在物业老化及新开项目竞争加剧的影响下，存量改造和升级的案例日益增多。

位处非城市中心地段、非地铁上盖的宝乐汇印象城，在历经一周年调改后，实现了出租率从86%上升至93%，开业率从80%提升至92%，客流同比去年上涨60%的成绩。

2023年10月底，印力（拥有丰富轻资产改造经验的大资管平台）正式宣布与宝地资产（位于宝山区政治、经济和文化中心地带的商业体），依托原有团队的商管专业度，就招商运营开启战略合作。

作为印力落子宝山的首个项目，宝乐汇印象城致力于让老牌商场在消费降级下拓展出全新生机。其在开业时集齐三大快时尚，拥有领先，消费者选择性拓宽，合作前该项目客流持续下滑。

据悉，印力团队介入后，首先把重点放在商户品牌的策略制定上。团队先根据品牌库里的100多个细分业态，逐一和项目中现有矩阵以及周边竞品的品牌内容进行比对，全面和系统地做到了知己知彼，找到需要补足的点和可能的差异化。招商团队也依此摸清了彼时品牌矩阵方面的长短处——虽留有部分零售业态的竞争力及高定位，但最能带动商场活力的餐饮氛围方面较为薄弱。

找到痛点后，更熟悉宝山地区消费氛围与客群习惯的本地招商团队，将之于品牌与商场的针对性和适配度放在第一位。首先是巩固零售业态,团队一年来进行了包括华为扩店、原SPAO双层店铺拆解等动作，并引入KKV等国内一线快消品牌的引入，使得该区域的营业额比之前SPAO的独店同比上涨了250%，效果明显。餐饮板块，则选择更有针对性地做补充取舍，进而从宝山首店、商圈首店、品类头部这些竞争力赛道着手，对餐饮品牌矩阵进行全方位升级。

地下商业激活方面，项目团队在业主已与盒马鲜生达成合作的基础上，迅速推进其亮相，使B1层重新开始聚拢消费活力，并趁热打铁地在B1层扩新了一处美广区域，让一些更为细分的餐饮品类融入多样餐饮矩阵中。

从续约租户维稳，到保证经营基本面维稳，进而再转向销售的带动提升，宝乐汇印象城层层递进的打法背后，实则藏着许多不为人知的“秘辛”，尤其当项目内部还是由宝地资产作为业主方、印力为运营方的“双系统运营”。

此外，与品牌调整同步实施的，是日常运营的精细化提升。

在“重SP、轻IP”的基础上，项目先以最为直接的放利形式稳住区域中固定的社区客流，再用客流优势引来外部资源，“以点及面”地缩小与市中心商业体在活动亮点，及形式新鲜度方面的差异，打造一个“随时随地都能来，有空就想来遛个弯”的商场。

从原本的“社区商业”到不断扩大向外圈的影响力，如今再走进宝乐汇印象城，会发现场地变得更明亮干净，活动内容数量更丰富，客流也更密集。

值得一提的是，作为印力和宝山区合作的第一个项目，宝乐汇印象城团队充分利用自身的品牌阵容、场地优势，以及8年经营的区域口碑影响力，“从0到1”地逐步串联起了如今与政府各相关部门的深度交流网络。

从宝山公检法系统年会、反恐宣传等政务活动落地宝乐汇印象城，到得到宝山区、友谊路街道多级部门共同支持的“IN享夜集市”活动登上政府平台报道，项目的影响力和资源力，也随着“朋友圈”的扩容而不断提升。