（文/童洁  编辑/马媛媛）房企旗下物管公司过于依赖母公司的弊端正在显现。

3月20日，融创服务发布2022年度业绩公告。根据年报，2022年，融创服务收入与利润双双下滑，其中，其录得收入约为71.26亿元，同比下降约9.8%；毛利约为16.04亿元，同比下降约35.6%；拥有人应占亏损约为4.82亿元，拥有人核心净利润约为7.63亿元，同比下降约45.6%。

业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲毫不讳言融创服务在过去一年受到母公司融创中国的影响，除了业绩受到拖累之余，在外拓方面，有业主会对融创中国的现状产生顾虑，竞争对手也会在一定程度上放大母公司对融创服务的影响。

但其竭力向外界展示着融创服务积极的一面，表示母公司的状况正在得到改善，2023年母公司对融创服务的影响会逐步消除，而融创服务的基本盘也将保持相对的稳定和向好。

计提导致亏损约10亿元

若将融创服务2022年的成绩与2021年相比，过去的一年，融创服务的业绩可以用“惨淡”一词来形容。

与2022年收入、利润暴跌的情形有所不同，在2021年，融创服务实现营收79.04亿元，同比增长幅度达到70.9%；毛利24.91亿元，同比增长95.3%；年内利润13.58亿元，同比增长幅度高达118.5%。

具体而言，毛利方面，融创服务的四项业务毛利率均下降，其中，物业管理服务的毛利率从25.7%下降至23.0%。其在年报中解释，主要原因是对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致部分收入未于本年度确认。此外，地产行业持续下行和疫情影响也对部分业务造成了不利影响。

事实上，母公司融创中国的确对融创服务去年的业绩造成了极大的负面影响。

融创服务作为融创中国旗下物管板块，其一度对母公司有着极强的依赖。从历年财报中可以看到，2021年，来自融创中国及其附属公司、联营公司及合营公司的收入曾占据融创服务总收入的42%。

自上市以来，融创服务一直在大力拓展第三方业务，以此降低对母公司的依赖。这在此次财报中亦有体现。

在拓展面积方面，融创服务2022年合约建筑面积约为3.93亿平方米，来自第三方的合约面积占比约为39%；在管建筑面积约为2.44亿平方米，其中来自第三方的在管面积占比约为37%。更清晰的数据是，截至2022年年末，来自母公司的相关收入在其总收入中的占比已经下滑至18%。

然而，这并不足以让融创服务避免被母公司“爆雷”拖累。去年5月，融创中国官宣境外债务违约，引爆债务危机“炸弹”，融创服务不出意外被碎片所伤。

在业绩会上，融创服务首席财务官杨曼透露，2022年融创服务对于地产的一些关联方计提了14亿元的坏账，对公司归母利润的影响大概在10亿元左右，导致最后业绩呈现出亏损的状态。

但曹鸿玲指出，在经历了2022年的行业巨变之后，物业的整体增长受挫，加上疫情的影响，行业高度承压，随着环境的变化物业的整体估值滑坡，资本褪去。这样也推动了融创服务更加理性的向内回观，更加清醒地面对和解决规模发展过程中的问题和痛点。

据悉，去年，融创服务已着手对于回款存在问题的、非主要业务等进行调整。半年前，融创服务就在半年报中表态，“坚决以市场化的角度对待非业主增值服务业务，进行战略收缩，严格以款项可收回为原则，对有风险的业务坚决止损，对存续的业务优化成本配置、减编提效”。

曹鸿玲认为，在经历去年的调整之后，目前融创服务的经营状况相对稳定。且母公司的债务问题也在逐步化解和解决问题，不久前，融创中国披露了债务重组方案，相当于有了实质性的进展。其进而称，2022年其对融创服务的影响已经是最大化了，未来地产公司对融创服务的影响会越来越小。

“物业是有增长空间的行业”

融创服务管理层说，回顾2022年乃至以前年份，整个行业也曾繁花似锦、也曾风雨兼程。但2022年，整个物管行业元气大伤，融创服务也站到了分叉路。

“对于物业行业，我们理解还是一个相对安全，有增长空间的行业。”在提及未来的发展时，融创服务仍然表示出信心。曹鸿玲在业绩会上对外透露，对于接下来的五年，融创服务的关键词是“聚焦”和“突破”。

其中，在社区生活服务和非业主增值服务方面，杨曼表示，2023年要着重做好三个事情，第一是对于自营模式的再深化，第二是对于联动机制要做好，第三是持续做好数科的进程。

照此计划推进，融创服务预计，未来三年，社区生活服务会实现35%的复合增量，2025年的收入占到基础物管收入的15%左右，收入和核心利润在三年内保持10%到15%的增速。

此外，融创服务认为，商业运营赛道存在一定的机会。2021年，融创服务新拓展的商业运营赛道，但去年因疫情影响，全年商业运营管理服务收入1.48亿元，下降15.9%。但管理层称，从2023年开年的数据来看，今年消费者信心的恢复非常显著，客流和销售额同比都达到了双位数的增长，这方面给这个行业注入了更多的信心。

至于2023年的外拓策略，融创服务方面透露，主要为三方面：更加聚焦城市拓展战略、严格把控项目的获取质量和不断持续强化服务标签。根据计划，2023年，融创服务将聚焦一二线的45个城市，指标分解到每个聚焦城市，2023年外拓合同签约额保持稳定增长。

杨曼称，从融创服务的基础物管规模上来说，未来三年会保持20%左右的三年复合增长速度，每年的增量在6000万平方米。“地产项目有很多签了还没有交付，这部分大概在9000万平方米，会在三年进行交付的转化，融创服务自己第三方的拓展方面，手里还有6500万平方米已经签约还没有交付，相信每年的新拓展也会有所增长。”

最后值得一提的是，计提10亿元亏损的情况下，融创服务仍旧决定进行派息。2022 年，融创服务宣派末期股息每股0.137元，合计约4.19亿元，分红总额占据净利润的55%左右。