【观察者网综合报道】一直以来商改住项目就是市场发展的畸形产品，不过伴随着本轮调控政策升级，这一产品或将成为历史。继北京全面叫停商住产品后，上周五（4月21日），上海和成都进一步出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

此外，据《北京商报》了解，多地银行也不能做商住房抵押贷款。

分析人士表示，这是对商住房调控的一个补充性政策，暂停也充分说明了收紧政策的导向。对于此类收紧的做法，实际上说明银行“也不愿意蹚浑水”。

中国城市 资料图

海南、北京之后，上海成都相继叫停商改住产品

3月开始，北京就三次收紧商用房政策，本月初，海南也将商品住宅限购推广到全省。21日，上海和成都也开始叫停商改住产品。

据新华网报道，21日，上海市政府网公开发布该市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（下称《规定》），明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

同时，出让合同约定办公、商业可售部分须以层为单元进行销售。《规定》所指的商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

同日，成都市房产管理局、成都市规划管理局、成都市国土资源局、成都市建委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》（下称《通知》），严禁商业、办公类项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）改变为居住用途，商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计；不得接入天然气；水电气使用均按照商用标准收费；禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售；项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米，不分隔的，层高不应大于4.6米；不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

不过，《通知》仅适用于新建商办项目。文件明确，“本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目，按原规划许可执行。”

中原地产首席分析师张大伟认为，本轮调控政策是政策力度最强的一次。其中，商办与学区房是本次调控的主要对象，各种政策叠加出台，对市场压力越来越大。历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。

多地商用房抵押贷款停止

贷款机构伟嘉安捷在4月24日发布的报告中提到，目前北京地区商用房全部暂停抵押。

两家国有银行人士向《北京商报》称，他们一直没有做商用房抵押业务。一位国有大行贷款经理则表示，因为商用房抵押消费贷款的用途控制不了，不知道资金去向，所以一直不给贷款。

此外，据媒体报道，广州的国有大行、股份制银行等多家银行目前已不能做商住房抵押贷款。

在分析人士看来，商用房抵押贷款被暂停也是情理之中的事情。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去商用房本身就是属于商品房的一种，所以做抵押贷款本身也没有问题。但目前关键是此类物业的投资性价比非常糟糕，流通性也很糟糕。如果做抵押贷款，甚至会出现抵押品不如贷款价值的现象。所以过去银行会涉足，但现在确实会回避。

“暂停也充分说明了收紧政策的导向，对于此类收紧的做法，实际上说明银行‘也不愿意蹚浑水’，毕竟部分抵押是否合规还不好说”，易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

商住房流动性降至冰点

实际上，抵押贷款也是购房者将商住房进行套现的一种方式。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，众多商住房的购房者都会考虑将商住房套现出来再去购买其他的住宅类产品，以实现居住升级。一般而言，购房者会选择出售房产实现套现，然而在商住房限购政策出台后，这种套现方式已经难以实现。其次，抵押贷是除了销售之外的一种套现方式。但目前抵押贷款套现方式也被堵死，这就意味着商住房的流通价值已经降到一个很低的程度。

她也补充道，如果丧失流通价值后，商住房的购房者只能依托于对外出租，实现租金回报，但目前来看也存在两个问题，首先，租金回报非常漫长，其次，它的收益很难保证，特别是对于这种商改住的违规产品，目前的监管比较严格，能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。

对于在售的商住房开发商而言，未来销售可能将面临较大问题，已经购买商住房的个人购房者也形成新的打压。在郭毅看来，督促开发商将手中的商住房产品还原成它的商业功能和办公功能，再对外出租，这种方式既有利于商住市场的规范，也能对人口控制起到非常有效的作用。

“但是对于已经购买了商住类产品的个人购房者来说，这样的政策无异于在商住限购的基础之上，对他们形成新的打压，是一个雪上加霜的调控政策。”郭毅补充道。

未来商住房的政策是否有可能放松？严跃进表示，至少今年三季度前类似政策会持续收紧，到了四季度就要看后续市场的变化。放开的话也是处于极其审慎的政策监管之下的，而且也是考虑到个人资金实际的需要。

抵押贷需求依旧很大

需要指出的是，商用房抵押贷款暂停了，但并未影响普通住宅的抵押贷款。银行人士表示，个人住房抵押贷款仍在正常进行。

在房贷按揭业务受到严格管控之后，住房抵押贷款成为不少银行的次优选择。

据悉，目前虽然抵押贷款审查趋严，但抵押贷款的需求依然很大。伟嘉安捷在报告中提到，从4月各家银行的抵押政策可以看出，目前对于借款人自身资质的审查仍然趋于严格，个人必须提供自身的工资流水，抵押用途为装修或购买家具或珠宝等，在贷后需要提供真实的发票。

伟嘉安捷认为，接近年中，借款人对于抵押消费的需求也在不断扩大，虽然银行抵押贷款的上限仅为100万元，但是名下拥有房产的借款人在融资方面仍然首选为银行。一方面是借款人的借贷成本相对较低；另一方面是个人消费用途方面，抵押贷款的额度也能够满足大多数人的要求，所以银行额度也在从房贷逐渐转移至消费信贷方面。

此前，房贷业务一直是银行的“心头好”，央行数据显示，今年一季度末，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。不过，伴随房贷调控趋紧，一些银行正在舍弃房贷按揭业务，将目光转向房屋抵押贷款上。

海通证券分析师姜超认为，3月的新增居民中长期贷款仅为4500亿元，已经低于去年的平均水平，同比多增额也降至零左右。而按照央行此前的计划，今年新增房贷占信贷的比重将控制在30%以内，由此计算今年的房贷总额将从2016年的6万亿元降至17年的4万亿元左右，未来每个月的房贷将降至3000亿元左右，换言之，即将步入负增长时代。

分析人士指出，房贷业务是银行最为优质的资产，不良率低于0.4%，最近两年房贷成为银行最为青睐的业务。而在房贷业务要求越来越严格的背景下，一些银行正在舍弃房贷按揭业务，将目光转向了利率更高、更能赚钱的房屋抵押贷款上。

（综合新华网、北京商报等）