（文/张志峰 编辑/马媛媛）楼市寒潮来袭，不仅民营房企吃不消，部分国资房企同样有“如履薄冰”之感，珠海华发股份就是其中典型代表。

3月21日，华发股份发布年度报告显示，企业2022年全口径销售金额1202.41亿元，销售面积400.9万平方米，同比上年均有所下降。

楼市大环境如此，这一成绩在克而瑞统计的百强房企全口径销售榜单中，这一成绩已经足以令其从上一年的32位逆势跃升至第18位，称得上优秀。

不过在行业看来，在楼市下行周期中力保销售规模，为降低风险，往往是以项目总体权益为代价，导致大部分利润被少数股东分走，即“增收不增利”，对于上市公司股东而言并无益处。

用合作模式保住千亿

经营数据显示，2022年华发在营业总收入591.9亿元，同比增长15.51%的前提下，归母净利润同比下降19.34%，至25.77亿元，归母净利率仅4.35%。

要知道，企业去年净利润总额47.26亿元，与上年持平。其中少数股东损益几乎占到了一半，达到21.48亿元，同比上年的14.82亿元大幅提升了44.97%。

观察者网注意到，在2022年合并利润表中，华发股份对联营企业和合营企业的投资收益骤然从上年的2亿元暴增至15亿元，增幅650%。

这部分收益正是企业大举采用合作开发模式的直接收益，这也是2022年华发股份全口径销售排名大幅提升的秘诀所在，但其中有多少归属上市公司股东还要打一个问号。

从企业的土地储备上也不难看出端倪。截至目前，华发在全国的17个储备项目仅5个打算独立开发，占总数的不到1/3，且合作开发项目中，珠海金湾区地块、昆明一项目、鄂州两地块权益占比仅20%-30%。

事实上，华发股份这一问题已存在多年，只是近两年愈发突出。

为此，上交所在2022年5月还曾下发问询函。

华发回复称，针对市场关心的少数股东权益问题就表示，房企上市公司在资本市场募资受限的情况下，归母净资产增长主要依赖各年度留存收益的积累，因此少数股东权益增速显著高于归母净资产增速。

有头部房企人士向观察者网表示，过去很长一段时间，“千亿”成为房地产企业竞相追逐的目标，是因为彼时规模就代表更低的融资成本和更高的融资额度，可以帮助房企更快地“滚雪球”。

2020年时，包括华发股份在内的近十家房企宣布全口径销售金额首次突破千亿，彼时，千亿房企共有43家。

2022年，千亿房企已减少至20家，绝大部分刚过千亿的房企都有意无意地退出了“规模战”，转而追求“高质量”发展。

因为当市场销量下滑，要保住销售规模就意味着更高的三费和更低的利润率，反而不如主动降低规模的同时，节衣缩食，力保利润不失。

这也是当前绝大多数尚未公开违约房企的做法，即便强如保利、中海、华润等大型央企，在市场探底结束之前，也明显在营销规模上有所收敛。

唯有华发，偏偏逆势而行。

有息负债1455亿，利息比利润高

作为国资控股房企，华发融资方面优势明显。

2022年，企业公开发行境内债券超160亿元；还成功进入租赁住房类REITS百亿储架规模队列，发起的“华发租赁住房二号类REITs”首期21.56亿元产品最终以1.65倍认购倍数成功发行。

同时，华发入选首批启动向特定对象发行A股股票工作的房地产公司之一，拟募集资金60亿元，目前该项工作已获上交所受理。

截至2022年12月末，企业有息负债合计1455.53亿元，同比略微有所下降，平均融资成本5.76%。

其中公司长期负债占全部有息负债的比重为 81.92%，短期内偿债压力不大。

即便如此，企业一年内需要支付的利息资本化金额仍然高达72.91亿元，远远高于当年税前营业利润。

这是由于，即便广泛开展合作模式，也并未减少企业现金流压力。

截至去年底，华发股份根据项目合作开发协议，按照各项目的开发进度向合营、联营企业提供资金余额为人民币113.57亿元、美元6000万元，共计约117.7亿元人民币。

而这部分资金几乎全部来自控股股东及其关联方的借款。

华发表示，根据内部审批流程，向控股股东及其关联方申请借款，截至2022年12月31日，向控股股东及其下属公司拆入资金余额为人民币112.93亿元、美元 6.28亿元；向控股股东联合营企业拆入资金余额人民币14.36亿元；公司及下属子公司向珠海华发集团财务有限公司所拆入资金全部由本公司提供保证担保。

充分向外界展示了其背后控股方的强硬财力，着实羡煞旁人。

另一方面，华发也难以像其他房企那样真正做到“降本增效”。

规模扩张意味着更高的销售营业额，在如今的楼市环境下更是难上加难，华发不得不加大渠道及营销、管理方面费用。

财报数据显示，2022年企业营业成本472.43亿元，同比上年增长24.26%；销售费用19亿元，上涨20.1%，均超过营收15.51%的增幅。

规模扩张带来经营压力

或许正是来自上述种种压力，背靠国资的华发2022年依旧不断传出裁员、降薪等消息。

根据市场消息，企业去年分别在7月1日前裁员15%，9月1日前裁员15%，共计划裁员30%。

华发对此自然矢口否认。

从财报数据来看，华发人员变动幅度也并不大。截至去年末，其在职员工数量合计8178人，其中母公司员工数量甚至增加了2人，为550人。

“裁员”主要集中在核心子公司，数量从上年末的8189人降至7628人，降幅不超过10%。

不过根据一位房企人力资源部门人士介绍，华发30%的裁员指标为长期性的，而非突然性大规模裁员，且每个区域的裁员优化指标不一致。

公司管理层决策的基础，基本上依照在建项目的总货值、总利润、人员数量以及人均效能构建的量化模型，进行综合考虑之后，进行“因城施策”设定每个区域的“优化裁员指标”。

据观察者网了解，2022年全年，华发股份在华东大区销售额高达779.09 亿元，销售占比超六成，达64.79%。

以往重点布局的珠海大区以及华南大区销售占比也超10%，北京大区及北方大区销售占比继续收窄，分别回落至3%、3.27%。

从拿地投资策略来看，华发保持一、二线核心城市的布局，其全年完成土地投资348.59亿元，新增土地14宗，共新增土地储备77.66万平方米，明显更加偏向于销售去化率较高的珠海大区以及华东大区。

由此看来，至少在其业务布局核心的华东及珠海区域，似乎不存在“裁员”必要。

有行业资深人士向观察者网表示，近两年民营房企普遍降本增效、开源节流，裁员降薪几乎常态化，裁员比例不超过50%的都称得上优秀企业，且行业如今进入洗牌期，有实力的房企即便员工数量没有大幅下降，但借机淘汰一部分、再低薪聘请部分其他房企离职的优秀员工，从而起到优化员工质量的目的也在意料之中。