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闻博:我预见到了蛋壳的暴雷,但是还没看到它的结局

闻博

闻博

注册金融风险管理师(FRM)、时事观察者 来源:观察者网 2020-12-04 07:33:43

【文/观察者网专栏作者 闻博】

蛋壳暴雷了,留下一地鸡毛。

两年前我就在观网撰文(《长租公寓若爆仓,谁是最大受害者?》)分析过其中的风险,不幸的是这些还是被我言中了。我没有因为我的预言成真而高兴,这不是我的初衷;我只是作为一个公民,希望通过微弱的声音引起社会,特别是有关职能部门的警觉。可惜显然好人的努力不够,坏人才能得逞。

关于长租公寓的风险,关于其盈利模式的不可持续,关于其经营中涉及到的不必要的复杂和结构性的风险,有兴趣的读者可以回头看我之前那篇拙作,或者很多其他写得很好的文章,这里我就不再重复了。

今天我来谈谈这次暴雷事件反映出来的监管层面和法律层面的问题。

蛋壳公寓官网截图

监管问题

说监管没一点作为是不公平的。2018年各路长租企业开始以价格战方式抢占市场份额,导致了房租市场价格的剧烈波动,因此当年北京住建委联合银监局、金融局和税务等部门,集中约谈了自如、相寓和蛋壳等主要企业的负责人,提出了一系列限制要求规范违章隔断、恶意价格战、诱导解约等行为。

但是这并没有解决深层次问题,因为这些长租企业早就开始用房租贷这种金融工具来杠杆再杠杆,把一个单纯的二房东故事变成了一场金融游戏。根据蛋壳公寓发布的招股书显示,2017年超过91%的用户使用了房租贷的模式,2018年为75.8%。

而实际上,长租贷这种模式本身在房屋租赁领域内是违法的。长租企业一不具有发放贷款融资的资质,二更没有房屋的产权,其获得的租金资金池完全就不在任何部门的监管范畴内。

这里唯一的例外就是我在两年前那篇文章中重点介绍的资产证券化ABS产品,它是国家住建部和证监会发文支持的金融产品。

相比早前就纷纷暴雷的一大票长租公司,蛋壳不论在资质、资本或者是牌照和行业深耕时间上都算业内老大级的。但是这个模式一开始就是错的,大厦将倾孤木难支,如果船都沉了,就算水性再好也不能让自己不沾水不是么?

ABS这种算是比较复杂的金融产品,即使有监管,也很难做到防止大规模违约出现。其原因在于ABS这种金融产品在中国租赁市场上根本不成熟、不适用。

目前长租公寓主要的客户主力大多都是毕业没多久,刚从高校进入社会的年轻人。他们的工作压力大,个人时间少,不愿意在工作之余再花精力和房东博弈。其中很多人客观上也没有足够的现金流去应付目前普遍的一季一付的要求。蛋壳这种长租公司就抓住了这些年轻人的痛点,用一套设计比较复杂的金融工具去套住他们以最大化自己的收益。

简单来说,ABS无非就是把一季一付的租金拆成每月固定的还款同时加上几个点的手续/利息,然后转手把众多收到的类似租金打包投放到市场,成为一个面向投资者的产品,投资者像购买股票一样买下这ABS的一份,然后每隔一段时间获得一定的本金收益回报。

但是仔细一想问题就出来了,如果这个产品真的那么好做,为什么传统银行不来参与?难道银行缺钱房贷么?或者是银行没有客户资源?显然都不是。显然不是因为银行不想赚钱,而是传统银行认为对这些人放贷风险过大、成本过高,利润有限。这里我借用马云最近很火的演讲里的一段话:

“我们必须借助今天的技术能力,用大数据为基础的信用体系来取代当铺思想,这个信用体系不是建立在IT基础上,不是建立在熟人社会的基础上,必须是建立在大数据的基础上,才能真正让信用等于财富。其实要饭的,也必须有信用,没有信用,连饭都要不到。”

想必大家都读过很多媒体对马云演讲的花式批评,但是这段话却被不少人错过。虽然不长,但它其实点到了两个重要问题——如何评价信用,以及谁来评价信用。

反映到ABS上,问题就是这个产品的风险如何衡量,谁来衡量?

我们都知道年轻人作为租客的一些行为模式,比如职业的高度流动性,每两三年跳槽一次算是平均水平吧?如果跳槽去的新公司比较远,那换个房子租赁很正常吧?近几年实体经济受到一定波动,失业或手头紧的情况想必也不少见吧?如果北漂要退租去二三线城市发展呢?

可见对于以年轻人为主力客户的长租公寓而言,其租金收入的波动性并不小,而以这些租金为依靠的资产也天然具有很大波动性。这种波动性会导致产品结构上的不稳定,因此传统银行才会更加青睐于有不动产做抵押的房贷现金流,对于这种租金ABS就没有太大兴趣了。

这里我们马上可以看到这类ABS产品区别于一般房贷的最大特点/缺点,那就是它缺乏可靠的抵押品。

房贷逾期,作为抵押的房子跑不了,而如果租客违约,租客本身并没有什么合法抵押物可以让ABS的投资者挽回损失的。换句话说,整个ABS的风险/价值,完全取决于这些租客支付租金的稳定性和租赁的长期性。于是问题就变成了如何对租金稳定性和长期性的估值。

从这里开始,问题就变得难以解决了。

首先估计个体租客的租赁稳定性就非常困难。估计方法无非是利用用户画像方式等大数据。这里先不说数据伦理问题和安全性问题,仅仅就数据本身来谈。

熟悉或者了解机器学习的朋友很清楚一个概念,就是监督学习。打个比方,我先告诉计算机哪张图片里的动物是猫,哪张是狗,反复多次训练之后,我希望机器自己学会比较精确地辨认猫和狗,即拿一张新的猫的照片给计算机,它不会把它识别成狗。把这个例子里的猫和狗替换成容易退租或者逾期和不相对稳定的优质客户,就能理解金融科技企业的大数据风控在干什么。

如果我们理解了上一个例子,那一个爱思考的读者也许就会问,要是我拿出一张大象的照片呢?很显然如果计算机没见过大象,或者专业点说,假如机器的训练数据集中不包含大象的图片,那计算机是没有能力识别出大象的。

好,回到现实问题,长租公司能做的极限,也就是通过对用户一系列消费行为和个人信息的分析给用户打个分。然而长租公司要面对的这些年轻租客本身就是初入社会,并没有多少个人信用记录和收入记录,从一般金融风控的角度来讲,其数据充分性可以说是最差的。

而且由于年轻租客之前往往没有租赁行为发生,或者只有很短的租房记录,甚至由于我们大多数租房合同都没有经过备案,因此巧妇难为无米之炊,不论采用什么机器学习方法,都不可能用监督学习的方法直接估计他们未来的租赁行为。

此外,对于风险的分析除了个人行为,还要考虑到集体行为的因素。

假设某大型互联网企业附近有个优质小区,某长租公司抢占了这个小区内的大多数出租房源,于是该公司在该小区内获得的客户非常有可能都是这家互联网公司的员工;而如果这家企业经营不善,就很可能导致这批客户出现集体退租甚至租金违约的情况。显然以上提到的个人模型是不能用来预测这种集体情况的。这就是个人行为的集体性风险。

所以从宏观来说,长租公司不仅需要估计个人风险,也有必要估计集体在宏观经济下的风险。

而众所周知,中国经济在过去40年间一直在高速成长,现在我们几乎想不起来中国上次发生大规模金融海啸或者经济危机是什么时候的事情了。得益于我们独特的市场环境和有力政策,1998年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机对我们社会的影响都被控制得很小。但反过来说,我国的金融科技企业也就无从获得一个完整经济周期的数据。

大家都知道金融企业的风控最主要的目的,就是为了防范类似2008年美国金融危机这种黑天鹅事件。现在危机时的数据并不存在,甚至经济衰退期的数据也都没有,即使机器学习模型再强大,也无法去估计一个它没有看见过的场景,无法告诉管理者一个金融机构必须维持多少资本充足率,才能在那种情况下保护客户和消费者的利益、维持企业正常运转。甚至可以说,在仅有繁荣期数据的背景下,机器学习模型训练得越好,反而对最坏情况的估计的偏差越大。

果不其然,这次谁都没有预料到的疫情给长租公寓带来了暴击,甚至可以说是压死骆驼的最后一个……金字塔。

所以很显然,这类ABS产品并不适合作为长租公司主要融资手段。即使在ABS已经相对成熟的欧美金融市场里,这种缺乏抵押资产,仅仅依赖二房东差价现金流的ABS产品也几乎难觅踪迹。

而对于中国尚不成熟的金融市场环境,监管更应该对复杂得不必要的金融产品投入到一个不适合的领域有更大警惕性。而且监管机构也应该更多从技术角度审视其在风险管理上的可行性,然后再考虑是否发放牌照。

从最近的事态发展来看,监管上的问题还有另一个层面。

既然蛋壳的经营是全国性的,暴雷带来的问题也是全国性的,那对其监管和处置也应该是协调一致的。然而,我们依然看到每个地方主管部门依旧在各自安排地方性的对策,而且每个地方的对策也各有不同。

网传各地对于蛋壳暴雷的措施(图/“财经十一人”)

我想在这里呼吁政府改变过去的管理思维。既然企业的经营是跨省跨地域的、既然资本的流动是跨省甚至跨国的,那么我们的监管也不应该被省份的边界分割,从而被不法之徒钻了空子。

此外,从目前网上暴露出来的照片来看,房东和租客围绕收房的博弈已经上升到比较激烈的程度了,破坏门锁、破坏电路,甚至入室破坏房间内部设施的行为其实已经构成了不法侵害的嫌疑。

被破坏的门锁和砸烂的卫生间(图/中国青年报)

面对这种程度的矛盾,显然靠住建部的几个接待点和街道协调已经不足以保护各方的利益了。司法系统应该对这类事件中反映出来的租客利益得不到应有保障的问题,尽快采取有力有效的补救措施,让人民百姓能够安居乐业。

法律问题

那么从法律角度,我们应该如何看待长租公寓里的法律关系?我咨询了一位法律界专业人士,这里我整理了一下她的意见——

目前长租公寓采用的合同无非分两种:租赁合同和委托出租合同

第一种情形,房屋所有权人与长租公寓之间签订的是房屋租赁合同,长租公寓将房屋转租给租客。根据《合同法》第224、225条规定,转租合同的租赁期限不能长于原租赁合同,在转租法律关系下,长租公寓作为承租人可以向次承租人收取相应的租金收益。

简单点说,这里长租公寓就是在扮演二房东的角色。

第二种情形,长租公寓与房屋所有权人签订《财产委托管理服务合同》,取得业主授权,以代理人名义将房屋出租,收取租金,获取报酬。长租公寓代理房东与租客签订租赁合同,租赁合同的当事人是房屋所有权人与租客。

在委托法律关系中,受托人在委托授权的范围内代表委托人从事法律行为,由此产生的法律后果由委托人承担。在委托合同下,长租公寓收取的租金应转交委托人,不能占为己有,并且应建立分账制度。

这种情况下,长租公寓其实是房东的代理人。

在与自如资产管理有限公司有关的案件中,即使在房屋所有权人与长租公寓之间签订了以《财产委托管理服务合同》为名的合同,法院也可能对合同性质做出不同的认定。

例如,在刘京与自如资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷案(2018)沪0104民初2462号)中,法院认为:

根据双方合同约定及履行,本案原被告签署的合同名为《资产管理服务合同》,但根据合同中双方权利义务的约定,原告向被告交付房屋,被告定期向原告支付每月固定收益,被告对房屋适当改造后再将房屋出租给他人获取租金,符合房屋租赁法律关系的构成要件,该《资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同。

根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定,当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称,但合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。

真正的委托出租模式下,长租公约在代理房屋所有权人与租客签订房屋租赁合同时应披露委托人的身份,尤其在租金的支付期限、租赁期限和租金金额上不得损害委托人的利益。

在委托模式下,长租公寓应以房屋所有权人(委托人)的名义而不是自己的名义与承租人签订租赁合同,应按委托人的指示与租客约定租金支付期限和租金金额。对于长租公寓这种实质以“高进低出”、“长收短付”作为经营模式,损害了房屋所有权人的利益,因此该名为托管的行为其实质为转租行为。

在转租模式下,由于蛋壳公寓暴雷跑路,未能向房屋所有权人按时支付租金,因此房东有权基于一方违约而提前收回房子。由于原租赁合同依法解除,转租合同也宣告解除,而作为次承租人的房客也就无法继续享有租住的权利。尽管在此情况下,房客已经预付了房屋租金,但由于房东并未实际收到租金,因此房客依然不能享有其在转租合同项下的承租权。

看到这里想必大家已经明白,之所以租客的利益没有得到应有的保障,主要原因就是蛋壳公寓利用了法律中一些较为模糊的地方,以委托代理的名义行转租之实。初出茅庐,既缺乏社会经验,又请不起私人法律顾问的个人自然不会是大资本财团的对手。

我们需要什么样的监管?

首先,应严格审核长租公寓的资质准入,要求其缴纳保证金。

市场监管部门应对注册的住房租赁企业加强审核与常态化监督,保证其具备与经营规模相适应的自有资金储备,如建立每季度的审查要求,并要求其将监管资金存入第三方账户。

其次,对于租赁合同强制要求备案。

《住房租赁条例(征求意见稿)》第十六条再次重申:“出租人和承租人签订住房租赁合同的,应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的,由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。”

对于备案的合同,执法部门要对租客的基本利益有所保护。允许租客自由选择缴纳租金的方式,不允许长租公寓强迫租客选择租金贷。当租客与房东发生纠纷时,以法院或者仲裁机构的裁决为准,在有效裁决之前,不允许房东采取任何方式驱赶租客或者切断必要的生活供应(如水电等)。

最后,更严格的金融监管。

限制租金贷的使用方式和比例,不允许长租公寓利用租金贷或者ABS之类的复杂金融工具,放大投资风险。简化各方之间的利益关系对于风险控制的透明化和社会公共秩序的正常运行都有很大必要性。

结语

租房是一个高度竞争的市场,也是很多打工人安生立命的基础。在教育医疗就业养老等环节已经越来越商业化,普通百姓已经越来越不堪重负的情况下,不能再让那些竭泽而渔的逐利资本继续釜底抽薪,夺走百姓赖以栖息的最后一片瓦。

另外对于广大租房人和打工人,我在这里也想建议大家好好了解法律和金融常识。中学课堂上教的金融知识大概也就是如何算单利复利而已,如果到了大学毕业还是只有这点金融知识,那在如今的现实生活中差不多就是金融文盲的状态。

这一结论对于法律也同样适用。在学校加入相关课程之前,建议多省下些刷抖音看偶像剧的时间,趁着在学校里自己还能专心学习的时候多系统地补充一些相关知识。技多不压身,知识学了别人拿不走。

(本文在写作过程中得到上海中信正义律师事务所律师郑洁博士的大力帮助,特此感谢。)

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作者
闻博

闻博

注册金融风险管理师(FRM)、时事观察者
责任编辑
李泠

李泠

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