（文/解红娟 编辑/马媛媛）“2023年的房地产市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’。”万科董事会主席郁亮在3月31日举办的万科2022年业绩会上表示，新房市场还在温和复苏的轨道上，新房需求则上有天花板，下有保底线。

在郁亮看来，短期市场上下起伏是正常现象，比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势，“行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”

或许是早早认准了大势，万科是2022年为数不多营收、利润正增长的房企，期内实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%。

但仍需要指出的是，万科同样面临其他房企所面对的难题，那就是毛利率的不断下滑。数据显示，扣除税金及附加前，2020年整体毛利率为19.55%，较2021年下降2.27个百分点。

值得注意的是，这也是万科自2019年起连续四年毛利率出现下滑。数据显示，2018年至2022年，万科销售毛利率分别为37.48%、36.25%、29.25%、21.82%、19.55%，从原来的“3”字头到现在跌破“2”字头。

“公司全年销售金额和毛利水平出现了下滑，对未来一段时间的业绩呈现构成一定挑战。”万科在致股东书中坦言，我们还远未到可以高枕无忧的时候，未来还需加倍努力。

“经营性不动产的吸引力在变强”

不同于2022年初因净利润下滑做“检讨”的沉重，也不同于年中利好政策还未出现前“打鸡血”的盲目自信，此次的万科明确知道自己要做什么，也知道怎么做，显得更加稳定和理智。

万科在致股东书中表示，经过本轮深度调整后，大家对风险的认识更加深刻。“我们认为，无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、经营、服务并重是唯一选择。”

报告显示，2022年万科实现销售面积2630万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。受销售数据影响，万科房地产开发及相关资产运营业务收入4704.46亿元，同比增长9.42%，相较于此前两位数的增长，增速明显放缓。

可对比的是，万科旗下物业、物流仓储、租赁住房、商业地产等赛道收入增速分别为26.1%、17.9%、12.1%和14.3%，高于开发业务的9.42%，且拆分出物业万物云、物流万纬物流、长租公寓万科泊寓等知名品牌。

物业方面，2022年万物云收入首次突破300亿元，同比增长26.1%，并成功分拆上市。其中，社区空间居住消费服务收入167.5亿元，占比 55%，同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元，占比37%，同比增长28.3%；AIoT及BPaaS 解决方案服务收入23.9亿元，占比8%，同比增长28.8%。

物流仓储服务方面，2022年万科物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14.0亿元，同比增长46.7%。

长租公寓方面，万科“泊寓”已成为中国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。2022年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。

“经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。”郁亮表示，在开发业务市场成熟的新发展阶段下，经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。

郁亮进一步表示，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

这意味着，起步早、交完学费的万科，有机会尝到经营性不动产“投融建管退”的“头啖汤”。

郁亮称，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。“不过，和开发业务相比，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会持续保持耐心。”

“拿钱去创造真实的价值”

“没有人可以完全精准预测市场走势，尤其是短期内的突发性调整。”万科在致股东书中解释，由于对未知始终保持敬畏，为未来留出足够的安全余裕，像珍惜眼睛一样珍惜信用和品牌，平衡安全与发展，万科才得以在历次震荡中保持稳健。

事实上，万科从不否认钱能给公司带来的安全感。在2021年业务交流会上郁亮曾坦言“房地产行业过去有个坏毛病，有钱能解决的不是问题。现在是钱的问题，要珍惜钱，钱对于房企十分重要。”

得益于将安全为作为首要目标，万科一直是业内手握现金最多、偿债压力最小的房企之一。

数据显示，截至2021年底，万科净负债率29.7%，处于行业低位；货币资金1493.5亿元，货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍，“三道红线”指标符合“绿档”要求。

正因如此，继续保持业内领先信用评级的万科，成为2022年市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。

报告期内，万科累计发行信用债301亿元，其中分四次完成总额为88.9亿元的公司债券发行，最低票面利率为2.90%（3+2年期）；分六次完成总额为142.1亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为2.95%（3年期）；分三次完成总额为70亿元的绿色中票发行，最低票面利率为2.9%（3年期）。

截至报告期末，万科“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率43.7%，处于行业低位；货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍；经营性现金流净额连续14年为正。

与此同时，万科对债务结构进行了优化，长期负债占比提高，新增融资成本下降，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。截至报告期末，万科有息负债合计3141.1亿元，以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债645.2亿元，占比为20.5%；一年以上有息负债2495.9亿元，占比为79.5%。

另值得一提的是，万科还在2022年第四季度集中与包括六大行在内的14家主要金融机构签订超过8100亿元的战略合作协议。

万科总裁祝九胜表示，无论万科的融资总量在增还是在减，它都是服从于业务需要。“对于开发业务来说，把业务做好了，杠杆表面上高一点低一点不是问题的实质，是业务本身就要做好。”

祝九胜强调，其实房地产行业以前在放杠杆这方面也有过进入“狂飙”模式或者不理性的阶段，今天我们要吸取这些经验教训，拿钱去创造真实的价值。