北京集中供地“加货”,第四批推6宗地起价122.9亿

来源:观察者网

2022-10-26 15:27

(文/解红娟 编辑/马媛媛)土地出让总成交金额不到去年8成,北京于2022年启动第四批集中供地。

10月25日,北京市规划和自然资源委员会网站发布了2022年度第四批次商品住宅用地出让公告,共计6宗地块,用地规模约15公顷,地上建筑规模约32万平方米,总起始价约122.9亿元,挂牌竞价截止时间为11月28日,将于11月下旬集中成交。

上述6宗地块分布于朝阳、石景山、通州、门头沟四个区域,且均出自于预申请。此前,北京市规划与自然资源委员会官网曾挂出10宗预申请住宅地块,其中位于房山黄管屯、大兴海户、经开台湖、延庆的4宗地块未进入此轮供地的队伍。

和其他城市不一样的是,北京此轮供地地块全部设置了竞现房销售面积的环节。根据竞买规则,地块设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序,当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时,转为现场摇号方式确定竞得人。

朝阳区强势回归

朝阳出品,必属精品。

缺席第三批集中供地的朝阳区,在本轮供地中推出3宗地块,占本次地块数量的半壁江山,分别是崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块R2二类居住用地、平房乡棚户区改造和环境整治项目(一期)PF-45地块R2二类居住用地、平房乡棚户区改造和环境整治项目(一期)PF-44地块R2二类居住用地。

事实上,由于教育、交通、商业配套资源丰富,崔各庄乡奶西村一直是房企追逐的热门板块。

在6月1日举办的北京第二轮集中供地中,首开力压金茂、万科朝开联合体、城建华润联合体,以40亿元总价竞得朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块,楼面价约4.4万/平方米,溢价率约1.5%。

同日,中建智地打败金茂、懋源、城建华润联合体、万科朝开联合体、首开5家房企,以29.8亿元竞得崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-318地块,成交楼面价约5.3万/平方米,溢价率达13.31%。

“地块附近的望京樾在9月29日首期开盘热销了51亿,这将大大增加大家对该地块的兴趣。”业内人士直言,在当下的市场环境中,奶西村321这种既保证利润空间又好卖的地块是房企拿地时的首选。

另外两宗地块均位于平房区域,且两地块紧挨在一起,容积率、限高等规划均一致。资料显示,PF-44地块土地面积1.96万平方米,起始价22.2亿元;PF-45地块土地面积1.87万平方米,起始价21.2亿元。

克而瑞分析表示,地块位于东五环外、朝阳北路北侧,临近地铁6号线黄渠地铁站,旁边就是保利首开和锦薇棠。朝阳北路沿线早已开发成熟,地铁、商业等配套齐全,属于CBD辐射区。

“板块内已经多年没有供地。”克而瑞进一步指出,虽然朝阳的供地比较多,但是像平房地块这样既临铁,周边配套又成熟的地块并不多,依旧吸引了很多人的关注。

相关负责人表示,北京第四批次仍坚持“稳”字当头,以市场化为原则稳定土地供应节奏,同时也表示北京土地储备量充足,将继续坚持稳中求进、循序渐进、持续推进,后续将适时对外公告,确保住宅用地有序、稳定供应。

多地启动第四批集中供地

北京此前只推出三批集中供地,这是北京首次推出第四批次供地。

“执行集中供地政策的目的是稳定土地供应预期,从而达到稳房价、稳地价的目的。”中指研究院土地事业部负责人张凯坦言,但在执行过程中,集中土拍对房企短期资金压力较大,也一定程度上引起了土地市场的震荡。

张凯进一步指出,增加一轮加推,一方面通过分散土地供应时间上的集中度,为房企降低短期内的资金压力;另一方面,通过增加一轮供地,可以在现阶段有效补充土地财政收入。

数据显示,2021年北京三批集中供地共成交57宗涉宅地,全年成交总价1900.36亿元。其中,第一批成交30宗,成交总价1109.71亿元;第二批成交17宗,成交总价513.4亿元;第三批成交10宗,成交总价277.25亿元。

按此计算,2022年北京前三批集中供地收入1491.67亿元,不到2021年同期的8成。

数据显示,2022年北京首批集中供地成交17宗,成交总价480.2亿元;第二批成交14宗地块,成交总价499.575亿元;第三批成交18宗地块,成交总价500.295亿元。

事实上,不止北京,全国多地都启动了“加推”第四批集中供地的计划。

9月23日,《无锡市自然资源和规划局国有建设用地使用权挂牌出让公告》发布,挂牌13幅地块,总出让面积76.22万平米,总建筑面积150.87万平米,总起价163.8亿元,将于10月25日出让。

9月30日,苏州市发布今年的第四批集中供地公告,20宗地总出让面积为89.08万平方米,起始总价为198.65亿元。

10月10日晚间,南京土地市场网发布今年第四批集中供地公告,共推出4幅地块,总用地面积约11.22公顷,起拍总价66亿元。

10月17日,长沙市国土资源网上交易系统官网发布《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告(2022.10.17)》,出让22宗国有建设用地使用权,总出让土地总面积86.25公顷,起始价总额76.17亿元。

据证券日报报道,中指研究院监测数据显示,截至10月24日,已有北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等多个城市明确将要进行第四批次集中供地。截至目前,已有无锡、南京、苏州等多个城市正式推出第四批次集中供地公告,共推出涉宅用地37宗,总起始价428.43亿元。

张凯认为,第四批次供地全部集中在今年第四季度,理论上来说这些地块很难在年内完成开盘并形成有效回款,导致这批地块对于房企的吸引力有一定程度的下降。叠加当前房地产市场形势尚未有明显回温,预计市场的反应一般,第四批次土拍或仍将延续低温态势。

“自去年三批次供地以来,各地纷纷通过降低土拍门槛、降低实际地价等方式刺激房企积极参与竞拍。”张凯坦言,尽管地块的利润空间相较于去年表现火热的一批次有明显提升,但由于营销端表现持续乏力,房企参拍意愿难以有根本性的转变。

以22个重点城市中首个完成第四轮集中供地的无锡举例。10月25日,无锡第四批次集中供地成功落幕,共出让13宗宅地,总起价为163.8亿元。最后,13宗地全部底价成交,成交金额163.8亿元。

“截至目前,土拍热度较高的地块集中在核心城市的核心区域,以及存在限价倒挂的区域,其根本原因也是房企对其去化速度有信心。”在张凯看来,土地市场的信心与项目入市后预期的销售表现息息相关,只有当房地产市场热度有明显改善之后,土地市场的信心才能够全面恢复。

责任编辑:解红娟
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