月供超40万!深圳二手房卖了亏钱不卖破产

来源:观察者网

2022-11-21 16:43

(文/解红娟 编辑/马媛媛)“前海新房跌到8万,均价10万的二手房怎么卖?”

近日,位于深圳前海的万科瑧湾悦和天健悦湾府前后拿证入市,前者推售321套住宅,备案均价约10.5万元/平方米,精装交付;后者推售626套住宅,备案毛坯限价9.2万/平方米。

就在两项目对外宣传之际,有销售人员传出,万科瑧湾悦下血本发放“开盘大礼包”:i深圳登记前300名:总价优惠30万;冻资前300名优惠:小户型30万,大户型70万优惠;11月30日前准签优惠:小户型30万,大户型60万;12月10日前准签优惠:小户型20万,大户型40万;12月20日前准签优惠:小户型10万,大户型20万。

折合下来,万科瑧湾悦均价最低8.2万元/平方米。

由于打折力度太大,有业内人士调侃,“这是前海打出龙华价”。也有业内人士担忧,“前海新房跌到8万多,均价十多万的二手房怎么卖?宝中几个新盘怎么卖?”

“以贷养贷”

事实上,这种担忧并不多余,有投资客这一身份的张信程正在被其购入的多套房源弄得焦头烂额。

观察者网了解到,张信程在日常工作之余喜欢研究房地产,曾购入华润城等多套房产,整体月供超40万。为偿还贷款,张信程选择“以贷养贷”,即利用小银行的抵押贷做到高评估,从而拿到高息贷款,以此作为下一套房产的首付或上一套房产的房贷。

这样的操作方法确实让张信程在房价上涨阶段尝到了甜头,打新一套卖掉就能净赚几百万,但也让其在房价下跌期间尝到了苦头。据了解,上述抵押贷属于高息贷款,利率高出市场平均水平,且不享受降息待遇。在房价预期下跌的背景下,张信程名下大部分房产总价均有不同程度的下滑,但是每月要支付出去的巨额利息不会下降。

事实上,这并不是张信程第一次栽跟头。在2008年金融风暴引发的楼市震荡中,张信程作为亲历者,真切感受过整体成交大幅萎缩、成交价格大幅下跌、土地成交急度萎缩,主城销售面积同比下降21.8%等数据带来的影响。

在近年的一片看涨声中,他过于乐观的把赚到的钱基本全数投入了炒房中。为了还贷他不得不将部分房产挂牌出售,但由于市场行情不好,客户都抱着观望心态,目前几套房降价后仍未成功售出。

和张信程有一样经历的人有很多,其中较为突出的是2020年至2021年上半年的投资者,这些人拿着最高的房贷利率,在房价最高点上车,却遭遇最差的市场行情,一度陷入卖了亏钱不卖更亏的窘境。

深圳中原研究中心选取全市关注度高的56个样本楼盘发现,以2021年的数据进行对比,下滑10-20%的楼盘18个,占比32.1%;下滑5%-10%的楼盘有10个,占比17.9%。也就是说,在过去一年前上车的购房者,大多将投资失利。

“当房价不涨了,或者下跌了,持有房产的成本会全面的显现,包括物业费、折旧费、按揭贷款以及不买房用做其他这种投资的机会成本。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这时候卖掉房子换成现金投资保本收益类的理财,或许比持有房子的收益更大一点。

二手房量价齐跌

值得一提的是,深圳是北上广深四个一线城市中最先走出下滑行情的城市。

业内人士指出,北上广深四个一线城市里,北京是首都,房改以来,市场化的因素一直都不高,一切按行政指导办。上海和广州经济总量高,人口多,城市面积大,基本供需匹配,市场因素和政策因素各半。深圳因为是经济特区,经济总量高,经济发展质量高,人口多,地域面积小,房改以来,基本都是市场为主导,政策干预程度很低。可以说,深圳,一直都是房地产市场化的典型样本。

在过度自由的市场中,深圳较少受房地产政策影响,但在2021年2月,为促进二手住房市场信息透明,理性交易,深圳率先在全国推行二手房指导价,参考周边一手住房价格,一次性给全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。在执行上,深圳要求中介机构在发布二手房价格时必须采用,银行发放贷款也以此为参考。

需要指出的是,由于二手房指导价普遍低于挂牌价,导致购房者实际可贷款项减少,等于间接提高了二手房的首付比例。

“二手房参考价本质上是降杠杆、去杠杆的一个逻辑。”李宇嘉表示,该政策的出台对深圳二手房冲击很大,打开了二手住宅销售价格指数连续11个月下滑的序幕。

据国家统计局每月发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,2021年3月至2021年12月,深圳二手住宅销售价格指数分别为100.4、100、99.9、99.8、99.6、99.6、99.5、99.8、99.8、99.6,自政策发布两个月后由涨转跌。

进入2022年,深圳二手住宅销售价格指数依旧延续上年的下滑趋势。2022年前10个月,深圳二手住宅销售价格指数分别为99.5、99.5、99、100.1、100.5、99.7、99.8、99.5、99.6、99.8,一年内仅有2次上涨。

也就是说,18个月内,深圳二手住宅销售价格有16个月都在跌。

受买涨不涨跌观念的影响,购房者在房价下跌过程中选择观望,自参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续15个月成交量跌破2500套,2022年9月更是跌破2000套,且无反弹迹象。

“这种下行快导致市场对预期发生了很大的变化。”李宇嘉表示,特别是2020年至2021年上半年购房的投资客,他们大部分加了杠杆,那么在房价下跌和预期不振,特别是房价上涨的预期得到扭转情况下,投资买房的逻辑发生了根本的改变,从而出现卖盘大幅增长的现象。

与此同时,随着新房大面积降价促销,需求转向新房市场,导致二手房交易量占比不断下降。

李宇嘉进一步指出,从预期来看,它会形成一个传染效应,带动更多的购房者形成这种一致性的预期,将房源挂牌,也会是大家的共同认识。

截至2022年11月1日,根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计,全市共挂盘出售房源102442套(存重复房源,后同),对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套,环比增长率为5.2%。

超八成楼盘价格有爆仓压力

二手住宅销售价格下跌、挂牌量激增的恶性循环下,二手房价格面临再度下滑的压力。

在未来二手房价格仍将持续调整的背景下,深圳中原研究中心进行二手房价格压力测试,选取全市关注度高的56个样本楼盘,以2017年至今为样本时间周期,通过收集2022年样本楼盘最新成交价格,并测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本,以此计算两个数据的差异率,这个差异率,则为二手房价格压力值。

“压力值”更通俗的理解为,二手房成交价能下跌的幅度,压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本,即爆仓。

测试结果显示,56个楼盘中,价格压力值为正的有32个,占比57.1%,代表仍有超过一半的楼盘目前均价高于持有成本,但其中24个仅在0-10%之间,可以承受的下跌空间已经不大。另外24个楼盘价格压力值为负,代表目前均价低于持有成本,出现亏损。

深圳中原研究中心表示,“一旦平均价格再跌10%,即便不计算后续的贷款利息等成本,那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。”

二手房挂牌价格方面,据中原中原研究中心统计,对比目前成交均价与挂牌价,所有楼盘挂牌价都高于成交均价,挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。其中,挂牌价高于成交价10%-20%分布最多,共有25个楼盘,占比44.6%。其次为20%-30%,共有16个楼盘,占比28.6%。5-10%有9个楼盘,占比16.1%。挂牌价高于成交价10%的占比80.4%。

“在市场持续低迷,挂牌量不断增多背景下,业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。”深圳中原研究中心称。

“这是一个非常明显的信号——如果以投资为目的购房,你很可能血本无归,因为未来你的成交价,很可能低于你的买入价。”业内人士表示,经历这一轮调整,深圳的房地产市场会不会逐渐回归到正常的需求层面上去,这是大家期待看到的。

责任编辑:解红娟
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