在过去的2025年，房企靠开发业务愈发难以盈利了。

过去一周，龙湖集团等头部房企发布了盈利预警公告。公告中，龙湖集团预计2025年全年股东应占溢利约10亿元。龙湖将其原因归结为，房地产市场延续调整态势，量价压力导致地产开发业务结算收入及毛利率下降。

将视野放至全行业，亏损成为2025年房企绕不开的话题。据克而瑞监测数据，在已发布2025年度业绩预告或业绩快报的房企中，盈利者寥寥，预亏者为行业大多数，占比超过75%。对此，有业内人士表示，在不断加剧的行业调整中，即便是最优秀的开发商，也难以在传统的地产开发业务上赚钱。

转入2026年，房地产整体数据仍在低位运行，传统的开发业务依然如烈火烹油。心怀穿越周期的愿景与宿命，房企们又该何去何从？

重构盈利模型

根据已披露的业绩预告数据来看，2025年，上市房企的整体业绩进一步走低。

具体来看，在超过七成的预亏房企中，预计亏损额度最高的是万科企业，其预计2025年归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，而上年同期的亏损额为494.78亿元；此外，华夏幸福、绿地控股、华侨城、金地集团等老牌房企在2025年的预计亏损金额扩大，或达到百亿元以上。

根据公告，结转规模、结转毛利的下降依然是亏损的主因，例如，华夏幸福称受房地产项目结转节奏等因素影响，期内房地产结转项目减少，结转收入下降；而在万科罗列的四点原因中，居首的亦是“房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位”。除此之外，投资收益减少、利息费用较高以及固定资产折旧较多也是部分房企业绩下滑的原因。

无疑，房企的业绩表现与楼市行情走势息息相关。据国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房平均售价是9527元/平，同比下降4.1%，回落至2019年左右水平。同期，全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，降至88101万平方米。

“量价双降”的数据，叠加持续数年的周期走势，阻断了开发业务的固有盈利模式。一个现象是，房企的盈利，开始更大程度依赖成熟的多元业务模式。2025年，龙湖集团的归母净利润仍维持在10亿元级别，主要就得益于已进入收获期的运营、服务业务。数据显示，2025年，龙湖集团的经营性收入创历史新高，全年贡献收入约285.4亿元（含税），占总营收比重持续提升，并持续为集团贡献稳定利润，有效对冲了地产开发业务的周期波动。

华润置地同样印证了业务重构路径的可行性。2025年全年，华润置地累计经常性收入511.5亿元，同比增长6.5%；在去年上半年,其经常性收入已贡献核心净利润占比提升至60.2%。

在机构人士看来，房地产的持有型物业资本投入高、建设周期长，并不利于企业在上行周期时释放业绩弹性，但其强运营壁垒与稳定现金流的特性，却可以在下行周期里，帮助房企构建可持续的盈利模式。

穆迪也在此前发布的行业报告中表示，不断增长的经常性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，华润和龙湖拥有较高的经常性收入，在过去几年中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。

穿越周期的新模式实践

盈利之上，周期之下，摆在房企眼前的优化债务结构、增强现金流安全、实现自我造血，似乎成为更为紧迫的命题。

“房企亏损与销售规模下降、房价调整基本同步，是当前行业深度调整在财务指标上的正常反映。”在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，当前关键并不是利润本身，而是确保财务稳健、防范债务风险、保证现金流稳定。

知名投行高盛也在展望报告中称，鉴于行业持续存在流动性紧张以及库存水平较高，预计行业的流动性压力不断加剧，信用违约的风险也可能进一步加大。

新开工数据反映出当前房企的态度与处境。据统计局数据显示， 2025年，全国房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%；此外，全国住宅投资亦下降16.3%，至63514亿元。在此背景下，多数房企正在优先保障现金流安全，通过减少新增投资、加快库存去化、竣工交付来盘活沉淀资金，以地产开发规模的压缩，维持自身的财务安全。

而节流之外，更重要的是开源，在2025年，龙湖集团等房企实现的庞大经营性收入，成为固守财务安全，优化债务结构的重要活水。UOB大华继显便在报告中表示，龙湖集团良好的经营性现金流以及增加经营性物业贷的能力是支撑其偿还债务的关键因素。

该机构预计，2025年龙湖集团将保持剔除资本性支出的经营性现金流为正，净流入资金约60亿人民币。

根据龙湖集团公告显示，在2025年度内，集团整体及各航道均实现正向的含资本性支出的经营性现金流，至此集团已连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。这份由开发业务“去库存”与经营性业务构成的现金流，为龙湖的优化债务结构提供了资本。“过去三年，公司稳步有序压降负债，债务结构持续优化，未来每年到期债务规模可控”。

新加坡星展银行表示，龙湖的资产负债表优化进展顺利，其保留现金流和去库存的策略有助于降低债务。评级机构惠誉也提出，2025年之后，龙湖包括债券和银团贷款在内的债务到期压力将显著减轻。据最新消息显示，龙湖集团境内信用债余额仅余约33亿元，到期规模小且时间分散。

在完成债务周期的穿越后，龙湖低杠杆、低融资成本、正向现金流驱动模式初现端倪，开发、运营、服务三大业务板块的体量亦愈加均衡。而在业内人士看来，未来的房企势必将改变开发业务一大独大的局面，由开发商向运营服务商转型，既有“赚快钱”的魄力，也有“赚慢钱”的底蕴。

不止龙湖，当前多数头部房企在去化库存、压降负债的同时，均选择向不动产运营转型，努力实践可持续的房地产新模式。以保利发展为例，截至2025年年中，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较2024年年末增加18%，实现体量的快速增长。

围绕运营、服务的新战争也悄然拉响。当然，一切尚存变数。一方面，经营性业务培育需较长时间积累，短期内难以形成规模效应及对业绩的支撑；另一方面，已建立起运营壁垒的企业，能否在运营效率上持续精进、在科技赋能上取得突破，进而巩固先发优势与长期竞争力，亦犹未可知。

但无论如何，房地产行业已经进入一个新的发展阶段。对于旨在真正穿越周期的企业而言，考验还在持续。