让方签订解除协议,恒大退还该地块土地使用权,而受让方广州市规划和自然资源局将支付合计约55.2亿元出让金退库款。

地块重新上架后,面积和拿地价都打了“折扣”。资料显示,番禺区谢村居住及商务商业地块规划为商住用地,并不包含产业用地,总出让面积22.87万平方米,建筑面积65.73万平方米,挂牌起拍价也减半至31.55亿元。

但实际上,该地块的竞得人仍需配建“广州恒大足球场”。出让条件显示,竞得人需按规划要求配建BA0402042地块(体育用地),体育用地的总投资额为65亿元,其中包括已经建设投资20.92亿元,剩余需继续投资44.08亿元,建成后须无偿移交给广州市政府指定单位。

也就是说,除去拿地成本外,竞得人还需要额外投资44.08亿元建设“广州恒大足球场”。据此计算,该地块的总成本约75.63亿元。

由于建设成本较大,该地块最终被广州当地国企广州城投以底价31.55亿元竞得,楼面价4800.47元/平方米。

市场表现冷热不均

事实上,自2021年第二轮集中供地以来,广州一直采用“限地价+竞自持+摇号”的出让规则。

具体来看,限地价,是事先限定好该地块的最高地价,在未达到上限价的前提下价高者得,在触及上限价后转入竞报自持面积;竞自持,即竞标自持租赁住房面积,该部分面积无法销售,只能对外出租,在无形中减少了开发商的利润空间。

对于竞自持部分,也设有一个封顶值,触及自持租赁住房面积上限后,转为摇号方式确定竞得者。

该举措在市场上行期可以有效降温,达到房住不炒的目的,但在市场下行期间,同样也降低了房企的拿地积极性,因而在广州2022年第二轮集中供地中,大部分地块都取消了“竞自持”环节,改为“限地价+摇号”的出让规则。

李宇嘉表示,第三轮竞价规则延续第二批集中供地的玩法,基本都取消了“竞自持”环节,改为地块达到封顶价之后进入摇号环节,降低开发商拿地成本,促进成交的意图明显。

尽管通过更改竞价规则为开发商“让利”,仍无法避免土地流拍现象的发生。此轮供地中仍有3宗地块流拍,分别是小坪村AB2711014地块、嘉禾望岗东北侧AB2108014地块、大龙街番禺客运站北侧地块。

资料显示,白云区小坪村AB2711014地块为住宅用地,建设用地面积11855平方米,规划建筑面积59276平方米,总起始价10.67亿元,总起始价并不高。但由于该地块所在的白云新市板块仍处于发展阶段,不少利好仍在落地,并不是房企目前的最佳选择。

白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块和大龙街番禺客运站北侧地块同样如此。前者位于白云嘉禾板块,后者位于番禺市桥东板块,均非市中心核心地块。

另外,此轮集中供地中有两宗地块有溢价成交,其中海珠区广州大道南788号一期AH031525地块经过15轮竞价后,由保利发展竞得,溢价率11.5%;海珠区洛溪桥西侧AH101728地块经过10轮竞价后,由中铁建竞得,溢价率为6.5%。

“相比第一、二批次集中供地,广州土地市场热度下降明显。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示,一方面,参拍房企数量及报价次数明显减少,多宗地块均以底价成交。另一方面,流拍地块宗数较第一、二批次增加,且流拍地块均为白云、番禺近市区地块。

陈雪强进一步表示,目前虽然政策层面持续改善,但市场信心严重不足,房企在资金持续承压背景下,拿地积极性明显下降,尤其在广州新房市场 “金九银十”成色不足的情况下,开发商出手拿地更加谨慎。

“外围地块除了本区国企平台托底拿地,整体市场参与程度很低,情绪比较低。”在李宇嘉看来,这与当前楼市的预期一致,外围市场前期供应量大,近期降价明显,国庆期间降价有的超过20%,中心区整体供应偏少,在杜绝大拆大建以后,供应更少,需求和价格都比较坚挺。

在李宇嘉看来,本轮竞拍房企除了常见的本土“国家队”,还吸引湖北联投和厦门国贸远道而来,可见广州土地价值和楼市前景备受业界认可,土地市场正在经历探底的过程中。如果未来商品房市场能触底回升,土地市场自然也会有所好转。

责任编辑:解红娟
观察者APP,更好阅读体验

专题

观网财经-房产

多数房企业绩完成率不佳,11月楼市成交量继续探底

2022年12月01日

AMC出手,中信、华融入局融创董家渡项目

2022年11月30日

小编最近文章

09月30日 00:28

双11天猫好房发出一万份1111元租房红包

09月28日 16:11

“双碳”目标背景下,城市更新该如何发展?

风闻24小时最热

网友推荐最新闻

访问首日,马克龙“开火”:美国这么做太咄咄逼人了

小鹏三季报:毛利率显著上升,已执行部分战略调整

新冠疫情反弹,法国政府呼吁民众佩戴口罩

江泽民同志遗体由专机敬移北京 习近平等党和国家领导同志到机场迎灵

江泽民同志逝世,北京天安门下半旗志哀

江泽民同志在上海逝世,享年96岁

谷歌前CEO满嘴对华“新冷战”,竟是自肥的生意

德副总理放话:欧盟将为与美贸易冲突做好准备