在此前同观察者网的访谈中，我曾说过美国的金融资本挤出工业资本，导致金融危机，也说过煤老板转型做房地产商是危险信号。我们默认工业资本要好于其他资本，但是仍要解决的一个问题是，在中国，恰恰是煤老板这种工业资本名声最不好。比如黑煤窑、奴工、炫富等等丑恶现象都和他们有关系，反而是金融资本获得了一层比较漂亮的外壳。这个问题应该如何分析呢？

这个问题其实是中国政府的问题，而不是煤老板的问题。

因为中国政府有一批人相信“看不见的手”，以为市场放开就行，不需要培育市场。但工业也是需要分类的，资源型的工业与加工型的工业是完全不一样的，因为资源是不可再生的，而这些人的暴利是来来自目前尚未开征资源税。另外，资源的开采是一项长期投资，成本巨大，小资本是无力承担的，只有依靠大资本或者国有资本；而在没有基本资质考核的情况下，放小资本进场，它们必然会急功近利，要么滥挖乱采降低资源的利用率，或者无力投资基本的安全设施。那么这只是资本的问题吗？答案显然是否定的。放小资本进场的人自然也有责任。

西方有一个为人所熟知的道理：在大城市的中心地带如果有大片的森林或者绿地，那基本上都是国王或者贵族的产业，并不出售、只是供自己享受。而中国春秋开始搞土地私有化之后，内地森林基本上被砍伐殆尽。中国人总觉得封建主义比资本主义落后，但是我认为其实在生态保护的层面上，西方的封建要领先于西方的资本主义。把现在的国有资源全部向老百姓开放，让大家任意开发带来的后果应该是政府的责任。而现在政府要把这些重新收归国有，这是正确的。少数自由派认为是侵犯产权。问题是保护建设者的产权，还是掠夺者的产权？你究竟是应该保护子孙的产权，还是目前的这一批败家子的产权？西方法律也有相应的产权限制。这就是为什么工业需要区分资源型和制造业原因。

当然，制造业也需要区分民用、军用，轻工业、重工业。轻工业投资短，可以开放民间去做；而重工业则需要长期投资，应该有相当一部分是国营的，否则就会被跨国公司全部收购，中国也就变成了拉美式的依赖经济。

所以中国的许多问题都是政策适用范围的分类有问题。

房姐房叔问题也是中国的产业政策失误。中国其实有几个产业政策，可能它们的出发点都是好的，但是在结果上却带来了预料不到的严重影响。这也不奇怪。摸石头过河，当然要付学费，但是不要怕纠正错误。第一个有问题的就是汽车行业曾经采用的“市场换技术”，却不给吉利、奇瑞这些公司放准生证，逼着他们绕着走，同时却把所有跨国公司的品牌都放进来了，但是技术却没有得到多少，中国的国有企业们全都躺在和外资合作的基础上睡大觉，无心发展自己的技术和品牌。而且这种方式在日本、韩国的企业家、经济学家们看来也是不可思议的。

现在中国的外交部长带头补课、坐红旗，虽然晚了，但是只要上行下效，从中央到地方，到国企和民企，再到社会名流，大家坐国产车为荣，就会改变社会风气，也改变自主品牌的市场份额。希望美国监听案出来后，官员的手机也要使用国产手机，才会有国家的信息安全。

第二条错误就是用房地产拉动城市改造的同时，没有预先研究西方房地产泡沫的教训。

现在中国的城市化进程这么快，全都依赖的是房地产的推动作用，因为政府是没有钱的，如果按照西方的办法，是应该发放地方政府债券，但是中央担忧坏账而一直不允许；那么就只好学习香港，卖地、卖楼花，用其中的收益改进城市的基础设施。这就是土地财政的源头。而且地方政府在招商引资的过程中也发现，想引进前来开发高新技术的外资很难，但是投机资本却很容易找到。

这个办法的前期效果很好，但是目前已经到了骑虎难下的时候。他们缺少对美国、日本金融危机教训的研究，没有看到他们都是房地产泡沫挤出实业。这样一来就会发现，房叔当年其实是有功的，因为他把房地产炒热了。要知道当年浦东新区建好的时候一片黑暗，房子根本卖不出去。那么就只好放人来炒房：其一是跨国公司的雇员们，他们当时在上海本需要交很高的个人所得税，而买房的话就可以免去这一笔钱，因此他们也非常乐意这种既可以免税、又可以保证资产升值的办法。所以在中国赚了炒房热的第一桶金的其实就是跨国公司的高管们。第二批人就是利用没有限制的银行贷款，不断买房、抵押、再买房的人们，北京、上海的房叔们买房的投机钱也就来自当时金融贷款政策的漏洞。

这样一来，不仅普通人买不起房；而且还产生了一个问题，我称为“成年断代危机”：25——35岁应该成家立业了，却买不起房子，将来中国如果出现问题，应该就会发生在这一代人身上。而问题的源头就是一个善良的愿望：以为房地产可以拉动中国经济、基础设施建设。目前中国是处于被套牢的状态，但是有无解脱的办法呢？目前来看，温家宝政府的利率政策、限购政策，都是无法解决这一问题的。可以研究的办法就是我提出来的三条：一、财产普遍登记，三套以上的房产收累进所得税，我敢肯定，沿海大城市的房产价格可以大幅下降。第二条略慢，就是把所有的干休所、疗养院，搬到山区、老区，把一线大学中三分之一的中老年教员转移到二三线大学；第三条，高考时，所有的农村学生有加分，而城市学生如果没有暑期实践、下乡锻炼等活动的话，应该减分——为什么这里要提到高考指挥棒呢？因为其实房价也是教育经费的指标，全世界都是如此，房价的高低也是测量教育不平等的一个标志。而中国目前这一问题也是太严重了，北京上海等大城市中的分数线居然还要低于农村。那么多人要来北京上海买房，其实买的是高考的户口。

危机严重的程度可以用一个非常简单的办法进行分析。就是你们这一代人，平均年薪多少年可以买到一套60-70平米的房产？中国现在这个比例已经超过日本、香港。所以有些地产商说现在中国的房价还不够高，都是在胡扯。现在的工薪阶层，原来在美国5年可以买到一套公寓房或独家房，欧洲10年，日本、香港20年，如果这个数字达到了30年以上，买房就没有意义了，因为一个人的工作年限摆在那里，而在中国现在要有多高？其次，在上海、北京，分期付款买房的月供应该是月收入的三分之一到一半，这样收入的人口能有多少？拿北京、上海的平均年收入算一下，现在的房地产业服务的人群有多少人口？

那么原来土地财政被看作中国模式的成功要素，现在是不是就成了中国的不可承受之累？也不必这么悲观，应该看中国未来的转型。如果成功，那么就可以作为一大发明，使中国的城市建设速度超过了欧洲发达国家，这是孙中山的发明：“土地增值要归公”，这是中国基础设施建设做得好的地方。

那么做得差的地方在哪呢？

中国转型腐败中有一条教训，中国转型的特点是没有全国统一协调，是各地分灶吃饭、摸石头过河。那么在拆迁的过程中，各地区、不同时间段、乃至先后顺序的不同，都会造成补偿的极大差异，这样一来形成的攀比风使得拆迁越来越难以进行。比如北大曾经拆迁只要20万，现在则需要上亿；因此北京的大学也就此陷入困境：年轻人无法顺利引进，老人在退休后又不肯离开。从现在的状况来看，这套没有统一标准、各地方摸着石头过河的经济办法，基本已经走到头了。

我认为解决的办法也很简单，就是以前的拆迁补偿太高的要交税，以后的拆迁尽量少给钱、只给房子，而且只按住户给一套，现在的所谓给农民财产性收入的做法并不可取。多余的钱发奖学金或长期投资的股份，使尽量少的人成为土地上的食利者，给予转业的机会而不是现金，以防止赌博，投机，和犯罪。

降低了拆迁成本地价自然下降，才有办法建设大型基础设施和工业。所以，中国的拆迁政策失策，也是产业政策失策的一部分。

产权理论是十分误导的理论，政策的设计要鼓励长期投资，鼓励创业。马克思主义告诉我们，价值是劳动创造的。现在城郊农民拿了拆迁费成为房东或地主，把土地租给内地农民种，这样的财产性收入合理吗？必须区分创造性和寄生性的财产性收入。产权保护只能保护创造性的财产，而非寄生性的财产，否则如何叫社会主义市场经济？不从根本上改变中央和地方的财政分成比例，不指定全国统筹的拆迁政策，反而鼓励钉子户搞攀比风。牺牲的是中国的实体经济和产业升级。

有人威胁，整治房地产就出国。

投机资本出国对中国是大好事。中国目前不缺钱，缺的是创新的企业家。投机家出国才知道国内发展空间大，在国外碰壁的效果，比国内的思想教育还大。

应当指出，房地产商如今资金流紧张，被高房价套牢，也要给出路，才能带动中国的钢铁业和水泥业。把沿海大城市的干休所、大学、医院的老龄人口往内地迁移，可以带动中小城市的发展，也是房地产业的第二春。但是，对现有房产跌价造成的土地成本过高带来的损失，中央和地方要研究和民营企业的损失分摊办法，由地方政府返还部分的土地财政收入，中央则相应增加地方税收的分成比例。只有相关配套的财税改革，才能安全退出地方的土地财政，避免发生地方政府的财政危机和房地产业的倒闭危机。

同时，可以制定政策，让房叔房姐置换部分房产出国，也欢迎他们将来回国投资或发展。这样可以降低国内房产结构调整的阻力。我前面说过，房叔当年炒热房地产有功，现在交房产税光荣，给出路出国也有利。何乐不为？

当然，对投机过度的房地产企业，也必须绳之以法。但是，必须保护多数合法经营的房地产业。因为，房地产泡沫的根源是政策失误，解铃还得系铃人，那就是沿海大城市的地方政府和中央的有关部门。也许，中央要设一个专门的跨部省市的小组协调处理房地产与财税金融联动改革才行。过去的“包产到户”进城的办法是走到头了。

西方和香港的房地产泡沫，房价跌去三分之一到一半，实业出走很难回来。中国的房地产结构调整，不能放任由金融危机造成的大断裂，然后来处理后事。

中国房地产政策的设计，一是要从结构调整做起，提高利率，限制后来者的购房，不调存量，无济于事。二是存量调整，要和整合财政税收信用政策结合。合法用自有资金购入的房产，要按工作需要限制在2-3套房产之内，其余的要交累进财产税，同时鼓励多余房产置换为长期投资的债卷和股份。以减少社会阻力。对非法投机购得的房产，可以给一个主动申报宽限期，给以出路，但是必须减少非法所得。对通过腐败购置的房产，必须坚决处理，否则无法获得人心。中国必须实行全民按家庭为单位，普及每年申报财产和收入，以此作为全国居民的信用和纳税基础。农村居民可以返还大部或全部税款，但是不能不报税，低收入者也如此。养成交税光荣，偷税重罚的社会传统，才能开放民间金融，根除非法集资的灰色金融和腐败温床。中国的财政金融体系才能避免西方的覆辙，从而引领后美国时代的世界经济秩序。

中国领导的下一步改革，从大的历史眼光着眼，采纳务实的手段，一定可以闯过房产泡沫关！