【观察者网综合报道】王健林的万达集团最近正在全力谋求A股上市，募集资金。但是就在这种紧要关头，万达却突然“被人捅了一刀”。

据标普官网消息，9月27日晚间，万达又被标普降级了，为什么说“又”？去年，标普曾经把万达商业的信用评级下调至“BBB-”，评级展望为负面。

而现在，负面展望变成了实际状况，在昨晚的公告中，万达商业的评级又下降到了“BB”级别，其子公司更是只有“BB-”。按照标普的评级，现在的万达的信用已经是“垃圾级”了。

图：华尔街见闻

标普评级原因：债务高昂、融资收紧和A股上市不顺

据华尔街见闻报道，按照标普的说法，下调评级是为了反映万达商业在商业模式方面的不确定性。此前，万达出售大部分房地产开发项目和酒店投资组合。“在这一转变过后，预计万达商业在房地产开发行业的市场地位将会减弱。”

标普称，“我们认为，万达商业经营策略的转变将持续带来风险。这家公司扩张的欲望可能仍然较高，缺乏战略的清晰和可预测性。”标普表示，尽管万达已经提到将会把重点放在商业地产方面，但在过去几年中，这家公司的业务和财务目标迅速发生变化。万达商业强调“轻资产模式”，并明显在文化和旅游项目上做出扩张。这种扩张需要大量的资本支出，因而导致过去两年间财务杠杆攀升。

标普认为，近期大量出售资产将有利于万达商业短期的流动性和债务偿付能力。但是该公司并没有清晰的减债计划，预计短期内该公司仍将维持高负债和大量现金余额。万达商业的债务杠杆将长期受到影响，万达商业的融资渠道也可能面临收紧。

标普指出，万达在A股上市的前景并不明朗，信息风险加大。“如果没能在未来6-12个月之间上市，我们还会降低评级；如果万达商业的房产销售恶化得比预期更快，我们也会降低评级。”

万达的债务

去年，万达商业在香港上市仅一年之后就退市。金融时报认为，万达的目标就是在香港退市之后，能够在内地的A股或者H股上市，相比较之下，内地的股市对于企业的估值更高，万达也能够募集到更多的资金。

因为万达商业的退市，外人很难拿到其地产板块的财务详细数据。但是万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司，还是有发布了其2017年上半年的财务数据，根据这份报表，可以简单估算一下万达地产方面的财务数据。

首先是万达的资产总数，数据显示，万达在2016年年末的资产总额是7511亿元人民币，在今年6月30日，其资产数额增长到了8226亿元人民币。

大连万达商业地产2017上半年资产

而在其负债端显示，其负债合计则由同期的5277亿上涨到了5446亿元人民币。经过计算，万达的资产负债率仅仅从70.3%上涨到了72%，其财务报表上的负债并不高。

大连万达商业地产2017上半年负债

甚至相比起之前同样使用高杠杆的恒大集团，大连万达的杠杆率也不高。今年8月28日，恒大发布了最新一期的财报，恒大表示，公司的负债正在快速降低，目前其资产负债率为75.5%，目标是在2019年年末降至55%。

但是，万达之前为了进行轻资产转型和获得急缺的资金流动性，出售了13个文旅项目及76个酒店项目给融创房地产集团，两项收购的总价为631.7亿元。万达把自己手中80%的土地储备都卖了出去。尤其是出售的富力的酒店资产，几乎是打了6折

据21世纪经济报道消息，在有关资产转让的简单公告中，万达集团表示要在7月31日前就签订详细协议，并尽快完成付款、资产和股权交割。对此，有关人士表示，“一般来说几百亿体量的交易时间都会拉很长，万达这么急的要钱对资金是异常渴求。”另外一方面，王健林自己也承认，“通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

也就是说，万达现在较低的负债表是通过出售优质资产“甩包袱”的手段达到的。

万达部分减持名单（图：地产K线）

2018年才是还债高峰

不只是万达，实际上国内相当一部分的房地产开放商都有极高的负债，而2018年，房地产商的债券才会达到“高潮”。

据南华早报网近期报道，标普称，2018年中国地产商的外海债券将达到100亿美元，国内债券的总额将达到350亿美元，其中有相当一部分将会在2018年下半年到期。穆迪更是表示，中国房产开放商的75%的债券将在2018年兑付。其中在穆迪的报告中，甚至“点名”了万达，认为是需要重点关注的目标。

不过评级机构同时也表示，出现大规模违约的机会并不大，因为近期房地产市场销售相对火爆，大部分的开发商都有能力兑付现有的债务。但是，现在各个房地产开发商都必须重视自身的债务问题。

国家收紧房贷

另外一方面，在标普的报告中明确指出，万达的地产销售是未来评级的重要指标。

但是现在国家开始大规模收紧房贷，防止地产过热。各种调控手段层出不穷。

据证券时报6月10日消息，目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。

另据央视财经8月22日报道，近期，多地传出银行继续上浮房贷利率的消息，有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮高达30%，另有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%-10%作为“起步价”。

对于万达来说，如果在调控的大环境之下销售指标不佳，被下调评级可能是大概率事件。

A股IPO再度倒退，上市成疑？

新华网9月26日报道称，记者从证监会官网发现，王健林旗下大连万达商业地产有限公司最新的IPO排名不但没有上升，却退后了3名。

证监会官网显示，万达商业在A股IPO的最新排名为第59位，而9月14日公布的IPO排名信息显示，万达商业的排名在第56位。证监会网站在9月7日和8月31日公布的信息显示，万达商业IPO排名连续两周都在第55位。

市场分析人士表示，万达商业2015年9月提交的招股说明书发现，万达商业IPO文件中募资需求的包括万达电商、万达酒店等。2017年7月10日，万达集团在官网宣布，融创房地产分别以295.75亿元和335.9526亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店，这笔交易总代价为631.7亿元。这部分资产本应该在万达商业A股上市的资产包里，如今已经不再其中，万达商业的募资主体发生重大变化，IPO排名退后或许相关。

对于万达来说，A股IPO的后退绝对不是一个好消息，标普给了万达6-12月的时间进行上市，对于王健林来说，时间不多了。