（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着全国房地产行业进入下行通道，如何确保房价平稳过渡与刺激楼市成交，成为令多地头疼的问题。

今年的五一假期前后，多地房企联合政府相关部门开展名为“以旧换新”的活动，意图凭此打破二手房横盘僵局、更好地支持居民合理的改善需求。

5月3日，上海也加入其中。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。

随即，支付宝“乐居换新购”小程序上线，发布了首批参加活动的楼盘信息、优惠活动等，有1239套新房参加活动，主要分布在嘉定区、浦东新区、奉贤区、松江区等区域。

有本次活动主要运营单位之一的乐居房产内部人士向观察者网透露，截至目前该活动正在测试阶段，尚未正式开启，但已有少量购房者提前报名。

相关机构统计数据显示，截至目前，至少52个城市推出“以旧换新”相关政策，上海、深圳、南京、武汉、无锡等多个热点城市赫然在列，且包括广州在内的更多城市，“正向开发商摸查、收集相关意向”，正在加入过程中。

根据相关媒体报道，各地“以旧换新”的途径各有不同，形式丰富多样。

最初的模式，也是最为常见的形式即提前锁定新房房源并优先出售旧房的“代售购新”模式，如上海、深圳。

其次是回购方式的不同，有城市用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到卖新的效果、国企收购用作保障房、政府收购用作安置房，如浙江省海宁市、江苏省连云港等地。

另外，为活跃购房市场，部分城市专门出台“以旧换新”的配套措施，给予购房者专属优惠、定向取消“限售”等，如江苏省无锡市、四川南充市等地。

上海、深圳“代售购新”

值得注意的是，如上海、深圳等原本房地产市场交易情况相对良好的城市，“以旧换新”活动给予购房者的优惠力度本身并不大，主要体现在提前锁定新房、代售旧房等提升交易便利度的细节上。

以上海为例，购房居民需先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

在上海之前，深圳已经行动，模式与上海类似。据深圳新闻网4月23日消息，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。

本次“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”；中介机构则将优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。

在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。

同时，上海和深圳均倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案。

当观察者网询问多名中介人员有何优惠时，对方均表示具体方案还在制定中，目前尚不清楚。

三四线城市优惠力度更大

除了上海与深圳的“代售购新”基础模式之外，多地的“以旧换新”模式还包括回购和政府提供补贴等政策支持，但这些优惠政策多出现在三四线城市。

其中，政府回购又包含得以出售新房的房企回购购房者手中的二手房、国企收购用作保障房、政府收购用作安置房等多种形式。

如江苏省连云港发文称，探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

而安徽省宣城市宁国市的“以旧换新”政策，则支持开发企业将闲置房屋转型为“共享公寓”，创造新的收益。

甚至有城市将“以旧换新”与城中村改造、房票等政策结合。如四川省南充市，鼓励属地人民政府在推进城市危旧房改造、城中村改造、城镇老旧小区改造的过程中，采取“以旧换新”“购房券救助”和“现金救助”等模式，在充分尊重群众意愿基础上拆除危旧房，通过发放“房票”等方式实施安置，也可购买存量商品住房作为安置房源，满足群众多样化需求。

此外，有城市通过直接给予现金补贴或购房优惠券的方式，鼓励“以旧换新”。

如山东省日照市，今年3月发文称，支持房地产开发企业开展“以旧换新”业务，收购的存量住房可以采取办理转移预告登记的方式完成二手房买卖流程。开发企业已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房人给予房款20%的购房优惠券补贴。二手房售房时间可参考不动产登记部门转移登记或转移预告登记时间；“以旧换新”购房时间以新建商品房网签备案时间为准。

在此基础上，目前最为普遍的是税收优惠政策。

据《财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第28号》，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

“鸡肋”还是“良药”

不过亦有分析人士向观察者网指出，相当一部分地区所谓“以旧换新”活动真正能够给到的优惠力度极为有限，参与活动的新房房源也大都存在或多或少的“硬伤”，对于购房者而言颇为“鸡肋”，部分甚至可能造成购房者损失，因此并不看好此活动对于楼市交易的提振作用。

例如南京国企安居建设集团4月27日开展的住房以旧换新试点活动，针对南京的主城六区开展以旧换新活动。换购人可用一套或多套旧房置换一套或多套新房，置换总价不高于新房总价的80%。如果用来置换的旧房房价较高，而且它的金额比较大，可以用一套旧房换多套新房。

乍一看对于购房者吸引力非常大，但事实上其要求“旧房”必须是南京的主城六区且处于可交易状态，而首批推出的2000套新房房源均是安居集团旗下公司开发的13个楼盘，大都处于周边郊区，原本就不好卖，且国企收购“旧房”的价格明显低于市场价。

因此有购房者反映，无论打算低于市场价出售自己的核心区旧房，还是有需要买郊区的房子，完全可以自己操作，为什么要通过一点点税收或者其他补贴来参与这一活动，且要遵守活动限定的诸多条条框框，供选择的房源也极为有限，完全没有必要。

但在易居研究院研究总监严跃进看来，该活动是各地深入贯彻落实了此前四月底中央政治局会议“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的精神，也吻合当前各地房地产市场的新情况和新特点，尤其是围绕房东希望加快出售二手房，同时也有比较强烈的换房或置换需求。

严跃进告诉观察者网，近两年多地楼市市场特点是二手房挂牌量较多，构成了市场良性循环机制的重要堵点，交易节奏因此放缓。此次政策就是针对此类堵点进行打通，以提振市场行情。

其预计，五一过后各地结合中央政治局会议精神，在“以旧换新”等方面的倡议和试点节奏会加快，其对于全国房地产市场的提振和高质量发展等都有积极作用。最为关键的是，其本身有助于更好促进老百姓改善型居住需求的释放。