面对消费意愿的下降,商业地产该如何跳出舒适区?

来源:观察者网

2022-11-03 19:06

(文/解红娟 编辑/马媛媛)“即便是没有疫情,商业地产也会出现相似的困境,疫情的出现只是加速了这一点。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云在2022观点商业年会上表示,线上平台的冲击、房地产长期迭代下行压力、短期居民的消费需求减少等等,是商业地产发展过程中无法避免的问题。

但长期来看,消费的趋势没有改变。蔡云认为,国内消费空间巨大,随着存量时代的到来,以运营为核心、能够提供持续的现金流,是商业地产最大的优势,也是其可持续发展的根本基础。至于如何应对短期难题,运营者需要明白的是:“商业地产面临的困境,第一不是暂时的,第二更不是长远的,第三是动态的,关键靠我们思维去控制。”

困境

无论是行业还是企业,每一年都在变化,当翻过一座山峰,总有更高的下一座山挡在前面。而商业目前面临的高峰,归根结底就是消费意愿的下降。

表现在数据上,尽管二季度中国经济企稳回升势头明显,但从结构上看,消费数据仍稍显“低迷”。据国家统计局数据显示,2022年上半年,社会消费品零售总额210432亿元,同比下降0.7%。其中,商品零售190392亿元,增长0.1%;餐饮收入20040亿元,下降7.7%。

就单季度而言,2022年二季度,我国社会消费品零售总额同比下降4.6%,明显落后于二季度GDP同比增长0.4%的增速。

可喜的是,三季度多项数据出现正向增长。据国家统计局10月24日发布的数据显示,三季度我国GDP为307627亿元,同比增长3.9%,比二季度加快3.5个百分点。其中,三季度社会消费品零售总额同比增长3.5%,二季度为下降4.6%。

“有增长,就应该有信心。”在蔡云看来,“首先,我们是在一个合理的区间里面发展,这是信心之一;其次,三季度社会消费品零售总额确确实实看到了增长,且消费对整个的经济贡献是达到41.3%,足以证明消费的重要。”

但挑战依旧存在。

“疫情的不确定性,行业的调整,加上数字化变革,多重因素叠加,整体面临的挑战还是很大的。”凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富表示,在这种环境下,要突围,一是靠动力,要有信心和保持乐观的状态,;第二是能力,专业能力是最重要的;第三是魄力,要迈出舒适圈。

改变

麦肯锡在2021年的中国消费者报告指出:后疫情时代,人们更加严格地审视需求,关注商品的本质,在品牌与渠道的多方比较中寻找最适合自己的选项,“理性”和“安全”是个体消费行为的新特征。

消费者行为的改变,反向推动了商业地产整体运营策略的更新。以位于人民广场的凯德来福士举例,该项目在疫情前不存在客流问题,所有人到上海肯定要到南京东路,客流自然会流入凯德来福士。但受疫情影响,消费者主要来自于本地,但本土消费者不会轻易到景区商场,在这种情况下,怎么把有效客流带进来,是凯德首个需要解决的难题。

“凯德旗下商业以前的模式是做推广,客流过来自然就会产生销售。现在不只是看客流,而是看坪效,看商场里面的有效客流是多少。”杨钦富介绍,凯德同时对旗下商业实行精细化管理,每个场里面哪些租户可以产生销售,左右配哪些商户,要有比较针对性。不能做推广活动,凯德就做促销活动,拉客流进来。

“最重要的是,凯德要了解消费群。”杨钦富进一步指出,现在开发一个新项目,周边人群可能刚开始是新房交付的单身、结婚人群,五年以后就变成小家庭人群,十年以后就有小朋友。凯德做的项目一直都是做一个三年的资产计划,不只是看明年,要看三年以后,要非常了解周边的客流,周边的住宅人群。

越秀房托则喜欢在品牌内容上赋能商场,例如,首店经济、增加运动休闲业态、国潮品牌等举措。越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良以首店品牌举例,广州有很多支持首店品牌、首店经济的政策,其中,商务局发布了对海外品牌进入广州有一次性五百万的补贴,对内地的品牌首次进入广州有200万的补贴。

同样发生改变的还有印力。印力集团董事长丁力业曾经有一个想法,那就是振兴中小微企业和国潮品牌,在此基础上,印力与龙百一起成立了印力龙百基金。2022年初,丁力业在滴灌通深圳总部交流后,认为其不管从哪个角度上都走到了印力龙百基金的前面,因此与滴灌通签订了战略合作协议。

2022年8月17日,印力集团与滴灌通、龙柏资本于长沙岳麓山举行战略合作签约仪式,三方就科技赋能的创新投资模式展开合作,共同助力小微经济发展。简单来说,滴灌通将投资一大批连锁“小店”,而印力旗下商业就是试炼场。

“在这些“小店”从1发展到10甚至是从1发展到100的期间内,印力愿意把场子拿出来,给我们中国的中小微企业,给我们中国的民族品牌做实验。”丁力业表示,小店有前景、有市场,再加上滴灌通的资金加持、印力的场地加持,这些中小微企业就一定会有发展、我们民族品牌也一定会崛起。

信心

虽然近年来商业地产经历过许多风风雨雨,有电商的打击,疫情的影响,消费需求减弱,房地产行业调整的冲击等,但此时此刻,观点商业年会上传递出的声音,依然是对商业地产未来的信心。

蔡云在会上发表演讲时所指出:“商业地产有这么好的方向,我们看到了未来。”

不止是蔡云,很多人仍对商业地产抱有信心。冠江商业集团总裁、公园1903项目总经理陆屹感叹,“有这么一种暗潮在涌动,因为基金来了、钱来了,资本的嗅觉是很敏感的,这给我们三年苦撑的商业地产带来了希望。”

杨钦富的观点则较为理性,既不用过于悲观,也不会过于乐观。

作为新加坡企业,2020年疫情之初,凯德中国商业项目呈现非常快的恢复速度,但同一时期的新加坡项目由于失去国际客流、本土消费力较弱等原因,在长达两年的时间过得非常艰难。但最近新加坡市场非常活跃,项目的出租率和有意向的租户都非常强。

“在目前的大趋势下,如果你要悲观,可以找到很多让你悲观的观点,如果你要乐观,同样也可以找到很多让你乐观的观点。信心比黄金更重要,希望今年剩下的两个月和明年会更好。”

责任编辑:解红娟
观察者APP,更好阅读体验

专题

观网财经-房产

多数房企业绩完成率不佳,11月楼市成交量继续探底

2022年12月01日

AMC出手,中信、华融入局融创董家渡项目

2022年11月30日

小编最近文章

11月01日 15:19

融资渠道通畅,美的置业前十月销售677.4亿

11月01日 15:18

万科三季报:营收1307.6亿,同比增长25.3%

风闻24小时最热

网友推荐最新闻

访问首日,马克龙“开火”:美国这么做太咄咄逼人了

小鹏三季报:毛利率显著上升,已执行部分战略调整

新冠疫情反弹,法国政府呼吁民众佩戴口罩

江泽民同志遗体由专机敬移北京 习近平等党和国家领导同志到机场迎灵

江泽民同志逝世,北京天安门下半旗志哀

江泽民同志在上海逝世,享年96岁

谷歌前CEO满嘴对华“新冷战”,竟是自肥的生意

德副总理放话:欧盟将为与美贸易冲突做好准备