上半年在美收购33个项目,朗诗在这场远征里能取得胜利吗?

来源:观察者网

2022-10-31 18:22

(文/张志峰 编辑/马媛媛)朗诗的远方开始于多年前那场地产“大航海”。在中国地产的下行周期里,美国的月亮会不会更圆?上半年在美国疯狂收购了33个项目的田明,在这场远征里能取得胜利吗?

近期,以绿色开发著称的地产商朗诗绿色管理(即“朗诗地产”)一边卖子度日,一边请求债务展期“续命”;地球的另一端,其在美国的地产业务投资开展得如火如荼。

今年6月,61岁的田明首次将朗诗集团法人及总经理职务移交给老将孙立之。

业内将此类操作戏称为“加设防火墙”,与之类似的还有今年8月郭梓宁退任奥园集团法人,由高管林显团接任;9月,耿建明提名邹家立为荣盛发展总裁,随后又让其担任法人。

因此有声音猜测,这可能是田明在为撤离中国做准备。

下海经商,着眼海外

公开资料显示,朗诗集团2001年成立于南京。彼时年满40岁的田明已经在南京长江航道管理局等地方单位工作了22个年头。

在改革开放的浪潮下,田明最终还是遵从内心的选择,辞去工作,下海经商。

多年来的事业单位及政府部门工作经历,为田明积累了丰厚的人脉资源。在房地产行业发展的黄金时代,从他选择房地产开发行业的那刻起,就决定了朗诗的早期发展几乎是一片坦途。

2013年,通过港股借壳方式,朗诗集团的首个上市平台“朗诗地产”诞生。

同一年,在国内房地产开发形势一片大好的背景下,朗诗意外地选择将目光投向海外,布局美国。

18岁入职南京长江航道管理局,没有接受过高等教育是田明的一块心病。因此后来在他的学历栏中,便多了一个中欧国际工商学院工商管理硕士学位。

摇身一变成为了知识分子的田明,自然不想再继续简单粗暴地以钢筋混凝土跟国内开发商一较高下,先后为自己的地产开发平台贴上了“绿色”“可持续”“科技”等标签。

让他意想不到的是,国内的房地产开发市场当时并不在意这些,地方房企在走向全国化过程中,逐渐演变为加规模和上杠杆的直接比拼。

也正因此,朗诗地产尽管在国内房地产领域起点相对较高,却一再失利,地位与名气也距离田明的预期越走越远,最终就连“百强房企”的名头也未能保住。

2022年1-9月,朗诗集团连同其合营公司和联营公司实现签约销售额约为170.04亿元,且其中开发代建服务项目占中国地区项目的比重约达70%,地产开发业务所剩无几。

折价卖子,展期续命

地产寒冬中,朗诗不得不在国内卖子度日。

10月24日,朗诗地产公告称,拟1.02亿元出售位于上海市杨浦区杨浦大桥板块的黄兴大楼。

朗诗预期,将自此次出售事项录得约5646.7万元账面亏损净额,相当于在“成本价”基础上打了6.4折。

公告显示,买方LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.主要从事投资控股,为新加坡成立有限合伙企业La Salle Asia Opportunity VI LP的间接全资附属公司。

后者为在亚洲进行投资的房地产机会基金,拥有广泛投资者群,由全球机构投资者组成,例如退休金基金。

目前黄兴大楼所属公司为上海朗松实业有限公司,系朗诗全资附属公司,主要业务是出租位于上海市杨浦区黄兴路18号的黄兴大楼,其为商业及办公室,业权面积11427.24平方米,地上22层,地下两层。

截至2022年6月30日,上海朗松实业有限公司未经审核账目摘录的资产净值及资产总值分别约为1.14亿元、4.07亿元。

朗诗绿色管理称,完成此次交易后,其将不再拥有目标公司任何权益。持有投资物业赚取租金收入,并非其未来的主要发展方向。现阶段以市价出售该物业,将有助于巩固现金流量,进一步增强其应对行业及周期性风险的能力。

这已不是朗诗今年首次卖子。

据观察者网了解,8月下旬,朗诗曾公告以总价1.376亿元向阳光保险集团出售北京朗诗大厦50%股权“救急”,虽折价逾30%、录得亏损1190万元也在所不惜。

5月中旬,朗诗还以8550万元向第三方出售“南京朗诗寓商管公司”全部股权,也就是说,卖掉了旗下当红的“南京朗诗寓”项目。

然而即便如此,企业账面资金依旧无法覆盖短期债务。

9月30日,朗诗绿色管理公告约1.7亿未偿还美元债向债权人“展期”征询。

根据公告信息,该笔美元债发行于2020年初,本金2亿美元。目前尚有1.69亿美元未还,年息率10.75%。

四年时间,三度更名

事实上,此时的田明早已无心顾及国内事务,其国内上市平台“四年内三度更名”等一系列“谜之操作”看呆了整个行业。

今年4月,朗诗公告称,建议更改公司名称为“朗诗绿色管理有限公司”,简称“朗诗绿色管理”,原因是集团地产开发项目的平均股权比例呈现逐年下降的趋势,基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型。

早在2018年初,由于计划从单一的地产开发公司向多种业务组成的纵向一体化综合型集团转变,“朗诗绿色地产”宣布更名为“朗诗绿色集团”。

2019年6月,由于将包括长租公寓及设计在内的非地产开发相关业务剥离至控股集团,朗诗宣布“地产”二字重新回归,更名为“朗诗绿色地产有限公司”。

除了地产开发平台之外,其在国内的另一上市平台同样操作成谜。

2021年7月8日,或许是地产开发业务跌出百强榜单让田明意识到了资本扩张的强大所在,这才选择分拆朗诗绿色生活服务有限公司匆匆赴港上市。

要知道,朗诗集团旗下无论是物业管理,还是长租公寓等相关业务,起步时间早于多数内地房企。如朗诗寓,此时品牌运营已经相当完善,但也仅仅赶了个分拆上市的末班车。

其后不久,国内楼市巨变,住宅销售冰封,所有房企都开始忙于处理现金流困境,造成实质性违约的房企数量与日俱增,包括物业、租赁等相关领域发展也几乎陷入停滞状态。

从今年5月开始,标普、穆迪等国际评级机构纷纷下调朗诗地产评级至负面,流动性评估为疲软。

标普预计,朗诗地产2022年到期的短期债务为38亿元人民币。

穆迪分析师Daniel Zhou表示:“评级下调反映了朗诗地产不断增加的再融资风险,主要由流动性减弱以及未来3-6个月大量离岸债券到期所驱动”。

分拆美股,重仓美国

与国内业务一团乱麻形成强烈反差的是,朗诗对于美国房地产布局从未放松,反而还在有序扩张。

有资深行业人士向观察者网透露,尽管几年前内房企高光时刻,包括万达、碧桂园、恒大等多家地产商均有投资海外的动向,但均为布局长线的意味居多。

其中,唯有朗诗动了真格。

自2013年11月田明试水投资美国房地产业务,在洛杉矶地区购买了一个已在建项目。

紧接着2013年12月朗诗获取加州旧金山地区JordanRanch中的lot57&58的项目土地。

2020年9月,在田明的精心运作下,朗诗地产成功分拆LandseaHomes(朗诗地产的全资附属公司,主要从事美国物业发展业务)在美国纳斯达克上市。

田明认为,LandseaHomes在美上市的好处至少有三:其一是释放朗诗在美国物业务展业务的投资的公允价值;其二,提升美国物业发展业务的集资能力;其三,协助投资者者对LandseaHomes集团增进理解以达至投资决定等。

分拆后的Landsea Homes市值达到3.41亿美元,约合超过人民币21亿元,而母公司朗诗地产的市值仅为16亿港元,约合人民币13.4亿元。

同时,朗诗的投资方向也开始大张旗鼓地向美国倾斜。

根据朗诗官网信息,其在海外的项目主要以美国房产开发销售为主业,目前在大纽约地区、波士顿地区、洛杉矶地区、旧金山地区和亚利桑那地区开发16个项目,除了亚利桑那地区外,这几个城市圈是美国房地产表现最繁荣的区域之一,在城市发展中位列前茅,无论是经济还是社区都比较理想。项目类型涵盖城市高端公寓(Urban)和近郊别墅(Suburban)等。

从储备项目总可售面积分布来看,截至2022年中期,美国项目占比已经升至32.7%。

营收方面,2021年与2022年上半年,企业在美国的营收占比分别占到集团总营收的80.65%和77.45%。

值得一提的是,从新增项目属地来看,这一比例未来还将大幅提升。

去年全年,朗诗集团新增59个项目,其中仅有15个位于中国,且大都为代建项目,其余44个均位于美国,占比高达3/4。

今年1月19日,朗诗地产斥资1.79亿美元收购美国一家房产开发公司。目标公司为一家于美国佛罗里达州注册成立的公司,业务主要包括土地收购及开发、建设及佛罗里达州中部及奥兰多市场的单户住宅销售。

目标公司2020年末的净收益1638.8万美元,相当于市盈率约10.9倍,目标公司及其附属公司的资产净值及总资产价值分别约为5147.84万美元及1.47亿美元。

要知道,近两年伴随疫情导致的经济影响,美国总体经济形势并不比国内更好。而田明深耕美国的决心却依然坚定,他更大的目标是成为美国十大建筑商。

有接近朗诗地产的知情人士向观察者网表示,企业同时在中国和美国两个市场情况完全不同的地区布局房地产,很容易产生认知和管理上的偏差有关,对于市场风向的把控也很难做到面面俱到,这或许是令朗诗走入窘境的内在因素。

此外,亦有分析人士认为,美国房地产的开发模式跟中国不一样,美国房企负责开发建设,而真正持有项目的大多是金融公司,中国的开发模式存在着很大政策及财务风险,因此朗诗即便转战美国,亦难有作为。

只是在向海外转移资产、套现离场这条路上,SOHO中国的潘石屹早已用自身行动证明其难度不小,田明的前路并非无迹可寻。

责任编辑:张志峰
观察者APP,更好阅读体验

专题

观网财经-房产

70家房企获银行授信超3万亿,碧桂园、万科各占3000亿

2022年12月07日

房企融资再加速,新希望地产10亿中期票据获批

2022年12月07日

小编最近文章

10月31日 14:01

金茂私有化宏泰进行时,后者12月6日港交所退市

09月30日 22:43

英镑贬值,李嘉诚被迫干起“老本行”

风闻24小时最热

网友推荐最新闻

蒙古国爆发抗议,美国大使馆发警告

匈牙利否决,欧盟180亿欧元援乌计划未能生效

欧佩克+维持减产、俄油被制裁,为何布油反而跌破80美元?

习近平步出舱门,沙特以最高礼遇欢迎

习近平抵达沙特首都利雅得,受到最高礼遇欢迎

习近平乘专机抵达沙特首都利雅得

优化落实疫情防控新十条来了

习近平将出席中阿峰会、中国-海合会峰会并访问沙特