所有人都认定价格过高,中海物业为何坚持9.5亿并购?
来源:观察者网
2023-10-16 13:33
(文/张志峰 编辑/马媛媛)本着“强者恒强”的定律,中海物业明明制造了今年最大的物业并购案,却连连遭到资本市场反对。
10月16日,在接连两日大幅下跌超过24%之后,终于迎来小幅反弹,也让企业管理层松了口气。
截至午间,中海物业报6.95港元,涨幅7.75%,总市值228.4亿港元。
事件发生于10月11日晚间,中海物业发布关联交易收购公告称,拟从兄弟公司中国建筑国际旗下的力进企业有限公司(以下简称力进企业)手里,收购“中海通信”和“中海监理”两家全资子公司,代价不超过9.5亿港元。
引发全行业关注的是,9.5亿港元不仅刷新了今年物业行业最大并购金额,同时也创造了17.54倍PE的收购定价,远超2022年物业行业平均11.5倍的收购PE。
根据公告,目标企业是中海通信的唯一股东,而中海通信则为中海监理的唯一股东。中海通信是国内从事提供通信工程咨询服务的企业,中海监理则是政府主管机关认定的高新技术企业,主要从事提供工程监理及施工咨询服务。
对于此次交易价格,中海物业给出了9.5亿港元,约为17.54倍的收购PE。根据中指研究院发布的数据,2022年物业行业并购标的PE均值约11.5倍。显然,中海物业这一收购PE明显高出了行业均值。
对此,中海物业解释称,与目标集团四家同类公司介乎于约15.92倍至约82.41倍的市盈率相比,平均市盈率约为34.93倍而中位数约为20.70倍,因此这一收购PE属公平合理。
尽管根据收购协议,力进企业及中国建筑兴业将对本次交易的目标集团做出业绩担保,保证其截至今年末的未经审核综合除税后纯利将不少于5000万港元。倘若未能达到保证溢利金额,前者会对中海物业作出补偿,并用作初始代价调整。
但从近两年目标集团均超6000万港元的税后纯利来看,5000万港元的溢利保证难度相对较低。
因此,机构和投资者普遍认为收购作价偏高,可能对中海物业未来发展带来更大不确定性,纷纷调低中海物业目标价。
如10月13日,野村发布报告指,中海物业此次收购作价偏高,而该公司管理层未能解决两个主要问题:收购的监理业务盈利前景平庸,以及收购的交易估值倍数不具吸引力。“此次收购自2015年分拆上市以来,中海物业管理层采取的首次违背股东利益的重大决定,料将削弱往绩及损害估值,因此将公司目标价由13.2港元大幅下调至7.1港元。”
福瑞也在同日发布报告称,由于无形资产入账和现金回收不确定性,该宗交易可能会导致拨备风险,下调目标价由12港元下调至11港元;中信证券也将中海物业目标价由10.7港元下调至9.6港元。
事实上在业内人士看来,中海方面对于这笔交易给出高价,很容易理解——欲抓住最后一波规模扩张的窗口期,坐稳行业第一宝座。
正如中海集团董事、中海物业董事局主席张贵清在10月12日的第六届中国物业管理创新发展论坛上所说,“资本市场上,物业行业的资本窗口逐渐关闭,资本市场PE触底回弹至合理位置,但整体而言仍是轻资产、现金流相对稳定、抗周期性强的行业,基本属性没有发生改变。”
他表示,经过近几年行业洗牌和市场检验,头部企业因资源禀赋、品牌优势、规模效应和长期积累的运营实力,领先作用更加明显,在规模、业绩等方面均处于行业前列,且在行业中的贡献持续加大。同时,高速增长已接近尾声,但行业集中度持续增强,强者恒强的格局愈加凸显,行业马太效应加剧。
10月16日,对于中海物业股价的小幅反弹,摩根大通也发表报告认为,中海物业并购案虽然交易定价过高且没有必要,但市场反应过度,因为交易规模并不大,且交易后的利润结构仍偏向于非周期性业务。
不过话虽如此,摩根大通也将中海物业的目标价由11港元下调至9港元。
此外,花旗还在下调目标价的同时,表示由于投资者对并购理由、现金使用独立性和关联交易的忧虑,股价可能短期内受压。
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